Как оформить гараж в собственность? 10 вопросов по «гаражной амнистии»

«Гаражную амнистию» продлили до 1 сентября 2031 года, а это значит, что у южноуральцев появилось дополнительное время, чтобы без лишней бюрократии и совершенно бесплатно оформить свои гаражи и землю под ними в собственность.

Что же такое «гаражная амнистия» и какие гаражи под неё не попадают, chel.aif.ru рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Юрченко.

1.       Что такое гаражная амнистия» и кто может ею воспользоваться?

Гаражная амнистия — это возможность оформить в собственность капитальный гараж и земельный участок под ним в упрощённом порядке. Данная инициатива была введена Федеральным законом, принятым 5 апреля 2021 года, который начал действовать с 1 сентября того же года. Изначально срок действия программы был установлен до 1 сентября 2026 года, однако недавно закон был продлён ещё на пять лет — теперь воспользоваться амнистией можно до 1 сентября 2031 года.

Что подразумевает «упрощённый порядок»? Раньше для оформления права собственности требовалось наличие оформленных прав на землю, что создавало множество бюрократических препятствий. Теперь государство предусмотрело возможность зарегистрировать право на гараж и участок даже при отсутствии полного пакета документов — достаточно минимальных оснований, подтверждающих существование объекта.

Под действие закона подпадают капитальные гаражи, построенные до конца 2004 года (до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ), которые не признаны самовольными постройками. Если объект невозможно переместить без разрушения его конструкции, он считается недвижимостью. Такие гаражи обычно расположены в гаражно-строительных кооперативах (ГСК) или представляют собой отдельно стоящие кирпичные, блочные или бетонные постройки. Временные металлические гаражи, подземные паркинги и любые «самострои», которые можно разобрать и перевезти, под упрощённую процедуру не подпадают. Исключение составляют лишь отдельные случаи размещения таких конструкций для инвалидов или других льготных категорий граждан по специальным муниципальным схемам. Для определения того, является ли ваш гараж капитальным строением, можно либо самостоятельно убедиться в наличии прочной связи с землёй (невозможности перемещения объекта), либо обратиться к кадастровому инженеру, который имеет полномочия по отнесению объектов к недвижимому имуществу.

Отсутствие у вашего гаражно-строительного кооператива статуса действующего юридического лица или наличие общей стены с соседними боксами никак не помешает оформлению — закон учитывает такие особенности расположения. Более того, если на сегодняшний день земля под гаражом ещё не оформлена, это тоже не препятствие: процедура как раз и предусматривает одновременное оформление права на строение и земельный участок под ним.

Закон также решает проблемы наследования и незавершённых сделок. Если предыдущий владелец передал вам права на гараж по наследству родственнику, но не оформил их должным образом, или вы заключили сделку купли-продажи много лет назад без регистрации — «гаражная амнистия» позволяет легализовать эти отношения сегодня при наличии подтверждающих документов.

Что касается ситуации, когда соседи за домом самостоятельно поставили гаражи во внутренних дворах многоквартирных домов или около детских садов — здесь возникают серьёзные сложности. Такие объекты, скорее всего, будут признаны самовольным строительством, поскольку земельные участки для их размещения изначально не предоставлялись официально. Для применения гаражной амнистии критически важно, чтобы объект не был признан решением суда или органа местного самоуправления самовольной постройкой. Первично именно предоставление земельного участка для строительства, а уже затем возведение самого гаража.

2. С чего начать, если вы решили оформить гараж?

Первым шагом должен стать сбор документов из вашего личного архива. Сегодня никаких реальных трудностей в процедуре нет: если вы откроете папки и найдёте хотя бы справку о членстве в ГСК или старые квитанции об оплате электроэнергии, у вас уже есть основание для обращения. Для первичной консультации не обязательно куда-то ехать — можно воспользоваться современными сервисами. На сайте Росреестра размещена подробная методичка «Как оформить гараж по гаражной амнистии», которая очень чётко описывает каждый шаг. Также задать вопрос можно через Платформу обратной связи на портале Госуслуг. В крупных городах, например в Челябинске, на первом этаже Управления Росреестра часто дежурят консультанты, а при необходимости всегда можно позвонить по телефону горячей линии ведомства.

Первым шагом необходимо выяснить текущее состояние учёта: стоит ли на кадастровом учёте сам гараж или земельный участок под ним. Для этого можно воспользоваться цифровыми сервисами Росреестра. Достаточно зайти на официальный сайт ведомства через портал Госуслуг или просто в поиске набрать «справочная информация об объектах недвижимости онлайн». Введя адрес своего гаража или его кадастровый номер, вы сможете увидеть, сведения о кадастровом учёте объекта, его характеристиках, а также сведения о наличии записей о зарегистрированных правах, ограничениях прав. Сведения о кадастровом учете объекта можно проверить воспользовавшись таким сервисом как Публичная кадастровая карта (доступна на портале «Национальная система пространственных данных» (НСПД)), где также визуально отображаются границы участков — так можно понять, отмежёвана ли земля под вашим строением.

Если выяснится, что ни гараж, ни земля не стоят на кадастровом учёте, вам потребуется обратиться к кадастровому инженеру. Специалист поможет подготовить схему границ участка под гаражем. Сроки выполнения работ обычно составляют около двух недель. Когда схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории подготовлена и оформлена в соответствии с установленными правилами, нужно обратиться в орган местного самоуправления за утверждением схемы и предварительным согласованием предоставления участка в собственность. Администрация принимает решение примерно в течение 20 рабочих дней. Только после получения распоряжения администрации о предварительном согласовании можно будет приступать к межеванию земли и постановке объекта на финальный кадастровый учёт в Росреестре.

Самое главное препятствие сегодня — это прокрастинация. Многие откладывают оформление до последнего момента, считая, что это потребует хождения по десяткам инстанций. На самом деле основная нагрузка ложится на специалистов: кадастровый инженер и представители администрации сами подскажут, каких бумаг не хватает. От вас требуется только один раз собрать архив и сделать первый шаг.

3. Какие нужны документы?

Для оформления потребуются документы, подтверждающие право владения. Это может быть любой документ о передаче имущества — договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве, подтверждающее переход прав от наследодателя к текущему владельцу, справки о выплаченных паевых взносах, членская книжка ГСК, старые квитанции об оплате коммунальных услуг. Основанием также служит любое решение органов власти (в том числе советского периода) о предоставлении земельного участка для строительства гаража. Часто встречаются случаи, когда предприятия выделяли землю своим сотрудникам — сохранились решения фабрик или справки о распределении участков между работниками. Одним из документов для упрощенного порядка может послужить справка из гаражно-строительного кооператива, подтверждающая полную выплату паевого взноса; именно полная выплата пая по закону считается моментом возникновения права собственности на гараж. Кроме того, подойдёт решение общего собрания членов ГСК о распределении конкретного места под личный гараж в пределах отведённого кооперативу участка. Старый технический паспорт, выданный органом технической инвентаризации до 1 января 2013 года, где указан владелец и год постройки, также принимается как подтверждение прав. Неожиданным, но допустимым документом может стать договор технологического присоединения к электрическим сетям — например, квитанция об отключении или подключении электроэнергии не позднее 2004 года косвенно подтверждает факт владения объектом в тот период. Все эти документы, конечно, должны подтверждать, что ваш гараж был возведён до введения в действие Градостроительного кодекса РФ — то есть до 29 декабря 2004 года, и именно это служит основанием для обращения в органы местного самоуправления. Процедура оформления гаража в упрощённом порядке по «гаражной амнистии» требует обязательного одновременного оформления земельного участка под ним, поскольку с точки зрения закона гараж является зданием (объектом капитального строительства), даже если он имеет общие стены с соседними боксами.

4. Возможны ли отказы в оформлении недвижимости по «гаражной амнистии» и по каким причинам?

Отказы в оформлении случаются, но чаще всего они происходят на этапе подготовки документов ещё до подачи в Росреестр — по причине отсутствия каких-либо правоустанавливающих бумаг или невозможности подготовить корректный межевой план. Важно понимать: когда документы уже прошли проверку в органах местного самоуправления (администрации), фактически была проведена двойная экспертиза. И когда этот пакет поступает непосредственно в Управление Росреестра, основания для отказа в постановке на кадастровый учёт практически отсутствуют.

5. Помимо государственной пошлины за регистрацию права собственности, какие ещё расходы понесёт гражданин?

Для объектов недвижимости установлены следующие размеры государственной пошлины: за право на земельный участок непосредственно госпошлина составляет 700 рублей, а за гараж, оформляемый в упрощённом порядке по «гаражной амнистии», — 1000 рублей. Эта сумма взимается за проведение государственной регистрации права собственности. Если гараж не стоит на кадастровом учете, т.е. нет кадастрового номера, то постановка такого объекта на кадастровый учёт обойдется в 1000 рублей.

Помимо государственной пошлины, гражданин несёт расходы на услуги кадастрового инженера. Важно понимать разницу: государственная пошлина — это платёж в бюджет за совершение юридически значимого действия (регистрацию права), а работа кадастрового инженера оплачивается отдельно, так как это коммерческая деятельность. Кадастровый инженер не является сотрудником Росреестра, он работает самостоятельно или в составе организации по договору подряда. Именно кадастровый инженер выполняет техническую часть работы: готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, межевой план для земли и технический план для самого гаража. По состоянию на сегодняшний день средняя стоимость подготовки такого комплекта документов составляет от 10 000 до 20 000 рублей, однако цена может варьироваться в зависимости от региона и сложности объекта. В некоторых случаях коллеги называют сумму около 5 000 –7 000 рублей за минимальный объём работ, но чаще всего итоговая смета выше из-за необходимости согласования границ с соседями или выезда специалиста на место.

Что касается льгот, то здесь есть важный нюанс. Сами услуги частных кадастровых инженеров государство напрямую не субсидирует — их тарифы рыночные. Однако пенсионеры имеют существенные налоговые льготы после оформления прав. Согласно действующему законодательству, пенсионеры освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении одного гаража и имеют налоговый вычет на один земельный участок («шесть соток»), при условии подачи заявления в Федеральную налоговую службу.

Поэтому практическая рекомендация звучит так: если вы планируете обращаться к инженеру, будучи пенсионером, обязательно уточните у конкретного специалиста наличие скидок. Многие частники идут навстречу пожилым людям, снижая стоимость выездных работ или замеров, хотя законодательно они к этому не обязаны. А вот налоговую экономию после регистрации уже гарантирует государство, но только «по заявлению» — автоматически льгота применяться не будет.

Сразу же возникает вопрос: где найти кадастрового инженера? Самый простой способ — воспользоваться интернетом, так как реестр всех аттестованных специалистов находится в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Пожилым владельцам гаражей, которые не владеют компьютером, я бы посоветовала обратиться к своим родственникам — детям или внукам, чтобы они помогли найти информацию. При выборе специалиста обязательно обратите внимание на его рейтинг и статистику: сколько у него было отказов в постановке на кадастровый учет по подготовленным документам и возникали ли проблемы при межевании.

6. После того как человек легализует свой гараж и землю, он будет платить налог на имущество и земельный налог?

Да, с момента государственной регистрации права собственности возникает обязанность по уплате налога на имущество. Вы становитесь плательщиком налога на имущество, но это справедливая плата за полноценный юридический статус объекта. При этом сведения о проведённой регистрации налоговая служба получает от Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия.

Разница между просто владением («я тут стою») и зарегистрированным правом собственности огромна. Только наличие записи в ЕГРН даёт вам возможность распоряжаться объектом: продать его, подарить детям, обменять или передать по наследству. Многие считают, что «и так пользуюсь, зачем оформлять», но именно отсутствие документов лишает возможности получить средства под залог такого гаража. Зарегистрированное право превращает старый гаражный бокс в реальный актив семьи.

7. Куда идти с документами? В МФЦ?

Важный момент современной процедуры заключается в том, что владельцу гаража больше не нужно обращаться в Росреестр или МФЦ отдельно. Органы местного самоуправления сами выступают заявителем перед Росреестром: они принимают от вас документы и самостоятельно направляют их на государственный кадастровый учёт и регистрацию прав. Вам достаточно обратиться именно в администрацию города или соответствующий комитет имущественных отношений, подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность и приложить необходимые документы. Дальше никуда ходить не нужно — вы просто ожидаете решения органа местного самоуправления. По результату рассмотрения власти сами проведут все регистрационные действия, и вам вернут готовые документы, подтверждающие ваше право на земельный участок и гараж. Таким образом, цепочка взаимодействия максимально упрощена: заявитель обращается только в один орган — к местным властям, а те берут на себя всю дальнейшую работу с Росреестром.

8. В случае сноса гаража, например, из-за строительства дороги, собственнику будет положена выплата?

При сносе гаража, например, для строительства дороги или развязки, вопрос компенсации напрямую зависит от наличия зарегистрированного права собственности. Если земля под гаражом и сам объект оформлены в собственность, то участок защищён законом — его могут изъять для государственных нужд только с условием выплаты полной рыночной компенсации. Именно поэтому многие владельцы опасаются информации из СМИ о строительстве крупных трасс: без документов вы просто теряете строение, а собственник земли (муниципалитет) вправе потребовать снести его за ваш счёт.

Отдельная проблема возникает у наследников. Часто к нам обращаются родственники, которые унаследовали квартиру и машину, но не могут оформить гараж, потому что наследодатель при жизни не зарегистрировал на него право. В таком случае объекта нет в свидетельстве о праве на наследство, так как он не входил в наследственную массу. Однако «гаражная амнистия» позволяет решить эту проблему сегодня: если вы являетесь наследником лица, которому был выделен этот бокс, вы можете одновременно подтвердить своё родство документами и заявить о правах на основании справок ГСК, старых квитанций об оплате света или членской книжки дедушки. Закон позволяет легализовать имущество именно тому человеку, который фактически является правопреемником первоначального владельца -­ наследодателя.

Аналогичная ситуация с договорами купли-продажи или дарения: когда есть договор на руках, запись о переходе права в Росреестре отсутствует, и юридически продавец или даритель всё ещё числится собственником. «Гаражная амнистия» позволяет покупателю или одаряемому завершить регистрацию уже самостоятельно, предоставив свой договор и документы, подтверждающие, что предыдущий владелец пользовался этим местом (например, справка от председателя ГСК). Главное условие остаётся прежним: гараж должен быть капитальным, построенным до конца 2004 года и находиться на государственной или муниципальной земле. Это самый частый вопрос, который звучит на консультациях — люди понимают, что владение без регистрации не даёт возможности ни продать, ни подарить, ни заложить имущество, превращая старый бокс в полноценный актив семьи.

9. Можно ли оформить собственность на несколько гаражей и распространяется ли «гаражная амнистия» на подземные паркинги?

Закон не устанавливает ограничений по количеству объектов: если у вас есть несколько капитальных гаражей, соответствующих условиям программы (построенных до конца 2004 года), вы можете легализовать каждый из них в упрощённом порядке. Однако здесь важно понимать критерии применимости закона. Амнистия создана именно для классических капитальных строений — с фундаментом, кирпичными или блочными стенами, которые неразрывно связаны с землёй. На так называемые «ракушки» — металлические тенты, которые можно поднять краном и перевезти в другое место, — этот механизм не распространяется. Такие конструкции считаются временными сооружениями, а не объектами недвижимости.

Что касается подземных гаражей и машино-мест в паркингах многоквартирных домов или офисных центров, то здесь ситуация иная. Подземные парковки регулируются законодательством как части здания, а их владельцы обладают правом собственности на конкретное «машино-место». Для таких объектов действует совершенно иной порядок регистрации через кадастровый учёт помещений внутри капитального строения, и упрощенный порядок оформления к ним не применяется. Как метко было замечено, «ракушка» — это просто ангар для машины, тогда как закон о «гаражной амнистии» направлен на защиту владельцев настоящих недвижимых гаражей, за которыми стоят десятилетия истории ГСК.

10. Покупая гараж, на что обратить внимание?

Если вы планируете покупку гаража, самая первая и главная рекомендация — получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сегодня это сделать очень просто: можно воспользоваться сервисом «Справочная информация в режиме онлайн» на сайте Росреестра или заказать бумажный документ через МФЦ и портал Госуслуг. В этой выписке содержится ключевая информация об объекте: описание гаража, его площадь, наличие координат границ и самое важное — сведения о зарегистрированном праве собственности. Обязательно проверьте земельный участок под гаражом: многие объекты были оформлены по старым правилам без выделения земли, но сегодня покупать нужно именно связку «гараж плюс земля». Если в ЕГРН нет записи о собственнике, значит, продавец не является законным владельцем с точки зрения государства.

Также обратите внимание на вид права: это может быть личная собственность, совместная собственность супругов или долевая собственность нескольких наследников. Если среди собственников есть несовершеннолетние, сделка потребует разрешения органов опеки и попечительства. Продавец должен предоставить свежую выписку сам, чтобы подтвердить чистоту сделки. Покупать незарегистрированный «по договору» гараж крайне рискованно — без регистрации в Росреестре право собственности к вам не перейдёт.

Это надо знать:

- Уточнить информацию о кадастровом учете участка под гаражом граждане теперь могут с помощью цифровой платформы НСПД.

- Подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории возможна при наличии утвержденного проекта межевания, при этом его отсутствие не является препятствием.

- Образование нового земельного участка под гаражом допускается без согласия арендаторов исходного участка, если он предоставлен в аренду сразу несколькими лицами.

- Отменена обязанность предоставления техплана гаража, если в ЕГРН уже есть сведения о нем.

- Срок рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка сокращен с 30 до 20 дней.

За предыдущие пять лет действия закона южноуральцы легализовали 5606 гаражей и 9719 земельных участков общей площадью 26 тысяч квадратных метров. Больше всего обращений, конечно же, поступает из крупных городов с высокой плотностью населения и большим количеством гаражно-строительных кооперативов — это Челябинск, Магнитогорск, Златоуст и Копейск. Именно там сосредоточено наибольшее число владельцев гаражей, которые десятилетиями пользовались имуществом без официального статуса.

«Маленький, да свой!» Как стать хозяином земли под гаражом и садовым домом Подробнее