Установи границу и живи спокойно. Как избежать садовых войн за землю

Чаще всего споры возникают, когда не определены чёткие границы земельных участков.

Разъяснили земельное законодательство и ответили на вопросы читателей «АиФ-Челябинск» во время прямой линии заместители руководителя управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева и Андрей Жарков.

Граница на замке

У нас есть «зелёнка» на участок и садовый домик. Когда оформляли собственность в 2006 году, проводили межевание. Но на открытой карте на сайте Росреестра наш сад имеет статус участка с неучтёнными границами. Что это значит и чем грозит?

Надежда Н., Миасс

Ольга Силаева:

– В этом случае земельный участок является декларативным. Это означает, что его границы были установлены без определения их координат. Поскольку сведения о координатах не были внесены в кадастр недвижимости, границы участка не отображены на публичной кадастровой карте и имеют статус неучтённых.

Нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. На основании этого плана и вашего заявления, представленного в МФЦ, Росреестр внесёт сведения о координатах границ участка.

Межевание не является обязательным, но установление границ участка обезопасит вас от возможных споров, в том числе с соседями

–Мы думаем о продаже дачи. Если дополнительное межевание необязательно, может ли отсутствие границ нам помешать?

Ольга Силаева:

– Действительно, отсутствие межевания участка не является препятствием в распоряжении им. Вы можете свободно продать его или иным образом распорядиться. Но следует отметить, что участок, границы которого отмежёваны на местности, будет являться более привлекательным для покупателей.

У меня на участок «зелёнка» есть, а на палисадник – нет. Из Росреестра приезжали с проверкой, назвали меня захватчиком земли и выписали штраф 5 тысяч рублей. Я хочу объединить участок с палисадником в единый и оформить в собственность. Но не дают, глава района выдал разрешение только на пользование землёй на 49 лет.

С. Никифорова, Варна

Ольга Силаева:

– При проверке инспектор госземнадзора замеряет фактически используемый участок (в частности, обнесённый забором). Поскольку было установлено расхождение между площадью предоставленной (по документам) и фактически используемой земли, а именно самовольный захват участка, используемого под палисадник, на вас был наложен административный штраф.

Вам необходимо или перенести забор в установленные границы, или обратиться в местную администрацию с просьбой предоставить дополнительный участок для использования в качестве палисадника. Что, собственно, и было сделано. Отказ администрации может быть связан с нахождением палисадника за пределами установленных градостроительными документами линий регулирования застройки (так называемые красные линии). Земли за их пределами являются землями общего пользования, они не могут быть предоставлены в собственность.

Андрей Жарков:

– Документы о предоставлении участка во временное пользование (на 49 лет) в дальнейшем исключают факт административного правонарушения, связанного с самозахватом земли. В этом случае переносить забор не потребуется, при следующей проверке таких документов будет достаточно для подтверждения ваших прав. Но в этом случае объединить такие участки нельзя, поскольку они принадлежат вам на разных правах (в собственности и в пользовании).

Ольга Силаева:

– Всё-таки рекомендуем ещё раз обратиться в комитет по имущественным отношениям администрации муниципалитета по вопросу перераспределения участка, чтобы включить в состав вашего участка площадь палисадника.

Если нет ограничений, связанных с пересечением красных линий, отграничивающих частные земли от земель общего пользования, администрация, возможно, заключит с вами соглашение о перераспределении участков, в соответствии с которым палисадник может быть присоединён к вашему участку. 

Костёр по правилам. 5 способов легально сжечь мусор на дачном участке Подробнее

В прошлом году соседи провели межевание и зашли на мой участок на целую сотку. Границу за меня согласовал и подписал акт главный архитектор города. Разве так можно? Межевание своего участка я ещё не проводил.

Михаил В., Златоуст

Ольга Силаева:

– Мы говорим о споре по границам смежных участков. А значит, первое, что вы должны сделать, – провести межевание.

Чтобы восстановить границы своего участка, попробуйте сначала договориться с соседом. Пересогласуйте с ним спорную границу, которая является общей. Затем, когда кадастровый инженер будет готовить межевой план, обратитесь к нему в том числе за исправлением реестровой ошибки в границах смежного участка.

Если договориться с соседями невозможно, исправить ошибку в границах можно только в судебном порядке.

Теперь о том, законно ли, что акт согласования границ подписал за вас чиновник. При межевании границы участка должны быть согласованы с владельцами смежных участков. Вероятно, в связи с тем, что ваш участок не отмежёван, то есть является декларативным (не имеющим, по сведениям Росреестра, точных границ), кадастровый инженер не указал сведения о нём как о смежном и воспользовался своим правом согласовать границы в органе местного самоуправления.

Андрей Жарков:

– В споре вам также могут помочь материалы инвентаризации земель. Она проводилась в конце 1990-х годов, и документы по ней могут находиться в территориальном отделе управления Росреестра. Вы, как собственник участка, можете запросить эти документы и ознакомиться с ними бесплатно. Там будет указана примерная схема расположения участков, и тогда вы сможете доказать, что более 15 лет в этом месте не было общей земли, а была граница с соседом. В таком случае уже суд будет решать, правомерно ли, что представитель архитектуры в акте согласования границ поставил подпись за вас. Я бы с этого начал.

О чужих ошибках

Я имею в собственности 1/2 доли в трёхкомнатной квартире и «двушку». В последний раз в уведомлении об уплате налогов одну из квартир я не увидела. В налоговой службе говорят, что с 2014 года она за мной не числится. Возможно ли, что при формировании единой базы Росреестра сведения не были внесены или потерялись?

Татьяна Н., Озёрск

Ольга Силаева:

– Судя по вашим словам, на «потерянную» квартиру у вас имеется только справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ), при этом права в ЕГРН вы не регистрировали.

Квартире присвоен кадастровый номер, потому что сведения о ней из БТИ внесены в кадастр недвижимости. Но запись в ЕГРН о регистрации права без вашего заявления не может быть внесена, и по данным Росреестра получается, что у квартиры нет собственника. Поэтому Росреестр не мог передать в налоговую службу сведения, которых нет в ЕГРН. Вам нужно написать обращение в Росреестр, изложить ситуацию. С этим вопросом нужно предметно разбираться.

Стоит напомнить, что до 1998 года (до вступления в силу закона № 122-ФЗ о государственной регистрации недвижимости) учёт собственников квартир вело БТИ. Речь идёт о так называемых ранее возникших правах. Они признаются юридически действительными без получения свидетельства о праве собственности, или, как его назвали в народе, «зелёнки». Хотя и это уже устаревшее понятие, сейчас «зелёнка» не выдаётся, а актуальные сведения о правах на недвижимость содержатся в выписке из ЕГРН.

Заказала техпаспорт на дом, сотрудник БТИ допустил ошибки и не отразил на плане два окна и дверь. Как быть в этой ситуации, кто понесет ответственность?

Андрей Жарков:

- Обращаем Ваше внимание, что кадастровые инженеры не являются, как многие полагают,  

сотрудниками Росреестра, и контроль за деятельностью кадастровых инженеров к компетенции Росреестра не относится. Контроль за их деятельностью возложен на саморегулируемые организации кадастровых инженеров (СРО).

Если кадастровый инженер не исправляет выявленную ошибку добровольно по Вашей просьбе, Вы можете обратиться с жалобой в СРО. Кроме того, сообщаем, что за частые ошибки в подготовленных документах, которые неоднократно приводили к отказу в осуществлении кадастрового учета или к возникновению реестровых ошибок, инженера могут исключить из саморегулируемой организации, что повлечет за собой его дисквалификацию.

В нашем СНТ «Курчатовец» сосед вынес забор за общую линию, тем самым сильно сузив проезд по улице (внутреннему проезду). Машинам тяжело проехать, но он не хочет двигать его. Как поступить?

Людмила П., Челябинск

Андрей Жарков:

- В данном случае в первую очередь рекомендуем Вам обратиться к председателю садового товарищества. Вполне возможно, что перенос границ земельного участка Вашего соседа произошел в установленном порядке в результате межевания.

В случае, если имеются все основания полагать, что налицо нарушение земельного законодательства, Вы вправе обратиться в Управление Росреестра с требованием провести соответствующую проверку.

Если в результате выезда госземинспектора будет выявлен факт захвата части земли общего пользования, на Вашего соседа будет наложен административный штраф и вынесено предписание о демонтаже забора. Невыполнение установленных требований повлечет за собой наложение повторного штрафа и нового предписания.

Следует отметить, что обращаться в суд с требованием демонтировать забор Росреестр не управомочен. Однако председатель СНТ на основании материалов нашей проверки может обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением о сносе самовольно возведенного забора.