«Никаких прогнозов». Челябинские эксперты о ситуации на рынке недвижимости

Стройка в Челябинской области продолжается. Благо, программы льготного ипотечного кредитования продлены. Однако вариантов выбора жилья не так много.

Ничего не ясно ни по ставкам, ни по ценам

«Некоторые наши клиенты говорят, что слышали оптимистичные прогнозы по банковским ставкам, якобы они упадут ближе к лету, - делится руководитель отдела ипотечного кредитования «DAN-недвижимость» Ирина Тарасенко. – Конечно, можно подождать с покупкой жилья до лета, но не факт, что к этому времени на рынке будут присутствовать те объекты, которые их интересуют. Может сильно измениться цена. Конечно, это не первый экономический кризис, но нынче для нас непонятного гораздо больше, чем раньше».

«Не стоит ждать, если есть потребность в жилье, нужно закрывать её сейчас, - соглашается руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Челябинске Елена Ракаева. – Неизвестно, какой будет разница в стоимости недвижимости сейчас и потом, точных прогнозов дать никто не может».

Планы регионального Минстроя по вводу жилья в эксплуатацию в 2022 году пока не изменились, это 1,649 млн квадратных метров. По данным Челябинскстата, за 1 квартал 2022 года сдано 661 тыс. «квадратов», то есть уже 40% от плана. Из них 420 тыс. кв. м южноуральцы построили своими руками: ИЖС по-прежнему лидирует. Сейчас в стадии строительства в Челябинской области несколько многоквартирных домов общей площадью более 970 тыс. квадратных метров, все они должны быть сданы в этом году.

Строителей поддержат на всех уровнях

На федеральном и региональном уровнях приняты меры, которые должны поддержать строителей.

«Процентная ставки застройщикам по кредитам в рамках проектного финансирования будет субсидироваться до 15%, - рассказывает начальник управления жилищной политики министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Шелюгина. - Банки будут выдавать застройщикам кредиты по ставке не выше 15%, а на возмещение недополученных доходов банку будет выделяться субсидия, покрывающая 7,5% ставки. Упрощены процедуры по разработке градостроительной документации и проведению публичных слушаний, автоматически продлены сроки действия таких граддокументов, как разрешение на строительство, градплан. Сокращены сроки для предоставления земельных участков застройщикам, предоставляется отсрочка арендной платы за государственное муниципальное имущество, в т.ч. за аренду земельных участков. Упрощена процедура по регистрации прав на построенные объекты. Предусмотрена возможность увеличения размера авансовых платежей по госконтрактам».

Но главная мера поддержки - продление программ льготного ипотечного кредитования до 1 июля 2022. Правда, с 1 апреля вступили в силу новые условия: ставка повышена до 12%. Кредитный лимит для нашего региона составляет 6 млн рублей, первоначальный взнос сохранился на уровне 15%. В программе участвуют более 65 банков-партнеров.

«Программа льготной семейной ипотеки продлена до конца 2023 года, воспользоваться ею можно уже при рождении первенца (после 1 января 2018 года), а купить жильё можно под 6% годовых, - продолжает Лариса Шелюгина. - Кредит можно взять как на покупку квартиры, так и на строительство дома. Программа сельской ипотеки продлена до 2025 года, ей могут воспользоваться граждане от 21 до 65 лет (в отдельных банках до 75 лет), которые хотят купить или построить жильё в сельских территориях. «Первоначалка» - от 10%, ставка - 0,1-3% годовых».

Однако в банках заявки по сельской ипотеке пока не принимаются, поскольку Министерство​ сельского​ хозяйства​ прорабатывает вопрос по выделению лимитов.

«Возможно, в Челябинской области уже не будет сельской ипотеки в том объёме, в котором она была, - прокомментировала Ирина Тарасенко. - Южноуральцы активно выбрали лимиты в прошлых годах, поэтому теперь на нас они не так распространены, как на другие регионы».

«Семейная ипотека» в центре внимания

Тем временем на Южном Урале увеличился спрос на госпрограмму «Семейная ипотека».

«У нас доля выдач по семейной ипотеке в марте-апреле 2022 года выросла почти на 25% по сравнению с концом 2021 года, - прокомментировал руководитель Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. - Главная причина – резкий подъем ставок по стандартным программам жилищного кредитования и почти двукратное увеличение ставок по основной госпрограмме. Условия «Семейной ипотеки» у нас остались прежними: ставка – 5,99% годовых на весь срок, то есть до 30 лет, минимальный первоначальный взнос – 15% от стоимости квартиры. Почти 70% наших заемщиков используют маткапитал в качестве части первоначального взноса. К слову, такую возможность в регионе предлагает ограниченное число банков. Также отмечу, что у нас «первоначалка» меньше, чем в соседних регионах: в Екатеринбурге, например, он составляет 30% от стоимости будущего жилья, в Тюмени – 25%».

В 2021 году средний чек по госпрограмме «Семейная ипотека» в Абсолют Банке в Челябинске составлял почти 2,4 млн рублей. В апреле 2022 года он вслед за ростом цен на недвижимость увеличился до 3 млн рублей. А средний размер  ежемесячного платежа составляет 14-20 тысяч рублей. По данным банка, чаще всего «Семейную ипотеку» на Южном Урале берут женщины в возрасте от 28 до 40 лет, как правило, с одним ребенком. Примерно 60% сделок проходят с привлечением созаемщиков (родителей, супругов, братьев, сестер). Средний семейный доход как и в прошлом году составляет 50 тысяч рублей. Как правило, по госпрограмме «Семейная ипотека» клиенты Абсолют Банка выбирают двухкомнатные квартиры площадью 50-70 квадратных метров.

«Если вы подходите под условия госпрограммы «Семейная ипотека» и у вас есть хотя бы 15% собственных средств от стоимости будущего жилья (с учетом маткапитала), стоит подавать заявку, не надеясь на лучшие времена, - посоветовал Константин Ваганов. - Дело не только в том, что цены на новостройки растут, а выбор объектов сокращается. Нет никаких гарантий, что и по госпрограмме «Семейная ипотека» условия не изменятся в сторону повышения ставки, как это недавно произошло с основной госпрограммой, после чего круг потенциальных заемщиков по ней существенно сузился».

Кстати, Абсолют Банк в Челябинске одним из первых на рынке начал прием заявок на ипотеку на ипотеку по госпрограмме для IT-специалистов по ставке 5% годовых на весь срок. По ней можно купить квартиру на первичном рынке. Максимальная сумма кредита для Челябинска и других городов-миллионников – 18 млн рублей, для других – 9 млн рублей. Минимальный размер первоначального взноса – 15% от стоимости квартиры. Часть можно также оплатить маткапиталом.

Клиенты с наличкой выбирают «вторичку»

Все программы с господдержкой направлены на поддержку строительного сектора, поэтому внимания к новостройкам стало больше.

«В прошлом году у нас 20% сделок приходилось на ипотеки в новостройках,   25% - на рефинансирование ипотек, 55% - на «вторичку», - приводит статистику управляющий ВТБ в Челябинской и Курганской областях Эдуард Громов. - Сейчас ипотеки с господдержкой на строящиеся объекты – это уже более 55% сделок. Уверены, что во втором квартале 2022 года эта цифра ещё вырастет – на одну сделку по «вторичке» будет приходиться четыре сделки с новостройками по госпрограммам. Мы настроены оптимистично: видим, что обращений с просьбой оформить так называемые кредитные каникулы вдвое меньше, чем в первый пандемийный год. Просрочек тоже минимум».

«В январе 2022 года спрос на кредиты на вторичном рынке недвижимости в нашем банке сохранялся практически неизменным с прошлого года - на уровне 74% от общего объема, - говорит Елена Ракаева. - Однако начиная с февраля на фоне роста ключевой ставки доля готового жилья в выдачах сократилась до 70%, а в марте 2022 года доля вторичной недвижимости сократилась до 35%. За 1-15 апреля «Росбанк Дом» выдал ипотечных кредитов по госпрограммам с субсидируемой ставкой на сумму свыше 560 млн руб.  По сравнению с мартом, в апреле доля таких кредитов в общем объеме выдач увеличилась с 65% до 68%. Требования к заёмщикам не ужесточились. Помимо текущих возможностей (снижение ставки для зарплатных клиентов) также есть программы, которые позволяют снизить сумму ежемесячного платежа («Лёгкий старт»), уменьшить срок кредита и сэкономить на процентах («Платеж раз в 14 дней»). «Семейную ипотеку» у нас можно оформить по ставке от 3,954%».

«Если говорить о размере ежемесячных платежей, то они зависят от многих факторов, - говорит руководитель направления розничного бизнеса УБРиР Наталья Абдуллина. – Важно, есть ли еще кредиты у заёмщика, каков его доход. Кредитная нагрузка на семью не должна превышать 40% от общего семейного месячного дохода. На сайте любого банка есть ипотечный калькулятор, можно рассчитать свой будущий платеж, заполнив параметры по сумме кредита и доходу».

Представители челябинских агентств недвижимости утверждают, что хоть фокус внимания клиентов и сместился в сторону новостроек, но больше вариантов жилья на вторичном рынке.

«Клиенты, берущие ипотеку, выбирают новостройки, но клиенты с наличкой предпочитают вторичное жильё, потому что его можно взять дешевле, - отмечает председатель совета РГР-Южный Урал, руководитель департамента вторичного жилья АН IBC-недвижимость Анна Нилова. – Вообще на рынке сейчас больше предложений именно по вторичной недвижимости. В марте на рынке недвижимости был бум: люди покупали все подряд, вкладывали наличку, торопились закрыть ипотеку по старым процентным ставкам. Из-за этого цены неадекватно росли, «вторичка» подорожала аж на 40%, но мы ожидаем, что в ближайшее время она немного подешевеет: ей нужно как-то обратить на себя внимание, в центре которого сейчас новостройки».

«Стоит отметить важный позитивный момент: несмотря на общее падение объемов рынка ипотечного кредитования, в апреле мы наблюдаем рост выдач по программе «Ипотека для семей с детьми»,  - рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования  ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Челябинск  Елена Пономарёва. –  Все дело в том, что по данной программе наши клиенты могут покупать жильё не только у юридических лиц, но и физических лиц, при условии, что квартира  продается по договору уступки права требования. Кроме того, Банк Уралсиб предоставляет возможность приобретать не только свободные от обременения квартиры, но и квартиры, находящиеся в залоге сторонних банков, а значит наши клиенты имеют больше возможностей для выбора среди представленных на рынке вариантов. Рынок стал пополнятся квартирами от частных инвесторов, которые заключали договоры долевого участия на ранних этапах строительства и сегодня продают квартиры в домах с высокой степенью готовности. Большинство таких продавцов - физические лица и более чем половина приобретали свои объекты в ипотеку (это логично, ведь воспользоваться льготной программой ипотечного кредитования выгоднее, чем вкладывать собственные средства). Сложность реализации таких "залоговых квартир" состоит не только в росте процентных ставок и как следствие – в снижении покупательских возможностей, но и в том, что для заключения сделки необходимы средства для погашения долга продавца. Клиенты Банка Уралсиб могут приобретать такие объекты, даже если первоначальный взнос не покрывает долг продавца по ипотеке - Банк выделяет нужную сумму для погашения этого долга. А главное - такую сделку возможно реализовать в том числе по выгодной программе «Ипотека для семей с детьми» по ставке 5,69% годовых».

«Планы выполним». Что будет со строительной сферой в Челябинской области Подробнее