Для большинства россиян недвижимость – это самый дорогой объект собственности, являющийся материальным активом, средством семейного накопления, потеря которого недопустима. Эти и многие другие обстоятельства делают риэлторский бизнес социально–значимым и ответственным.
Будьте в курсе последних изменений на рынке недвижимости и способах снижения рисков. Узнайте актуальную информацию от первых лиц компаний на Ярмарке по недвижимости 22–25 сентября 2016 г.
Елена Тельманова, исполнительный директор Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал»,член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, к.п.н.
С 2002 года в сфере недвижимости отменено обязательное лицензирование, поэтому сегодня услуги в сфере недвижимости может оказывать любое физическое или юридическое лицо, официально зарегистрированное в установленном порядке. К сожалению, в Челябинской области практикуют десятки частных риэлторов (маклеров, псевдориэлторов), не обремененные никакими обязательствами (без образования юр. лица, без сертификации, страхования профессиональной ответственности и т.п.) перед потенциальными клиентами.
Зачастую, совершая сделку с 1–2 раза в жизни даже опытные граждане не могут знать всех тонкостей этого сложного рынка. Поэтому тема безопасности операций с недвижимостью является актуальной и сегодня.
Каковы основные риски?
Обман и мошенничество
Периодически в СМИ и печатных изданиях появляется информация о так называемых «черно–серых схемах», которая будоражит сознание горожан и формирует общее негативное мнение о всех специалистах недвижимости. Действительно, в кризис выросло число мошенничеств и разнообразных схем, по которым недобросовестные участники сделок обманывают людей. По правовой статистике Генпрокуратуры за первое полугодие 2016 года число фактов мошенничества в России впервые за несколько лет значительно выросло. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 25,3% (или 111997 преступлений).
Как правило, подозрительные схемы используют частные риэлторы (маклеры), а риск покупателя заключается в передаче денег за объект недвижимости:
- частному лицу, которое на самом деле не является собственником, либо удачно скрывает права третьих лиц на объект;
- лицу, действующему на правах собственника по подложным документам;
- супругу с новым паспортом и отсутствием в нем штампа о разводе, имеющем заявление, что на момент покупки квартиры в браке не состоял;
- представителю агентства, который на самом деле не работает в этой фирме, а квартира уже продана и т.п.
Это лишь некоторые случаи, в результате которых можно остаться и без денег и без квадратных метров.
Претензии третьих лиц
Купля–продажа жилья уже завершена, но появляются люди (третьи лица), которые оспаривают законность совершения сделки и требуют ее расторжения.
Иногда эти риски возникают при:
- незаконной приватизации,
- возвращении бывших жильцов из мест лишения свободы или психиатрической лечебницы;
- неучтенных правах несовершеннолетних, супругов, наследников;
- покупке по доверенности (которая может быть фальшивой или отменена до регистрации сделки в Росреестре);
- оспаривании сделки гражданином, который мог не понимать последствий своих действий (страдающие алкоголизмом, наркоманией, психическими болезнями и т.п.) и др.
Покупка по завышенной, продажа по заниженной цене
Из–за ограниченного количества денег горожане пытаются купить или продать квартиру без посредников, принципиально отказываясь от услуг агентств. Часто клиент самостоятельно покупает квартиру по завышенной цене (вследствие незнания рынка), от продажи которой могло отказаться агентство, предварительно оценив все возможные риски. Заниженная цена при продаже квартиры тоже может быть связана с рисками мнимой сделки (при неоднократной перепродаже объекта), поддельными документами, скрытыми наследниками и другими причинами, указанными выше.
Недострой новостроек
Эти риски связаны с приобретением жилья на стадии строительства или котлована. Если строительство замораживается, сроки сдачи дома могут измеряться годами… При покупке жилья в новостройках следует изучить финансовое состояние компании–застройщика, поскольку есть вероятность, что организация может находиться в состоянии банкротства или близкой к этому.
Как снизить возможные риски?
В России с 2002 года существует своя отраслевая система сертификации риэлторских услуг, созданная в соответствии со стандартами Российской Гильдии Риэлторов. Это конкурентное преимущество и весомый показатель в сторону профессионализма работы компаний и повышения качества услуг на рынке недвижимости.
Сегодня в Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» работает Комиссия по этике и соблюдению профессиональных стандартов. Это независимый орган, который решает различные споры между потребителями и агентствами – членами партнерства. Эта услуга бесплатная, любой потенциальный клиент может обратиться с вопросом о разъяснении, является ли агентство членом Гильдии, или с просьбой выяснить, работает сотрудник в компании или нет.
Открытые списки сертифицированных агентств и аттестованных специалистов Челябинской области есть в Едином реестре Российской Гильдии Риэлторов – reestr.rgr.ru и Реестре РГР «Южный Урал» – rgr74.ru.
1. Основные способы снижения рисков просты: не стоит сотрудничать с недобросовестными участниками рынка недвижимости. Есть несколько ключевых показателей, на которые нужно обращать внимание:
- зарегистрирована ли организация в реестре юридических лиц?
- попадает ли организация в реестр сведений о банкротстве?
- состоит ли организация в профессиональном объединении «РГР «Южный Урал»?
- имеет ли организация сертификат качества?
- имеет ли организация страховой полис профессиональной ответственности?
- аттестованы ли специалисты недвижимости в органе сертификации РГР?
- какой стаж работы организации на рынке недвижимости, каковы отзывы компаний–партнеров, банков и потребителей об оказанных услугах и т.п.
2. Обращаем внимание, что в 2015 году из РГР «Южный Урал» исключены ряд компаний за несоблюдение правил сертификации и этики, а также в связи с ликвидацией. Некоторые агентства недвижимости и сегодня продолжают использовать знак «Риэлтор», знак добровольной сертификации в своей рекламе, ссылаясь на то, что компания – член Российской Гильдии Риэлторов, что она сертифицирована и т.п. Это заведомо ложная информация, вводящая в заблуждение потенциальных потребителей.
Правомерными обладателями знаков являются только действительные члены Российской Гильдии Риэлторов и РГР «Южный Урал» с действующими свидетельствами, которые выдаются сроком на 1 год.
3. Еще один универсальный инструмент минимизации рисков – страхование титула (страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости – здание, квартиру, коттедж, земельный участок и др.). Титульное страхование – это дополнительная гарантия возмещения финансовых потерь собственника при утрате права на объект, возмещаемый страховой компанией.
В заключении, хотелось бы сказать, что надежная компания – это участник рынка недвижимости с многолетним опытом работы и профессиональными, аттестованными сотрудниками. Надежное агентство недвижимости не будет рисковать своей репутацией, снижая качество услуг, а ценность профессиональных риэлторов заключается в их экспертном знании рынка недвижимости и минимизации возможных рисков.
Проверяйте информацию о компании в общедоступных официальных источниках, а также
- на сайте Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов Российского рынка недвижимости;
- на сайте РГР «Южный Урал» в Реестре аттестованных специалистов Челябинской области, нажав кнопку «Проверить агента», «Проверить компанию».
22–25 сентября 2016 г. в ВЦ «Мегаполис» состоится выставка «Ярмарка недвижимости» (Свердловский просп., 51а, г. Челябинск). Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» – партнер деловой программы.
Будьте в курсе последних изменений на рынке недвижимости и способах снижения рисков. Узнавайте актуальную информацию от первых лиц.
Ждем вас на Ярмарке с 10.00 до 18.00. Деловая программа опубликована на https://rgr74.ru
Доверяйте проверенным компаниям и квалифицированным специалистам по недвижимости!
Инкубируйте мой бизнес! 
Почему в Челябинской области закрываются предприятия? 
В «АиФ-Челябинск» обсудят необходимость сплошного наблюдения за бизнесом 
«Новоселье доступно для всех?»