«Схема Долиной». Риелтор остался без жилья и денег, купив квартиру у бабули

Волна признания сделок купли-продажи квартир недействительными докатилась и до Челябинска. В числе пострадавших оказался риелтор, который, конечно, перед покупкой проверил объект от и до.

Продавшая квартиру 70-летняя пенсионерка отказалась выезжать из неё, заявив, что действовала по указке мошенников. Риелтор уже третий год пытается вернуть свои деньги, но безрезультатно.

Корреспондент chel.aif.ru поговорил с юристом Надеждой Константиновской, представляющей интересы пострадавшего риелтора в суде, и узнал, есть ли гарантии, что купленная квартира принесёт радость новоселья, а не слёзы, кредиты и вечные суды.

Немного дешевле

В 2023 году челябинец приобрёл за 1,9 млн рублей квартиру в Металлургическом районе. Он присматривался к этим домам, ведь рядом живут пожилые родители. Стоимость квартиры стороны согласовали чуть ниже рыночной, аналогичные выставляли за 2,1 млн.

«Мой доверитель проверил все документы, — рассказывает сейчас юрист Надежда Константиновская, — он полностью убедился, что квартира чистая, была проведена юридическая экспертиза. Сделка совершена через нотариуса, где сторонам были разъяснены все условия и последствия. Продавец принесла все необходимые бумаги, в числе прочих — справки, что на учёте у психиатра и нарколога она не состоит».

Но не помогло. Все те меры, которые предусмотрены действующим законодательством и рекомендованы юристами к соблюдению, не защитили от преступной схемы. По словам Надежды, покупатель общался с 70-летней женщиной, и не раз. Она производила впечатление грамотного человека, логически рассуждала и продолжала работать в Совете ветеранов крупной федеральной структуры. Они обсуждали мелкие моменты, продавец рассказывала, что хочет переехать в соседний город к родственникам, что шкафчик в комнате оставит, потому что вывозить его тяжело. Попросилась пожить пару недель, однако после выселяться отказалась. 

«Она сама позвонила покупателю и сказала, что отдала деньги мошенникам, — говорит юрист. — И смело заявила, что сделку признают недействительной, ведь у неё одно жильё и переезжать ей некуда».

Покупатель обратился в суд с требованием о выселении продавца, но получил встречный иск о признании сделки недействительной. Суд первой инстанции встал на сторону покупателя, однако апелляционная и кассационная инстанции с решением не согласились.

Идеальных квартир не бывает! Как купить жильё на вторичном рынке безопасно Подробнее

Как такое возможно?

Как и в набившей оскомину «схеме Долиной», продавец пожаловалась на временное помешательство. Сообщила, что не осознавала, что делает, когда решилась на продажу квартиры, своей единственной жилплощади. Что мошенники так запутали и запугали женщину, что она подделала подпись руководителя и сняла почти четыре миллиона рублей в банке, фактически совершив должностное преступление. Набрала кредитов в финансовых организациях и продала квартиру. Все полученные деньги, не менее семи млн рублей, отправила на «безопасный счёт» через банкоматы разными суммами по 100-150 тысяч рублей.

В ходе рассмотрения судебного спора была проведена психолого-психиатрическая экспертиза, по заключению которой женщина признана в момент совершения сделки не способной отдавать отчёт своим действиям. При этом выводы экспертизы основаны на словах самой подэкспертной. Как же так, ведь продавец не состояла на учёте у психиатра? Дело в том, объясняет юрист, что она и дальше не будет поставлена на этот учёт. Она здорова. А заключение зафиксировало лишь временное состояние женщины именно в моменте — «не способна понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки».

Чем это грозит продавцу?

Ничем. Сделка расторгнута, квартира возвращена владелице. Она обязана вернуть средства покупателю. И тут начинается самое интересное. Денег нет!

Помимо продавца недвижимости, 70-летняя челябинка задолжала и четырём финансовым учреждениям. Общая сумма долга банкам — не менее миллиона рублей. Именно им в первую очередь она обязана вернуть средства. Которые, как мы помним, ушли мошенникам.

Как считает Надежда Константиновская, есть вероятность (а в некоторых случаях — доказанный факт), что «ведомые» продавцы, которые ссылаются, что действовали по указке мошенников, рассчитывают на какое-то обещанное вознаграждение от них.

Теряют миллионы. Каждый день пенсионеры становятся жертвами мошенников Подробнее

Что делать при покупке жилья?

Стопроцентной гарантии, что сделка пройдёт и добросовестный покупатель заедет в новую квартиру, никто не даст. По словам юриста Константиновской, как правило, суды не берут во внимание аудио- и видеозаписи сделок; справки от психиатра, как в случае с челябинским покупателем, такие доказательства ни на что не влияют. Можно было бы дать совет не связываться с пожилыми покупателями, например, 65+, однако сейчас в России по той же самой «бабушкиной» схеме оспариваются сделки с тридцатилетними и сорокалетними продавцами.

Как же обезопасить себя при покупке вторичной недвижимости?

Константиновская советует: помимо традиционных рекомендаций о получении выписки из ЕГРН, справки об отсутствии учёта у психиатра и нарколога, стоит провести именно обследование продавца на предмет сделкоспособности. Оно стоит дороже, чем простая справка, но это именно освидетельствование, которое, возможно, поможет вывести продавца на чистую воду до совершения сделки.

Если же говорить об общих рекомендациях при подготовке к любой сделке, то ключевым моментом остается расчет только через банк, никаких наличных и расписок. Заранее обязательно нужно узнать, нет ли лиц, отказавшихся от приватизации, которые имеют право пожизненного проживания в квартире, а также отбывающих наказание в местах лишения свободы и прочих. Важно запросить кредитную историю продавца, убедиться, что он не находится в тяжелом финансовом положении с помощью открытых источников (например, официальный сайт ФССП России, сайты судов), не инициировал процедуру банкротства.

Об использовании средств материнского семейного капитала тоже не стоит забывать, эту информацию продавец может запросить через ЕПГУ и предоставить покупателю.

Что касается титульного страхования, которое зачастую используют банки про проведении сделок с использованием ипотечных средств, то тут есть вопросы. Титульное страхование недвижимости — это полис, защищающий нового владельца от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта. Однако, считает эксперт, будет очень сложно найти страховую компанию, которая захочет включить в перечень рисков применение реституции в качестве  последствия  недействительной сделки.

Жертва! Выяснилось, почему Долиной вернули жильё, а Лурье оставили с носом Подробнее