В разговоре приняли участие:
- Новоселецкая Вероника Валерьевна, начальник отдела ипотеки АО «ЮУ КЖСИ»
- Головкова Елена Викторовна, Президент НП «РГР-Южный Урал»;
- Клушин Иван Федорович, директор СК «Легион»;
- Шипина Анна Анатольевна, руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком»;
- Могиляс Олег Валентинович, директор по работе с партнёрами Челябинского отделения Банка «УРАЛСИБ».
Представляем Вашему вниманию сокращённую версию стенограммы мероприятия.
Снизятся ли темпы строительства жилья в наступившем году?
Информация от пресс-службы Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области: В Челябинской области начиная с 2010 года, ежегодно вводится в эксплуатацию более 1 млн. кв. метров жилья. Это средний показатель по стране. В 2014 году ввод жилья достиг максимума и составил более 2 млн. кв. метров. В 2015 году намечена тенденция снижения объёмов строительства. Введено в эксплуатацию 1 млн. 709 тыс. кв. метров жилья. Это 84,6% от объёма жилья, построенного в 2014 году. В 2016 году прогнозируется уменьшение количества введенного в эксплуатацию жилья на 35% по сравнению с 2015 годом. Это обусловлено снижением в 2015 году объёмов вновь начинаемого жилищного строительства, а также ужесточением банками кредитной политики, ограничивающей возможность получения застройщиками кредитов на жилищное строительство. Уже сегодня мы видим некоторое снижение объемов жилищного строительства, тем не менее, осваиваются новые площадки, продолжается возведение начатых ранее проектов. Строительная отрасль Южного Урала за последние десятилетия уже переживала несколько кризисных явлений: в начале 90-х годов, в 1998-м, 2008-м, но всегда оставалась на плаву. И этот период мы пройдём!
Как оценивают ситуацию сами застройщики? Как на них сказывается кризис?
Клушин И.Ф.: В строительной отрасли наблюдается определённая стагнация, сроки ввода в эксплуатацию многих объектов подтармаживаются. Но мы строительство не останавливаем, темпы у нас те же, что и два-три года назад. Не скрою, периодически возникали сомнения, всё ли мы правильно делаем в условиях падающего спроса. Был соблазн чуть снизить объёмы строительства. Однако мы приняли решение не останавливаться. Во второй половине августа прошлого года вышли на докризисные показатели по продажам, рассчитались по кредитам и рассчитались с городом за большой земельный участок, который приобрели на аукционе в 2014 году (1 млрд 350 млн рублей). Последние семь-восемь лет ежегодно вводим в эксплуатацию 60-70 тыс. квадратных метров жилья. В планах на 2016 год 65 тыс. квадратов. Это оптимальные объёмы строительства для нас, позволяющие сосредоточиться на качестве продукта, не гнать метры. В этом году планируем сдать 65 тысяч квадратных метров.
Шипина А.А.: 2015 год был нелегким, 2016 год будет ещё сложнее, но мы настроены оптимистично. Практика показывает, что мы не зря стали участниками программы ЖРС и сейчас нам это обеспечивает основной спрос на ту недвижимость, которую мы продаём. Так, «Экосити» на днях раньше запланированных сроков сдаёт первые два дома в микрорайоне «Вишнёвая горка». Эти дома возведены в рамках программы ЖРС. В 2016 году запланирована сдача ещё 50-60 тыс. квадратных метров жилья в рамках программы. Около 70% сегодняшних сделок – это сделки по ипотеке. Строительство некоторых жилых комплексов замораживается, существенно сдвигаются сроки сдачи. Люди с опаской относятся к тому, что на стройплощадках ничего не происходит. И это одна из причин того, что новостройки низкой степени готовности пользуются низким спросом.
А сам кредит получить труднее? Ужесточилась ли банковская кредитная политика?
Могиляс О.В.: Сама кредитная политика не ужесточилась, но банки стали тщательнее детализировать все свои возможные риски. Могу также сказать, что банки сохраняют лояльность к аккредитации застройщиков и стараются максимально облегчать условия кредитования для них.
Процент отказов в выдаче кредитов не растёт?
Могиляс О.В.: Он постоянно меняется в зависимости от общей экономической ситуации. Очень большое значение тут имеет кредитная нагрузка и кредитная история заёмщиков.
Новоселецкая В.В.: По выдаче ипотечных кредитов пока сохраняются оптимальные условия. Ставки на сегодняшний день - 9,9 (АИЖК), 10,65 (АИЖК и банки) и 11,6 в среднем по банкам. Другое дело, что сам заёмщик потерял уверенность в завтрашнем дне. Конечно, если вы снимаете квартиру за 10-15 тыс. руб. в месяц, то логичнее взять ипотеку и платить те же деньги, но уже за своё жильё. Но если вы закредитованы, то ещё один кредит, тем более, такой крупный, банк не выдаст. И правильно сделает, иначе человек просто не вылезет из этой долговой ямы. То есть ипотеку стали брать реже не из-за банков и их условий, а из-за платёжеспособности самого населения.
Головкова Е.В.: Если кредитная история у потенциального заёмщика хорошая, то проблем с оформлением ипотеки нет. Согласна, сами клиенты, наученные прошлым кризисом, стали с опаской подходить к покупке квартиры. Если раньше после одобрения банком кредитной заявки заёмщики в течение месяца подбирали варианты и оформляли ипотеку, то теперь всё иначе. Получив одобрение банка, человек может до полугода откладывать покупку, взвешивая все «за» и «против». Всё-таки ипотека – это не только радость от приобретения жилья, но и серьёзные обязательства перед банком.
Шипина А.А.: 2015 год был эпохальным: впервые за всю историю ипотеки в России, ставка на строящееся жильё от застройщиков стала ниже, чем ставка на готовое жильё. Программа «Ипотека с господдержкой» со своим субсидированием ипотечной ставки поддержала строительную отрасль всей страны. До неё рынок недвижимости вообще стоял. После того как государство вмешалось, всем стало легче. Однако в конце февраля действие этой госпрограммы должно окончиться, продлевать её не собираются. И ситуация, на наш взгляд, резко усложнится.
Новоселецкая В.В.: Зато программу ЖРС продлили с середины 2017 года до конца 2017 года.
Шипина А.А.: Одна из проблем при ипотечном кредитовании - это отсутствие первоначального взноса у потенциальных заёмщиков. Многим сложно накопить на него. Сегодня обсуждаются варианты поддержания ипотечного кредитования – либо существенно снизить размер первоначального взноса, либо вообще его отменить. Сегодня размер взноса составляет 20% от стоимости жилья, по социальной ипотеке – около 10%.
Головкова Е.В.: Однако, проанализировав прошлый кризис, мы увидели, что с обязательствами по ипотеке не справились именно те, у кого первоначальный взнос был маленьким. А те заёмщики, которые сумели скопить на первоначалку, трудностей в дальнейшем уже не испытывали.
Могиляс О.В.: Первоначальный взнос на уровне 20% даёт возможность покупателям не копить слишком долго, а значит не откладывать покупку жилья на далёкое и неизвестное будущее. Субсидирование первоначального взноса для заёмщика – это большой риск для банка: человек не вносит денег за приобретаемый объект недвижимости, и в дальнейшем, если что-то пойдёт не так, у него не будет резона решать какие бы то ни было вопросы по этой квартире. Поэтому, на мой взгляд, к заявкам на ипотечный кредит без первоначального взноса или с минимальным взносом, банки будут относиться строже. Возможно, и процент на такой кредит будет выше: другие риски – другие ставки.
Что вообще творится сегодня с ценами на рынке недвижимости Челябинской области?
Шипина А.А.: По официальной статстике Минстроя квадратный метр в Челябинске стоит 29 992 рубля. Но это статистика, реальная цена выше.
Клушин И.Ф.: Наши ценники упали: раньше квадрат стоил порядка 50 тыс. рублей, теперь около 45. Однокомнатную квартиру площадью около 45 квадратных метров у нас можно купить за два миллиона. Сейчас заканчивается продажа квартир в «Подсолнухах» и Александровском жилом комплексе. Полным ходом идёт строительство нового жилого комплекса «Ньютон» в районе ледовой арены «Трактор». Там квадрат будет стоить 47-48 тыс. руб. Стараемся наполнять наше жилье качественными вещами: используем самые дорогие оконные профиля, делаем антитравматическое покрытие детских площадок, устанавливаем только импортные лифты. В «Ньютоне» даже хотим установить дополнительную механическую вентиляцию. При всём этом коммунальные платежи в наших комплексах не высоки. И это благодаря как раз высокому качеству строительства.
Будут ли снижаться цены на недвижимость в 2016 году?
Клушин И.Ф.: Несмотря на подорожание стройматериалов, мы поднимать цены не планируем. Можно сколько угодно рассказывать про высокую себестоимость и поднимать цену, но она определяется пересечением спроса и предложения.
Головкова Е.В.: Дать стопроцентный ответ тут сложно: слишком многими факторами он обусловлен. Себестоимость строительных материалов растёт, поэтому, скорее всего, цены на новостройки падать не будут. Но и снижения не намечается. По крайней мере, оно будет незначительным. Цены на вторичное жильё уже упали. С ноября прошлого года замечена тенденция: собственники вторичного жилья стали снимать свои ликвидные объекты с продажи, потому что не хотят отдавать их по бросовой цене. А выйти на рынок с завышенной стоимостью – значит, долго не продать. Покупатель сегодня оценивает не только квадратные метры, но и состояние квартиры в целом, инфраструктуру. 29 декабря 2015 года вступил в силу новый закон, предусматривающий обязательное нотариальное удостоверение сделок, в которых участвуют несовершеннолетние дети, а также сделок с продажей долей или совместно нажитым имуществом супругов. Это усложняет задачу продавца и увеличивает расходы на сделку.
Понятно, значит, продавать недвижимость не время. А покупать?
Головкова Е.В.: Продавать и покупать есть смысл для тех, кто хочет сделать это в один период: тогда после продажи старого потребуется лишь небольшая доплата на новое. Если вам просто нужно купить жильё, то смысла откладывать покупку тоже нет.
КСТАТИ
Как правило, челябинцы берут ипотеку на 15 лет, а рассчитываются за 6-7.
Валютные ипотечники перекрыли Неглинную улицу возле Центробанка 
В ГД одобряют идею продления программы субсидирования ипотеки 
Советы специалиста. Как сэкономить на ипотеке 
Заложники ипотеки. Почему сотни донских семей остались без квартир