Дети в сделке. Эксперты рассказали о правилах регистрации недвижимости

В каких случаях при продаже или покупке квартиры с несовершеннолетним собственником обязательно разрешение органа опеки и попечительства? Какие сделки с участием несовершеннолетних могут совершаться в простой письменной, а какие в нотариальной форме?

Продать и сразу купить

Вопрос читателя CHEL.AIF.RU: Мы собираемся купить квартиру у семьи, в числе которой есть несовершеннолетний собственник. Очень переживаем, ведь когда затрагиваются права детей на жилье, надо быть особенно бдительными. На что следует обращать внимание?

Отвечает замначальника отдела госрегистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Наталья Малышева: Вы правы, особый правовой статус несовершеннолетних требует дополнительного внимания при проведении сделок с их участием. В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности? Дети, в зависимости от обстоятельств, могут являться стороной договора купли-продажи, мены, с участием детей заключаются различного рода соглашения (об определении размера долей при использовании семьей для приобретения жилья средств МСК, о реальном разделе объектов недвижимости и выделе долей, иные соглашения). Так, несовершеннолетнее лицо может являться продавцом, покупателем, залогодателем или залогодержателем, одаряемым. Несоблюдение норм закона при совершении сделок с участием несовершеннолетних детей с недвижимостью может повлечь их недействительность.

Чтобы сделка с участием маленьких граждан была законной, необходимо выполнить следующие условия. Во-первых, сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего должна производиться одновременно с приобретением соответствующего помещения для него либо, если у ребенка имеется другое жилье, при условии зачисления полученных от продажи его доли в объекте недвижимости денежных средств на счет в банке, открытый на имя этого ребенка. При этом, такие денежные средства могут использоваться только на нужды несовершеннолетнего с предварительного одобрения органами опеки. Кроме того, сделки по отчуждению имущества должны быть нотариально удостоверены.

Во-вторых, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором. Продать квартиру, где малолетние дети являются собственниками квартиры или доли, можно только при получении разрешения органов опеки. Без такого документа (распоряжение органов опеки) действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным.

Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади (пусть даже в другом регионе или государстве).

Обязательно ли нотариальное удостоверение нашей сделки?

Челябинский нотариус  Оксана Савельева: В обязательном порядке! Ведь в вашем случае собственником и участником общей собственности является несовершеннолетний, значит нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена) необходимо.  Данное требование законодательства направлено на защиту прав маленьких собственников.

Росреестр: Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность). Соответственно, в регистрации прав по такой сделке будет отказано.

Чтобы сделка была законной

Вопрос читателя CHEL.AIF.RU: Мы продаем квартиру, доля собственности принадлежит сыну, ему 15 лет. Что проверяет нотариус при сделках с несовершеннолетними такого возраста?

Нотариат: При проведении операций с недвижимостью при участии несовершеннолетних необходимо учитывать следующее. Сделки с недвижимостью за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, могут совершать от их имени родители и усыновители. Самостоятельно совершенная малолетним гражданином сделка считается недействительной.

Нотариус здесь является гарантом защиты прав и интересов ребенка, реализуя свои полномочия непосредственно путем совершения нотариальных действий от имени РФ. При сделках с участием несовершеннолетних нотариус, прежде всего, проверяет полномочия представителей, которые пришли с несовершеннолетним, — являются ли они законными представителями или нет (свидетельство о рождении ребенка, распоряжения органов опеки о назначении законных представителей).

Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет при совершении сделки с недвижимостью обязательно письменное согласие своих законных представителей - родителей и усыновителей. В противном случае сделка также считается недействительной.

Аналогичные нормы действуют и в отношении несовершеннолетних, у которых отсутствуют родители, усыновители, а также если суд лишил родителей родительских прав и в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. Над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними.

Нужно ли будет сыну присутствовать при удостоверении сделки? Вообще чьё присутствие обязательно? Как должна проходить сделка?

Нотариат: При удостоверении сделки от имени малолетнего необходимо личное присутствие законного представителя. В случае невозможности его личного присутствия, законным представителем может быть выдана соответствующая доверенность, однако такая доверенность может быть выдана также только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В случае, если участником сделки является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, который лично её подписывает, законный представитель должен дать письменное предварительное её одобрение, с указанием всех существенных условий такой сделки, либо лично присутствовать при совершении сделки и подписывать её вместе со своим несовершеннолетним ребенком.

Подскажите, за ребенка при продаже квартиры нужно будет платить пошлину?

Нотариат: Согласно федеральному и региональному тарифам, стоимость услуг нотариуса не фиксирована, а пропорциональна стоимости жилья, и составляет 0,5%. Федеральный тариф предусмотрен налоговым кодексом и основан законодательством РФ о нотариате, а региональный утверждается решением правления Нотариальной палаты субъекта РФ. Исходя из этого, нотариус уже взимает оплату.

Для несовершеннолетних граждан, как правило требуется обязательная нотариальная форма, поэтому взимается 0,5% от стоимости договора плюс региональный тариф по сделке по отчуждению недвижимого имущества (это 6150 руб.), но несовершеннолетним предоставляются льготы по региональному тарифу, они освобождаются от регионального тарифа пропорционально принадлежащей им доле.

Росреестр: за государственную регистрацию права собственности в реестре недвижимости предусмотрена пошлина, размер которой установлен Налоговым кодексом РФ. Так, за госрегистрацию права собственности физлица предусмотрена пошлина в размере 2000 руб. независимо от возраста (например, в случае, если квартиру покупает 2 покупателя, размер пошлины делится между ними пропорционально и составит по 1000 рублей от каждого; если покупателя 4, то по 500  каждого). То есть размер госпошлины несовершеннолетнего участника сделки зависит от количества собственников приобретаемого объекта недвижимости.

А налог с продажи квартиры за ребёнка нужно будет потом уплачивать?

Налоговый кодекс не разделяет налогоплательщиков по возрасту, не выделяет несовершеннолетних в отдельную категорию и не освобождает от уплаты налога. Это означает, что доходы от продажи имущества, находящегося в собственности ребенка, облагаются 13% ставкой налога в общем порядке.

О документах и сроках

Вопрос читателя CHEL.AIF.RU: Какие документы необходимы для совершения сделки с участием несовершеннолетних детей? и сколько времени требуется для подготовки и совершения сделки?

Росреестр: Комплект документов, подлежащих представлению на государственную регистрацию, достаточно прост. В частности, это непосредственно сам договор, паспорт, СНИЛС, документы, подтверждающие полномочия законных представителей (свидетельства о рождении), свидетельство о браке, при смене ФИО – соответствующее свидетельство о смене фамилии.

Согласие органов опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего предоставляется нотариусу на этапе заключения договора, о чем в тексте договора делается отметка.

Если договор удостоверен нотариально, документы на регистрацию может представить сам нотариус в электронном виде (в таком случае срок регистрации составит не более 24 часов), либо одна из сторон договора через МФЦ.

В случае, если документы будут представлены посредством обращения в МФЦ, заявления на регистрацию Вам составит специалист приема документов. Участникам сделки потребуется только проверить их и подписать.

За регистрацию права собственности предусмотрена государственная пошлина.

Общий срок регистрации согласно действующему законодательству составляет 9 рабочих дней. Следует отметить, что у нас в Челябинской области решения принимаются значительно быстрее.

«Никаких подарков»

Вопрос читателя CHEL.AIF.RU: При разводе муж отписал свою долю квартиры сыну, которому 9 лет. Может ли сын по документам подарить мне свою долю, чтобы далее я уже продала квартиру и купила нам новую?

Росреестр: Подарить кому-либо имущество от имени малолетнего гражданина невозможно. Что касается форм договора, то с 2016 года в статью 54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, в соответствии с которыми сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это значит, что все сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества (а также с отчуждением долей в праве на такое имущество), должны быть удостоверены нотариусом.

Тогда подскажите, где можно получить разъяснения, как правильно осуществить сделку с недвижимостью с участием детей? Есть ли возможность проконсультироваться?

Росреестр: Получить консультацию по перечню документов, необходимых для кадастрового учета и государственной регистрации прав, можно также в электронном виде, воспользовавшись сервисом сайта Росреестра rosreestr.gov.ru «Жизненные ситуации». На этом сервисе как раз имеется алгоритм действий для каждого из перечисленного вами повода для обращения в Росреестр, купля-продажа, приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформление прав на новую квартиру в ипотеку и многое другое. После заполнения интерактивного опросника заявитель видит перечень необходимых документов, размер госпошлины, сроки оказания госуслуги.

За консультациями в рамках компетенции Управления Росреестра жители Челябинской области могут обращаться по телефонам территориальных отделов, расположенных в городах и районах (размещены на сайте rosreestr.gov.ru). Челябинцы могут получить ответы на вопросы по необходимому перечню документов для кадастрового учета и государственной регистрации прав, срокам оказания госуслуг в сфере оформления недвижимости, готовности документов и другим вопросам по номерам: 8 (351) 237-27-90, 237-27-91, 237-27-92.