Что делать, если сосед передвинул забор и занял часть вашего участка? Кому жаловаться, если на территории СНТ открыли кафе или шиномонтажку? На вопросы читателей АиФ-Челябинск ответил замруководителя Управления Росреестра по Челябинской области Андрей Жарков.
О спорах с соседями
Сосед занял муниципальный участок земли, где проходят все мои сети - канализация, отопление, водовод. Теперь у меня нет к ним доступа, я не могу их обслуживать и ремонтировать. Когда у меня случилась авария и порвало водовод, пришлось обращаться в водоканал, отключать весь квартал, вызывать платных ремонтников. В 2018 и 2019 годах я уже обращался в Росреестр. Мне ответили, мол, действительно сосед не прав, но далее ничего не последовало!
Ю. Каренин, Южноуральск
Андрей Жарков: Мы можем только выдать предписание, наложить штраф, на этом наши полномочия заканчиваются. Подозреваю, что соседу выдали предписание об устранении нарушения, просто он его не исполняет. Раз занят участок муниципальной земли, следует обратиться к собственнику участка, то есть в администрацию города, района. Пусть посодействуют!
- А раз выдано предписание, значит, есть какие-то сроки, в которые сосед обязан устранить нарушение?
- Конечно. Ранее на устранение нарушения давалось до полугода, теперь – вдвое больше. После окончания срока инспектор приходит с повторной проверкой. Перед этим смотрим материалы из ЕГРН: возможно, нарушитель всё исправил и внес сведения о новой границы, тогда на местность не выходим. В любом случае проверяем, исполнено предписание или нет. Исполнено – закрываем, нет – выходим с новой проверкой, выдаем новые предписания и накладываем штраф за невыполнение предыдущих предписаний. Можем направить материалы в органы местного самоуправления. За неисполнение они могут привлечь нарушителя к ответу в суде и изъять участок. Такая схема предусмотрена законом, но на практике работает не всегда, потому что ситуации бывают разные.
Сосед захватил часть моей территории, примерно три сотки. Участок у меня межеван. Судиться не хочу, но и платить налог за три сотки, которых по факту у меня нет, тоже не хочется.
О. Татаркина, пос. Трубный Сосновского района
- Вы можете написать обращение в Росреестр (Челябинск, ул. Елькина, 85) и указать, что часть вашего участка занята соседом. Приедет наш инспектор, замерит границы, проверит факт самовольного захвата. Соседу выдадут предписание о необходимости освобождения территории. После этого уже можно предложить ему выкупить у вас захваченную землю. Это государственная функция, действие по контролю и надзору, она не оплачивается.
О брошенной земле
Рядом с моим садом заброшенный участок. Хозяин не объявлялся уже лет десять. Я бы хотел купить эту землю, чтоб расшириться, но не знаю, к кому обращаться.
И. Сандаков, Миасс
- Сделайте запрос в ЕГРН, чтоб узнать хотя бы фамилию и инициалы правообладателя.
- А если его давно нет в живых и наследников у него нет?
- Значит, имущество будет считаться выморочным, его примут на баланс администрации и будут продавать с торгов. Если это СНТ, всё проще: можно найти концы через председателя. Возможно, он даст телефон, вы свяжетесь и выкупите участок у него. Если речь о земле в поселке для ИЖС, тогда ситуация усложняется: искать правообладателя будет очень сложно.
- Что будет, если я самовольно займу участок?
- В ходе первой же плановой проверки или по сигналу соседей инспектор установит самовольное занятие земельного участка. Дальше вас привлекут к административной ответственности, наложат штраф от 5 тыс. рублей и выдадут предписание об освобождении. Строиться можно только там, где нам разрешили. Стройка без разрешения – мероприятие рискованное.
О покупке земли
Собираюсь покупать дачу. Какие документы у владельца надо проверять, чтоб себя обезопасить?
Андрей
- Все документы на земельный участок, правоустанавливающие документы. Посмотрите сведения в ЕГРН на сайте Росреестра: там указано, кто является правообладателем, нет ли ограничений на совершение каких-либо действий с участком, не в ипотеке ли он, не наложен ли на него арест. Также в выписке всегда есть сведения о возможных ограничениях в использовании участка: вдруг он находится в водоохранной зоне или через него проходит линия электропередач. Это все будет накладывать ограничения на дальнейшее использование земли. Можете сделать запрос в МФЦ или Росреестр, чтобы узнать вид разрешенного использования участка. Бывает, продают земельные участки под видом коттеджной застройки, а по документам это земли сельхозназначения. Значит, дом там ни за что не зарегистрировать.
Очень важно, к какой территориальной зоне относится ваш земельный участок. В ЕГРН информация может быть одна, а по факту другая. Возможно, администрация уже установила для вашей территории новую территориальную зону. Например, продается жилой дом, а администрация уже установила, что в границах этой территориальной зоны будут строиться только многоквартирные дома. Вы можете купить такой жилой дом, но не сможете его реконструировать.
Мы купили в СНТ землю с домом, но на учёте стоит старый дом, которого уже давно нет. Что делать?
Ирина П.
- Когда сносится старый дом, обычно приглашают кадастрового инженера. Он составляет акт осмотра, технический план нового дома. В любом случае обратитесь к кадастровому инженеру. Возможно, он предложит просто внести изменения в существующую документацию. Затем вам нужно будет подать в МФЦ заявление о прекращении права на прежний объект и заявление о регистрации права на новый. С СНТ в этом плане проще: нет ограничений как в случае с жилыми домами, не требуется разрешение на строительство.
- Если мы планируем еще что-либо снести на участке и затеять новое строительство, нужно ли уведомить Росреестр о сносе?
- Если только речь идёт об объекте капитального строительства. В остальных случаях кадастровый инженер с ваших слов может указать, что объект таковым не являлся и был демонтирован. Но без техплана не получится ни снять с учёта прежний объект, ни поставить новый.
Если сад рядом с лесом
У нас участок в старом садовом товариществе. Нужно ли его межевать?
Елена
- Закон не обязывает вас незамедлительно провести межевание. Вы можете пользоваться своим участком как вам угодно - продавать, дарить. Но если вдруг сосед сдвинет в вашу сторону свой забор, тогда спор вы сможете разрешить только в судебном порядке. С того момента как вы проведёте межевание, ваша граница считается согласованной с соседями и, следовательно, любые манипуляции с границей возможны только с разрешения суда.
- Дело в том, что у меня только один сосед с одной стороны, а дальше лесополоса. Сосед провел межевание. Есть ли смысл делать мне то же самое?
- Значит, ваш участок прилегает к землям сада или к землям лесного фонда. Могут быть разные ситуации. А вдруг земли лесфонда именно в районе вашего участка решат поставить на государственный кадастровый учёт? Обычно это делается картометрическим способом, то есть с очень большой погрешностью. И может случиться так, что граница лесфонда зайдёт на ваш участок. Потом только с помощью суда вы сможете подвинуть эту границу и доказать, что захвачена часть вашей земли.
- И что же, не имеет значения даже то, что у нас есть кадастровый план и участок разграничен?
- Никто вас не лишает права на ваш участок. Межевание не является способом установления права, но оно предполагает определение характерных точек границ, которые потом вносятся в ЕГРН вместе с ФИО собственника участка.
Проверки по-новому
Я слышал, что с 1 июля 2021 года изменилось законодательство, и теперь государство по-новому следит за использованием земли гражданами. Какие новшества в связи с этим нас ждут?
Роман С., Катав-Ивановск
- Действительно, из-за контрольно-надзорной реформы изменился порядок проведения проверок. В Челябинской области насчитывается 1,2 млн земельных участков, мы проверяем около 4-5 тыс. в год. Но раньше формировали план проверок физлиц в случайном порядке. Включали туда как садовые участки, так и участки для строительства жилых домов. Не было критерия, по которому мы не могли выбирать какие-то участки. Например, мы предполагали, что если кто-то где-то поставил забор вперёд, то и соседи за ним подтянутся; такие точки ставили в план. Теперь плановые проверки проводим только там, где высок риск нарушений, которые могут причинить вред охраняемым законом ценностям. Например, всегда высок риск нецелевого использования земельного участка на прилегающей к водоёмам береговой линии. Всегда есть соблазн расшириться в сторону леса у собственника участка на границе между населенным пунктом и землями лесного фонда. Хозяева участков, расположенных на границе населенного пункта и поля, тоже нередко «прирезают» себе лишней землицы. Таких участков по области около тысячи и в этом году мы их все проверим. План проверок размещен на сайте Росреестра и прокуратуры.
- Вы уведомляете собственников о проверке?
- Здесь очередное новшество. По общему правилу при проведении выездной проверки мы обязательно уведомляем лицо, сообщаем, сколько времени займет проверка, какие документы нужно подготовить. Но с прошлого года появилось такое новое контрольно-надзорное мероприятие как инспекционный визит. Он уже проводится без предварительного уведомления правообладателя, поскольку предусмотрен для выявления нецелевого использования земли.
- А на каком основании проводите внеплановые проверки?
- Только если есть конкретные сигналы и в обращении указано, кто, кому и как именно мешает. Например, гражданин вместо жилого дома на земле для ИЖС построил пункт по обслуживанию автомобилей. Все в округе довольны тем, что есть где починить машину, никому этот гражданин не мешает. Значит, и оснований для проведения проверки у нас нет. Но если вдруг какая-нибудь бабушка пожалуется, что ей мешает постоянный стук и шум двигателей и в окна задувает неприятные запахи из автосервиса, то это уже повод для проверки.
- Имеет ли право собственник участка не пустить представителей земнадзора? Даже если его уведомили заранее.
- Бывает и такое. По закону гражданин обязан предоставить участок для осмотра. В противном случае можем только составить протокол за воспрепятствование деятельности органов контроля и вновь придем на этот участок через какое-то время. Границы мы можем померить и снаружи. Далее всё будет зависеть от того, какое нарушение: к пример, если заняты муниципальные земли, мы сообщим в администрацию района, что пытаемся зайти на участок, но нас не пускают. Пусть примут меры. Ведь если не пускают, значит, точно что-то неладно.
- Как подготовиться к проверке?
- Убедитесь, что границы вашего участка на месте. Если участок межеванный, границы должны быть именно там, где прописано.
Земля за «копейки». Расширить придомовую территорию можно недорого