2021-й продан! В Челябинской области продают жильё, которое построят в 2022

Пресс-центр «АиФ-Челябинск» провёл онлайн-конференцию по рынку недвижимости и ипотеки на первичном и вторичном рынках. Застройщики рассказали о ситуации на строительных объектах и о том, как продолжается переход на эскроу-счета, риэлторы поделились динамикой продаж вторичного жилья, а представители банков – подробностями программ поддержки ипотечного кредитования.

В разговоре приняли участие:

- Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области (заочное участие, информация подготовлена пресс-службой)

- Атаманченко Владимир Александрович, генеральный директор АО «ЮУ КЖСИ»

- Шипина Анна Анатольевна, заместитель управляющего АН «РиэлтСтройком»

- Рыбушкин Павел Владимирович, член Совета Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» (Магнитогорск)

- Кочкин Кирилл Сергеевич, начальник отдела реализации недвижимости и маркетинга «Треста "Магнитострой"»

- Кузьмина Наталья Сергеевна, заместитель управляющего Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России

- Крикун Елена Александровна, начальник отдела жилищного кредитования Челябинского отделения Сбербанка

- Громов Эдуард Владимирович, управляющий ВТБ в Челябинской и Курганской областях

- Лебедева Валентина Владимировна, заместитель руководителя Абсолют Банка в Челябинске.

-  Родина Галина Михайловна, директор дивизиона «Южный Урал» УБРиР.

Эксперты отмечают, что спрос на жилье во многих регионах почти вернулся к докризисному уровню. Это касается и Челябинской области. Большую роль сыграла программа ипотеки с господдержкой.

«Меры, принятые государством для поддержания строительной отрасли, оказались эффективными, - констатировал факт генеральный директор АО «ЮУ КЖСИ» Владимир Атаманченко. - Низкая процентная ставка и оговоренные сроки (до ноября) подстёгивали покупателей активно использовать механизмы поддержки. На 2-3 квартал 2020 года люди удовлетворили свой спрос в недвижимости намного вперёд, не дожидаясь сезонных колебаний цен. Всё это благоприятно повлияло на строительную отрасль. Застройщики на 99% строят из местного сырья, поэтому каждый рубль, вложенный покупателем в квартиру, в конечном счёте остаётся в регионе в виде налоговых отчислений и попадает в бюджет области. У некоторых застройщиков спрос на жильё вырос вдвое по сравнению с прошлым годом. Ходовых квартир в наличии у застройщиков сейчас нет».

Он сообщил, что компания приступила к строительству двух домов (480 квартир) по счетам эскроу, все новые дома будут строиться уже с использованием проектного финансирования.

О переходе застройщиков на проектное финансирование

Согласно  Федеральному закону № 214-ФЗ застройщики, получившие разрешение на строительство многоквартирных домов до 1 июля 2018 года, вправе были привлекать средства участников долевого строительства на специализированные счета (эксроу-счета). Эскроу-счёт  - это специальный счёт в банке, на котором учитываются денежные средства полученные от участника строительства до наступления обозначенных в договоре условий, т.е ввода дома в эксплуатацию.

По информации пресс-службы Министерства строительства Челябинской области, за первый год работы отрасли жилищного строительства по проектному финансированию и счетам эскроу:

- 6 застройщиками введены в эксплуатацию 22 дома (общей площадью 116,5 тыс. кв. метров) по которым привлекались средства с использованием счетов эскроу;

- кредитными организациями в рамках проектного финансирования в целях строительства жилья с застройщиками заключены договоры на 1 192,8 млн. рублей,  открыто 760 счетов эскроу.

С привлечением средств на счетах эскроу в настоящее время на территории Челябинской области 39 застройщиками ведется строительство  123 домов, общей площадью 814 тыс. кв. метров.

«Сегодня заключено 50 кредитных договоров с 28 застройщиками на общую сумму 17 млрд рублей, - поделилась цифрами Отделения Челябинск Уральского ГУ Банка России заместитель управляющего Наталья Кузьмина. - Это почти 87% всего строящегося в регионе жилья. Будет и 100%, потому что скоро завершится строительство домов по старой схеме и строить будут только с использованием эскроу-счетов. 1452 счета были уже раскрыт в связи с готовностью домов и застройщики смогли получить 1,6 млрд рублей на исполнение обязательств перед кредитными организациями или на свои нужды. Всё это повышает доверие покупателей к застройщикам».

Запущено строительство первого дома по эскроу-счетам в популярном микрорайоне «Вишнёвая горка».

«В «Манхэттене» продаем по эскроу два дома, в «Западном луче» – тоже новый дом с ликвидными планировками, которые все любят и ждут, - рассказала заместитель управляющего АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина. - Все квартиры в нашей «Вишнёвой горке», распроданы, маленькие в «Западном луче» - тоже. Сейчас в «Западном луче» остались только готовые квартиры с черновой отделкой площадью от 60 кв.м. На стадии строительства застройщик их не продавал, зато сейчас они попадают в программу ипотеки с господдержкой».

Квартиры с ходовыми планировками распроданы

Она также подтвердила, что ипотека с господдержкой и отложенный спрос в совокупности привели к повышенному спросу на недвижимость. Все ликвидные объекты, что были на рынке, особенно дома в высокой стадии готовности, проданы.

По словам начальника отдела реализации недвижимости и маркетинга «Треста "Магнитострой"» Кирилла Кочкина, квартир с ближайшим сроком сдачи уже нет, всё продано. Теперь продаётся жильё со сроком сдачи только в 2022 году. Аналогичная ситуация наблюдается не только в областной столице, но и в крупных районах области, например, в Магнитогорске. Сейчас трест продаёт там порядка 2,5-3 тыс. квадратов в месяц.

«На «первичку» спрос вырос вдвое, мы такого даже не ожидали, с мая по октябрь мы продали около 80 квартир в одном доме, для Магнитогорска это очень хорошо! – согласился член Совета Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» (Магнитогорск) Павел Рыбушкин. - Меры господдержки действительно сработали. Но интересуют также льготные программы, направленные на продажу «вторички», их почти нет. Ипотека на вторичное жильё существенно дороже. А ведь новостройки - это не весь рынок!»

Преимущества вторичного рынка жилья

«Летом мы запустили собственную программу поддержки семей с детьми, которая особенно актуальна как раз для покупки «вторички», - сообщил управляющий ВТБ в Челябинской и Курганской областях Эдуард Громов. - Клиенты, у которых после 1 января 2020 года родился второй или последующий ребенок, получат от ВТБ скидку на ипотеку в размере 1 п.п. от базовой ставки банка. Для рефинансирования кредитов других банков дисконт составит 0,9 п.п. В целом среди ипотечных сделок в регионе в 2020 году на готовое жилье приходится 86%, на строящееся – 14%.  Еще одна тенденция – вырос интерес к загородной недвижимости: количество сделок по таким объектам увеличилось более чем на 40%».

«На вторичном рынке подобрать подходящее по качеству, цене и расположению жилье челябинцам гораздо проще, - поддержала заместитель руководителя Абсолют Банка в Челябинске Валентина Лебедева. - Готовые квартиры можно найти в любом районе, и цены на них существенно ниже, чем в новостройках, квадратный метр стоит в среднем 39,9 тысяч рублей. В сентябре-октябре доля сделок с готовым жильем в Абсолют Банке в Челябинске достигла 70%. Мы прогнозируем, что доля сделок с квартирами в новостройках к концу года у нас в Челябинске будет составлять 20-25%»

В начале октября Абсолют Банк снизил ставку по стандартным программам до 7,84% годовых. Разница со ставкой по госпрограмме – всего 1,34%, а ведь даже рефинансирование ипотеки не имеет экономического смысла при разнице менее 1,5%. Лебедева отметила, что для большинства заемщиков такая разница в ставках не является критичным фактором. Простой подсчет показывает, что разница стоимости квадратного метра «вторички» и «первички» в 11 тысяч рублей влияет на финансовую нагрузку заемщика гораздо больше. Плюс к более дорогой квартире в новостройке надо прибавить затраты на отделку.

Новый микрорайон – новая среда обитания

«В 2020 году цены на новостройки в среднем по стране выросли на 7-8%, в том числе и в Челябинске. Люди покупают не просто квадратные метры, но среду обитания, «вторичка» этому отвечает, но сами дома устарели, они строились в 60-80 годах строились, это уже не то качество мест общего пребывания, не те входные группы, не те подъезды, не те детские площадки, нет парковок… - парировал Владимир Атаманченко. - В целом жильё на вторичном рынке во многом уступает новостройкам. Поэтому люди выбирают новое жильё, новые дворы и новую среду обитания. Мы ведём строительство в районах с уже сложившейся инфраструктурой, наш последний крупный социальный объект – школа на 1500 ребят, она введена в эксплуатацию в Парковом как раз перед началом учебного года. Продолжаем поиск инвесторов, готовых вложиться в строительство школы в поселке Западный в микрорайоне «Белый хутор».

Синхронизация жилой застройки с объектами социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры является ключевым вопросом.

«В Челябинске одним из районов комплексной застройки является микрорайон «Академ-Риверсайд», - сообщили в пресс-службе Минстроя Челябинской области. - В данном районе с ежегодным вводом жилья более 100 тыс.м2 остро стоит проблема обеспечения доступного дошкольного и школьного образования. В настоящее время для реализации мероприятий по стимулированию программы развития жилищного строительства Челябинской области «Жилье» ведется строительство школы в микрорайоне «Академ-Риверсайд» на 1100 мест. Данная школа будет введена в 2022г. В 2019г. введен детский сад на 290 мест в микрорайоне «Академ-Риверсайд. Кроме того, в 2020г. в микрорайоне «Академ-Риверсайд» будут введены:

- детский сад №2 на 380 мест. Ввод 2020г. (Подрядчик – ООО «Трест Магнитострой»);

- детский сад №4 на 290 мест. Ввод 2020г. (Подрядчик – ООО «СтройДом»).

Также планируется застройщиком ООО «Трест Магнитострой» осуществить строительство еще 1 школы на 1100 мест и детского сада на  290 мест в микрорайоне «Академ-Риверсайд».

В поселке Западный Сосновского района остро стоит задача по строительству школы. В настоящее время застройщиком ООО «ЭкоСити» ведется работа по проектированию школы на 1100 мест в микрорайоне «Вишневая горка». До сих пор в данном поселке остается потребность в объектах здравоохранения и образования.

О ценах на жильё в Челябинске

«Цены на вторичное жилье в Челябинске стабильны: в октябре 2020 года стоимость квадратного метра составляет 39,9 тысяч рублей, - привела статистику Валентина Лебедева. - Самые высокие цены на готовое жилье в Центральном районе (48,5 тыс. рублей), Советском (44,6 тыс. рублей) и Калининском районе (43,7 тыс. рублей). Дешевое жилье в Тракторозаводском (35,5 тыс. рублей) и Металлургическом (32,4 тыс. рублей) районах. Предпосылок для существенного роста цен на «вторичку» в ближайшие месяцы нет. Но надо учитывать, что ноябрь и декабрь – традиционно месяцы пикового покупательского спроса на рынке недвижимости, поэтому лучшие по качеству и цене варианты жилья будут уходить первыми».

По словам директора дивизиона «Южный Урал» УБРиР Галины Родиной, средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры на вторичном рынке Челябинска с января по октябрь 2020 года выросла на 6%. То есть, если в начале года челябинцы могли рассчитывать на 41,5 тыс. рублей за «квадрат» жилья, то теперь средняя цена предложения составляет 44 тыс. рублей за квадратный метр. И судя по прогнозу аналитиков, дальше стоимость будет только расти. «Двушки» и «трешки» выросли в цене на 3% и 2% соответственно. Стоимость «однушек» в новостройках показала рост на 8%: с 50,3 тыс. рублей до 54,1 тыс. рублей за квадратный метр. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 6%. Стоимость «квадрата» в трехкомнатной квартире осталась на уровне начала года – 56,1 тыс. рублей».

Цены вверх – ставки вниз

Ставки по ипотеке, напротив, стремительно движутся вниз, успевая с каждым разом обновлять очередные исторические минимумы.

«За сентябрь средневзвешенная ставка по ипотеке составила 7,5%, это значительно ниже, чем в январе (на 1,6%), - сообщила Наталья Кузьмина. - По сравнению с январем 2019 года, разница на 2,4%. К третьему кварталу 2020 мы увидели всплеск и рекордные суммы кредитов в августе и сентябре. Льготных кредитов под 6,5% выдано почти на 8 млрд руб. Госпрограмма под 6,5%, но у банков еще есть свои льготы и в итоге ставка получается ещё ниже. Ипотечный кредитный портфель Челябинской области составляет 168 млрд руб., за последние 9 месяцев он прирос на 32% (выдано 52 млрд руб на ипотеку). Средняя сумма ипотечного кредита – 1,7 млн, средняя продолжительность выплаты кредита – 16 лет».

«По нашим данным, средний чек по ипотеке в новостройках по сравнению с началом года вырос на 10-15% - до 2,1 млн рублей, - поделилась Валентина Лебедева. - При покупке жилья на вторичном рынке челябинцы берут ипотеку, в среднем, на 1,6 млн рублей. Средний срок ипотеки увеличился с 18 лет до 19 лет, это меньше, чем в соседних регионах. В Башкирии, Свердловской, Тюменской областях, Пермском крае жилищные кредиты берут на 22-23 года».

Господдержку продлили!

24 октября Мишустин подписал правительственное постановление, оно уже вступило в силу, ипотека с господдержкой продлена до 1 июля 2021 года. Сельская ипотека направлена на развитие сельской территории, в поселке Западный под эту программу попадает множенство территорий – «Вишнёвая горка», «Белый хутор», «Залесье», «Лесной остров» и др. Застройщики в шутку называют это «ближним зарубежьем Челябинска». В этих районах сельская ипотека действует в том числе на «вторичку».

«Сегодня каждый третий кредит в Челябинской области – это ипотека с господдержкой, - заявила начальник отдела жилищного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун. - Нам подано более 5 тыс заявок на 12 млрд рублей, но выдано кредитов в итоге по 2,7 тыс. заявок на сумму 4,8 млрд руб. Активнее всего ипотеку брали по программе в сентябре. Ставка у нас 6,1% при условии, что клиент страхует жизнь и выбирает электронную регистрацию. Если клиент выбирает квартиру не от застройщика, то под госпрограмму он не попадает, но, тем не менее, и в таких случаях существуют некоторые льготы на покупку жилья. Например, для молодых семей, где одному из супругов ещё нет 35 лет, или неполным семьям с детьми, ставку снижаем на 0,4%. На 0,5% снижена ставка для зарплатных клиентов. На ипотеку с господдержкой и на вторичное жильё нужен первоначальный взнос 15%, если клиент зарплатный, то ещё меньше - 10%. Есть ипотека по двум документам, при предоставлении паспорта и второго документа, доход можно не подтверждать, но тогда взнос понадобится от 30%. В качестве первоначального взноса и для досрочного гашения можно использовать маткапитал».

«По итогам трех кварталов ВТБ увеличил выдачи жилищных кредитов на Южном Урале более чем на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, - привёл статистику Эдуард Громов. -  Челябинцы активно оформляют ипотеку с господдержкой, при этом дополнительный импульс придали увеличение максимальной суммы кредита в июне и снижение ставки в сентябре. Также стабилен спрос на ипотеку для семей, где после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок: преимущества этой программы заключаются в еще более выгодной ставке – 5% годовых – а также возможности рефинансировать действующий кредит».

«Взять ипотеку на «первичку» клиенты УБРиР могут от 7,5% годовых, а на «вторичку» — от 7,6%, - рассказала Галина Родина. - Рефинансировать ипотечный кредит все желающие могут от 7,5%. По условиям стандартных ипотечных программ, максимальная сумма кредита — 30 млн рублей . Он оформляется на срок до 25 лет включительно. Первоначальный взнос при покупке готового или строящегося жилья, а также при ипотеке с материнским капиталом начинается от 10%. Кроме того УБРиР предлагает всем желающим оформить ипотеку по акционной программе «Ипотека с господдержкой», которая распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье. Минимальная ставка по ней составляет 5,9%, а максимальная сумма кредита — 6 млн рублей. Первоначальный взнос начинается от 15% от стоимости объекта».

Она также озвучила общее мнение застройщиков, риэлторов и представителей банков о том, что именно сейчас на рынке сложились очень благоприятные условия для того, чтобы оформить ипотечный кредит. Ипотека — отличный вариант для тех, кто хочет обустроить своё собственное гнёздышко, и для тех, кто хочет купить недвижимость для инвестиционных целей.