«Завещаю квартиру внуку». Челябинские эксперты о сделках с участием детей

Какие документы необходимо предоставить на государственную регистрацию прав? В каких случаях разрешение органа опеки и попечительства является обязательным? Какие сделки с участием несовершеннолетних могут совершаться в простой письменной, а какие в нотариальной форме? Как обезопасить себя от рисков при сделках с участием несовершеннолетних?

Какую площадь выделить?

CHEL.AIF.RU: Если жильё куплено с использованием средств маткапитала, как правильно наделить двоих детей долями? Дать по ¼?

Отвечает Замначальника отдела госрегистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Наталья Малышева: Если вы использовали средства МСК (материнский (семейный) капитал (МСК)  - Прим.ред.) на приобретение жилого помещения, то родители обязаны наделить всех членов семьи долями в этом жилом помещении, включая супругов, то есть вас самих. Наделяются все совершеннолетние и несовершеннолетние дети, но только в размерах маткапитала. Законодательством не установлен обязательный минимум по наделению детей долями, но существует судебная практика по разделу имущества, и суды ставят размер доли детям в зависимости от суммы маткапитала, использованной на приобретение жилья. Как правило, доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Вы можете заключить соглашение в простой письменной форме и выделить детям по ¼, а себе и супругу оставить ½ доли в совместную собственность.

В связи с тем, что речь о маткапитале, обязательно нужно обращаться к нотариусу?

Челябинский нотариус  Оксана Савельева: Нотариальному удостоверению подлежат соглашения, которыми определяются не только доли, приобретенные за счет средств МСК, но и затрагивается общее имущество супругов. На практике к нам поступают соглашения об определении долей, заключенные как в простой письменной форме, так и в нотариальной, в зависимости от конкретной ситуации и семейных обстоятельств. Если у вас с супругом заключён брачный договор, либо вы не состоите в браке, то можете соглашение об определении долей заключить в простой письменной форме и обратиться с этим в МФЦ. Если же вы состоите в браке, у вас нет брачного договора и нужно определить долевую собственность в данном имуществе, тогда вы должны в обязательном порядке обратиться к нотариусу.

Подскажите, а если мы через какое-то время решим продать это жильё? Насколько сложно это будет сделать, учитывая несовершеннолетних собственников?

Росреестр: Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды. Это значит, что ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а также, что его жилищные условия не ухудшатся. Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Жильё для внука

Как переписать своё жильё на маленького внука? 

Нотариат: Вы можете составить завещание, обратившись к любому нотариусу. При себе нужно иметь только паспорт. Если хотите указать в завещании конкретное имущество, которое хотите завещать, тогда желательно иметь при себе документы на это имущество, чтобы нотариус е ошибся в адресе объекта.

От внука нужны документы?

Можете взять свидетельство о рождении. Но можно и без него. Достаточно знать точное ФИО и дату рождения наследника. Спрашивать согласия вашей дочери не нужно. Вы можете сохранить тайну и никому не говорить о своём завещании.

А чем завещание отличается от дарения?

Дарение – это договор, который заключается двумя сторонами – дарителем и одаряемым. С момента дарения полноправным собственником объекта недвижимости в этом случае становится одаряемый. Даритель никакого отношения к этому имуществу больше не имеет. Завещание – это документ, который выражает волю. Он вступает в юридическую силу только после смерти завещателя, при жизни этот документ просто лежит.

Где?

У завещателя или у родственников, друзей, которым он доверяет. Завещание можно отменить в любое время.

Если завещание захочется отменить, что нужно будет сделать?

Также обратиться к нотариусу. При себе иметь паспорт и желательно то завещание, которое хочется отменить. Если нет его, допустим, родственники не возвращают, тогда нужно обратиться к тому же нотариусу, который удостоверял то самое завещание.

Как семья узнает о завещании, если завещатель при жизни о нём ничего не скажет? 

Я всегда всем советую: если скончался человек, который владел каким-то имуществом, то в течение полугода с его кончины родственникам нужно обратиться к нотариусу, завести наследственное дело, чтобы проверить факт наличия завещания. Факт наличия нотариус проверяет по общероссийской базе завещаний.

А если имущество за границей?

Если имущество находится за границей, а завещание оформлено на территории РФ, это не страшно. А вот если завещание будет составлено за пределами нашей страны, то нотариус может его не разыскать. Тут уже придётся прилагать какие-то усилия наследникам, родственникам. Потом нотариус, который завел в этом случае наследственное дело, будет делать запрос, тот ли это завещатель или нет. Очень часто встречаются тёзки, причём даже полные.

Купить на себя или на ребёнка?

Как лучше и проще с юридической точки зрения - купить квартиру на ребёнка или купить на себя и завещать ему?

Росреестр: Ограничений по приобретению имущества несовершеннолетними нет. Приобрести имущество на имя ребенка можно в любое время, начиная с его рождения. Но есть требования к содержанию таких сделок и лицам, которые представляют интересы детей. Например, в случае, если вы приобретаете имущество на ребенка, которому ещё нет 14 лет, то в сделке от его имени должны участвовать его родители или законные представители. Если имущество приобретается на имя ребенка, которому уже исполнилось 14, но ещё нет 18-ти, то сделку заключает он сам, но с согласия родителей. 

Смогут ли родители распоряжаться квартирой ребенка?

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Вы в том числе, несмотря на то, что вы ему эту квартиру покупали. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут без согласия органов опеки совершать сделки, влекущие уменьшение имущества. Так, без опеки не получится продать или обменять принадлежащую ребенку недвижимость, сдать её в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

Особенности распоряжения недвижимым имуществом ребёнка установлены Федеральным законом от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». В целом, здесь важно отметит, что отчуждение имущества не должно приводить к уменьшению стоимости имущества подопечного. То есть, к примеру, при продаже квартиры, в которой доля принадлежит ребенку, родитель должен подтвердить приобретение взамен равноценной доли в другой квартире на имя ребенка. Только тогда органом опеки может быть выдано соответствующее разрешение.

В связи с приобретением недвижимого имущества на имя несовершеннолетнего нужно удостоверять сделку у нотариуса?

Нотариат: Нет. Продать или подарить квартиру ребенку можно и без участия нотариуса. На практике достаточно часто такие сделки совершаются в нотариальной форме по желанию именно самих сторон, поскольку стороны, особенно продавцы имущества при продаже его семье с детьми, заинтересованы в гарантиях законности сделки. В этом случае нотариус выяснит, за счет каких средств приобретается имущество: родительских, бюджетных, кредитных, либо это средства самого ребенка. В этом случае нотариус обязательно истребует специальное разрешение.

А если всё-таки купить квартиру на себя и завещать внуку?

Имейте в виду, что статья 1149 Гражданского кодекса ограничивает волю завещателя: если у вас есть другие наследники, которые нетрудоспособны или вдруг станут нетрудоспособными, то они смогут получить обязательную долю от этого имущества.

В среднем – каждое восьмое дело, представленное на государственную регистрацию, это сделка, одной из сторон которой являются несовершеннолетние дети. Таковы данные Росреестра. Например, только в Челябинске за декабрь 2023 года было проведено около 270 регистрационных действий в отношении жилых помещений с участием детей. Из них почти 150 дел составляли сделки по наделению детей долями в праве собственности в связи с использованием средств МСК при приобретении данного имущества. Поскольку Федеральный закон обязывает наделить долей также и последующих детей, на регистрацию в Росреестр поступают соглашения о перераспределении долей, где в число сособственников жилого помещения включаются также дети, рожденные после перечисления средств МСК.