Нужно ли регистрировать дом, построенный на садовом участке? Чем может аукнуться покупка неотмежеванной земли? На вопросы ответили специалисты Управления Росреестра по Челябинской области.
Нужно ли регистрировать садовый домик?
- Распространённая ситуация: в собственности земельный участок, много лет на нем только сажали картошку, а в потом построили дом, но не зарегистрировали. Нужно ли это делать или можно как-то обойтись?
Начальник отдела государственной регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Елена Абдракипова:
- С одной стороны, закон не обязывает гражданина регистрировать дом. Многие уклоняются от регистрации, потому что не хотят платить налоги. В тоже время вы не являетесь собственником объекта недвижимости, пока права на него не зарегистрированы. И в этом случае владелец не может с этим домом вообще ничего делать – ни продавать, ни дарить, ни завещать и т.д. Если вы задумаетесь о продаже участка, то он будет стоить как участок без дома, несмотря на фактически вложенные в него средства.
До 2026 года действует «дачная амнистия», порядок регистрации садовых домиков упрощен, потребуются только документы на землю, на которой возведён дом, и технический план. План готовит кадастровый инженер. В интернете много контактов частных кадастровых инженеров. На сайте регионального Росреестра есть даже рейтинг кадастровых инженеров, который обновляется ежеквартально. Там можно найти информацию, какой кадастровый инженер допускает наименьшее количество ошибок, есть отличия и по расценкам услуг. Технический план сдается на диске в электронном виде. В МФЦ вам необходимо также написать заявление и оплатить госпошлину. При отсутствии замечаний меньше чем через неделю право будет зарегистрировано.
Что можно оформлять в собственность, а что нет?
- А если садовым домиком служит салон старого автобуса, вросший в землю?
- Всё, что можно поднять и перенести, не является объектом недвижимости. Салон автобуса ведь не стоит на фундаменте. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без нанесения ущерба их назначению невозможно. Теплицы, навесы, заборы не считаются объектами недвижимости. Садовый и жилой дом должны соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ, то есть быть не выше 20 метров (не более трёх этажей) и представлять собой отдельно стоящее здание. Капитальный сарай и баню можно поставить на учёт и зарегистрировать на них права.
Как оформить гараж?
- Что делать, если при оформлении документов оказалось, что блок из нескольких гаражей, в котором расположен гараж, не поставлен на кадастровый учёт?
- Такая ситуация сегодня часто встречается, потому что в настоящий момент законодательство не предусматривает возможность постановки на кадучет помещений без постановки на кадастровый учет здания, в котором эти помещения находятся. С гаражными блоками возникает очень много проблем. Обратиться может только председатель кооператива и только при условии, что у кооператива имеется отведенный под строительство гаражей участок и есть документы об отводе этого земельного участка, а блок, в который входит конкретный гараж, попадает в границы этого участка. Нужно составлять технический план. Рекомендую дождаться вступления в силу закона о «гаражной амнистии», это произойдёт 1 сентября 2021 года. После этой даты все одноэтажные гаражи и гаражные боксы будут признаны зданиями, и отпадёт необходимость ставить блок на кадучёт. После 1 сентября нужно обратиться в органы местного самоуправления (городскую администрацию), там сформируют участок под гаражом, орган местного самоуправления сам подаст заявление в Росреестр о постановке такого земельного участка на кадучёт. Потом надо будет лишь предоставить технический план, справку гаражного кооператива и документ об отводе земельного участка, принимаются любые документы вплоть до документов об оплате коммунальных услуг в гаражном кооперативе. Государственная регистрация права собственности на земельный участок и кадастровый учет и регистрация права собственности на гараж на таком земельном участке будут выполнены одновременно на основании заявления и документов, представленных органом местного самоуправления.
Обязательно ли проводить межевание участка после покупки, если ранее он не был отмежёван?
Начальник отдела государственной регистрации земельных участков Управления Росреестра по Челябинской области Гузаль Шигапова:
- Закон не обязывает межевать участок. Его можно продать, подарить или распорядиться им как-то иначе без установленных границ. Никаких штрафов за отсутствие границ нет. Но всё-таки межевание участка в ваших интересах: а вдруг зайдёт спор о границах с соседями? Вы можете купить участок, а потом затеять межевание и выяснить, что часть вашей земли отмежевана соседом и зарегистрирована за ним. Сосед может быть даже не виноват: такое может случиться из-за реестровой ошибки. Хорошо, если он согласится всё исправить в досудебном порядке. Тогда кадастровый инженер подготовит межевой план двух участков с учётом изменений. Но сосед может и не согласиться, тогда восстанавливать справедливость придётся через суд. А вообще, чтобы не столкнуться после покупки с неприятным «сюрпризом», можно пригласить кадастрового инженера на участок до покупки, и он обозначит координаты участка в натуре, то есть покажет, где именно проходит граница по документам и на самом деле.
Как отказаться от ненужной земли, если земельный пай достался когда-то бесплатно и за него приходится платить налог?
- Все зависит от вашего документа на землю. Если у вас в собственности земельная доля, которая была вам передана в период реорганизации колхоза, от неё действительно можно отказаться, написав в МФЦ заявление об отказе. В этом случае земельная доля будет передана в собственность муниципалитета, на территории которого находится участок.
Если у вас земельный участок, выделенный в натуре, от него тоже можно отказаться, но только если он полностью находится в вашей собственности. Если вы владеете им в долях с кем-то, то и отказываться нужно всем вместе. В этом случае также будет зарегистрировано право муниципальной собственности на данный земельный участок.
Важно
Если вы планируете купить недвижимость, получите информацию заранее о квартире, доме, участке на сайте Росреестра. Либо просто обратитесь в МФЦ за выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости. Её могут предоставить любому заинтересованному лицу по любому объекту недвижимости. В такой выписке будут отражены любые ограничения, если они есть, - ипотеки, запреты на продажу, а также неузаконенные перепланировки. Но узнать о несовершеннолетних владельцах, увы, не получится: в выписке указываются только ФИО собственников, имеющих права на данный объект недвижимости.
Мошенник снял квартиру в областном центре и продал по поддельным документам 
Аферист продал квартиру, которую снимал в Челябинске