Вложение в недвижимость всегда доходно. Но не всем по карману

Тема роста стоимости квартир - вопрос актуальный вот уже на протяжении последних 10-15 лет. О природе увеличения стоимости недвижимости, прогнозах на следующий год и доходности при грамотном управлении жильем мы побеседовали с директором оценочной компании Сергеем Рожковым.

- Сергей, особенность рынка недвижимости - отсутствие определенного места купли-продажи, но при этом у него четкие правила игры и подверженность значительному влиянию самых разнообразных факторов...

- Да, конечно, причем эти факторы, с одной стороны, лежат на поверхности, а с другой - мало кто из обывателей обращает на них свое внимание. Это такие условия, которые определяют развитие как страны в целом, так и отдельных регионов. На рост или снижение стоимости недвижимости влияют географические, демографические, экологические, экономические условия и даже макроэкономические (в стране) условия. Но так было не всегда.

По законам рынка

С 1991-93 годов рынок недвижимости развивался как замкнутая система, живя абстрагированно от общеэкономической ситуации. Да, именно в этот период появляется законодательная база рынка недвижимости, принимаются и начинают свою реализацию вполне прогрессивные по тому времени законы: основы гражданского законодательства, федеральной жилищной политики, законы об инвестиционной деятельности, приватизации государственного и муниципального имущества, залоге, праве граждан на получение в собственность и продажу земельных участков. Но только после августовского кризиса 1998 года рынок жилья начал вести себя адекватно экономике страны, реагируя на происходящие политические и экономические процессы.

Вступает в силу новый Жилищный кодекс, вносятся изменения в Гражданский, Налоговый, Бюджетный и Градостроительный кодексы. Этот пакет законопроектов "потянул" за собой введение принципиально нового подхода к регулированию базовых правоотношений в жилищной сфере. К примеру, отменяется нотариальное удостоверение сделок вообще, так и с органами опеки и попечительства в частности. Хотя сделка может быть приостановлена, если есть обращение последних.

- Можно ли говорить о том, что в настоящее время в нашем регионе развитый рынок недвижимости?

- Конечно. Ведь для развитого рынка недвижимости характерно стабильное соотношение цен первичного и вторичного рынка жилья, стабильное соотношение спроса и предложения, развитое состояние нормативной законодательной базы. Что мы уже наблюдаем в Челябинской области, как и активную рыночную политику и социальную ориентацию властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения, привлечение кредитов банков для покупки жилья, высокие темпы строительства. Все это создает благоприятные условия для развития рынка, при этом цены на жилье умеренно растут.

- Только ли эти факторы влияют на высокий уровень спроса на жилье, в том числе как способа сохранения средств?

- Конечно же, нет. Как мы можем наблюдать, несмотря на желание депутатов Госдумы, в России сейчас обращаются две валюты. И всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей. Наиболее распространенным предположением среди экспертов рынка недвижимости является то, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье: продавцы хотят сохранить ценность своих активов, желание покупателей - избавиться от доллара.

При этом очевидно, что ставка рефинансирования Центрального банка России является малоэффективным финансовым инструментом. Она последовательно снижается, и это должно способствовать развитию рынка жилья. Но в реальности мы видим, что коммерческие банки при этом снижают депозитные ставки по вкладам, но существенно не снижают ставки по кредитам. В результате банковские депозиты как средства сохранения сбережений становятся менее привлекательными, нежели альтернативное вложение в недвижимость при минимальном риске вложений.

Метры дорожают, доходность растет

- Какова же доходность недвижимости в Челябинске по предварительным итогам года?

- При грамотном управлении собственностью доходность от сдачи квартиры в аренду составит в среднем 5-7% в год от первоначальной стоимости. Под грамотным управлением понимается прежде всего поиск добросовестных арендаторов, страхование имущества и гражданской ответственности. Таким образом, при продаже (с учетом инфляции и прочих издержек) доходность от вложений в жилую недвижимость за год может достичь уровня 30-40%. Но необходимо учитывать, что при вынужденной продаже желаемого уровня доходности можно и не получить. Прежде всего это связано с покупательскими предпочтениями, то есть если данная квартира полностью устраивала по своим характеристикам вас, это не означает, что эти же качества устраивают других. Однако "плановая" продажа, как правило, обходится без сюрпризов такого рода.

Так, на январь 2006 года средняя стоимость 1 квадратного метра однокомнатной квартиры ориентировочно составляла 27 000 рублей. А на сегодняшний день, судя по объявлениям о продаже квартир, средняя цена 1 квадратного метра однокомнатной квартиры ориентировочно составляет 33 500 рублей (см. таблицу).

- Хотя бы раз в год всерьез начинают поговаривать о дефолте на рынке недвижимости, обвале цен...

- Да, на сегодняшний день вложения в недвижимость остаются самым надежным способом сбережения денежных средств. Хотя далеко не всем доступным.

Что касается прогноза цен на жилую недвижимость, то, на мой взгляд, рост цен в 2007 году не превысит 35%, хотя в нашей стране делать столь долгосрочные и серьезные прогнозы довольно-таки затруднительно. Но предугадать принципиальный рост или снижение можно, если обращать внимание на определенные факторы. Так, если происходит снижение доступности жилья для населения с низкими доходами, резкое увеличение объемов строительства, а цена аренды жилья растет гораздо медленнее цен продаж, то можно говорить о грядущем фиксировании стоимости недвижимости и даже спаде. На сегодняшний день налицо все факторы, повышающие стоимость жилой недвижимости: это и развитие ипотечного кредитования, и законодательства в этой сфере, и использование недвижимости как средства сбережения накоплений.

Смотрите также:

• Подорожание валюты — кризис или спекуляция? Мнение челябинских экспертов →
• Движение по кругу? →
• Баланс нарушен? →