Несмотря на санкции и рост цен, южноуральцы продолжают покупать квартиры, а застройщики - перевыполнять планы по вводу жилья.
Опять спасает ИЖС?
В 2022 году в Челябинской области введут в эксплуатацию почти 1,8 млн квадратных метров жилья. Об этом сообщила начальник управления жилищного строительства регионального Минстроя Лариса Шелюгина на пресс-конференции в «АиФ-Челябинск».
«В соответствии с федеральным проектом «Жилье» планировалось ввести 1,649 млн квадратов, - напомнила представитель Минстроя. – Но уже сейчас мы видим, что этот план удастся даже перевыполнить. По итогам первых шести месяцев 2022 года объем ввода жилья вырос на 51,7% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и составил 1,111 млн кв. м. Юрлицами введено 440,3 тыс. кв. м, населением – 671,2».
В областном центре будет введено в эксплуатацию 700 тысяч кв.м. из общего объёма (в прошлом году было 590 – Прим.ред.).
«С начала года уже сдано 37 многоквартирных домов общей площадью 352 тыс. кв.м, - рассказал вице-мэр Челябинска по строительству Владимир Шамне. – Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то домов было сдано почти вдвое меньше – 19 общей площадью 268 тыс. кв.м. По информации застройщиков, к вводу до конца года запланировано еще 38 жилых домов общей площадью 335 тыс. квадратных метров».
Где будут строить?
Сегодня в Челябинске реализуют три пилотных проекта комплексного развития территорий. В Ленинском районе это будет территория жилой застройки в границах Копейского шоссе, улиц Обуховской, Туркменской и Уральской. В Калининском районе определена зона нежилой застройки в границах улиц Братьев Кашириных, Ижевской, Игнатия Вандышева. В Советском районе - территория нежилой застройки в границах улиц К. Либкнехта, Кирова, Орджоникидзе, Цвиллинга, Овчинникова, Елькина. В прошлом году проекты решений о КРТ прошли необходимое согласование в региональном Минстрое, сейчас идёт работа с собственниками жилых помещений в домах и нежилых объектов недвижимости.
«У нас более 40 заявок на КРТ, будем строить новое жильё не на окраинах, а вместо ветхо-аварийного жилья в центре, - рассказал Шамне, - у нас его достаточно, чтобы обеспечить застройщиков работой на годы вперед. Эти 40 заявок при реализации дадут больше 2 млн кв метров жилья».
Он также отметил, что стало выдаваться меньше разрешений на строительство на следующий период, снизилась загрузка производственных мощностей производителей стройматериалов.
«Когда санкции вступили в силу, стройотрасль испытала некий шок. Оно и понятно: взлетели цены на металл и другие стройматериалы, - вспомнил президент Челябинского межрегионального Союза строителей Андрей Мурдид. - Сейчас ситуация немного стабилизировалась, цены откатываются назад, начинают формироваться новые связи по поставкам. Но спад по задельным объектам действительно есть. Часть строительных компаний по весне приняли решение о приостановке строительства объектов, которые планировались на следующий год. Строители понимают, что в этой непростой ситуации как-то надо будет изыскивать средства. Радует, что правительство принимает меры. Благодаря этому, снова стали доступнее кредиты, снова работают различные программы льготного финансирования. Мы получили от правительства разрешение использовать те средства, которые копились на счетах СРО «Союз строителей Урала и Сибири», чтобы выдать кредиты строительным организациям на затраты по зарплате и покупке стройматериалов. За последние 1,5 года мы уже выдали примерно 1,5 млрд рублей на эти цели по пониженной процентной ставке. Плюс работаем над внесением изменений в нормативные документы, которые издает правительство, стараемся уменьшать барьеры на пути строителей».
Не секрет, что строительство – системообразующая отрасль. Всё, что в ней происходит, так или иначе влияет на все остальные отрасли.
«Март выдался сумасшедшим и непредсказуемым, - продолжила замуправляющего АН «Риэлт Стройком» Анна Шипина. - Цены взлетели – продажи тоже, многие застройщики выполнили план продаж на весь последующий год. В апреле поднялись ставки по госпрограммам, была очень высокая ставка по вторичной недвижимости, сделок практически не было. В мае-июне ипотечные ставки практически вернулись к домартовскому уровню – 6,9%. Жизнь стала практически налаживаться, застройщики начали акклиматизироваться в новых условиях, налаживать новые связи, искать способы оптимизации бюджета и привлечения потребителей. В ближайшее время увидим тенденцию на уменьшение площадей квартир. Застройщики будут делать их меньше, чтобы снизить чек покупки. Речь не идет о массовом возведении студий в 17 «квадратов», скорее станут меньше «двушки» и «трёшки». Последние, например, будут уже не 100 квадратов, а 75».
Спрос на ипотеку восстановлен
За первые пять месяцев 2022 года кредитные организации Челябинской области выдали 13,8 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 63,67% к аналогичному периоду 2021 года. Тогда на тот момент было выдано 21,6 тыс. кредитов на сумму 29,8 млрд рублей.
«В апреле в регионе выдали втрое меньше ипотечных кредитов, чем в марте! – поделилась цифрами Лариса Шелюгина. - А в мае – в 4 раза меньше, чем в марте. За весь май банки выдали чуть больше одной тысячи кредитов. Так что пока ипотечное кредитование в упадке.
Тем не менее, в коммерческих банках сегодня отмечают восстановление спроса на ипотечное кредитование.
«В июне-июле 2022 года Абсолют Банк в Челябинске увеличил выдачи ипотеки и по объему, и по количеству более чем в 1,5 раза по сравнению с весной, – констатировала факт руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. - На увеличение спроса повлияло не только снижение ставок, сыграл роль и «эффект отложенного спроса». Да, в целом по рынку весной количество сделок существенно сократилось, но это не значит, что у людей резко пропала необходимость в покупке жилья. Как только условия стали более благоприятными, рынок недвижимости и ипотеки начал «разогреваться». Рост покупательской активности стимулируют акции субсидирования от застройщиков и спецпредложения от банков. Теперь они интересуют потенциальных покупателей гораздо серьёзнее, чем раньше. Главная причина – рост стоимости квадратного метра в новостройках (плюс 15-30% за год). Поэтому возможность сэкономить на ставках воспринимается позитивно и часто становится одним из решающих аргументов в пользу того или иного жилищного комплекса при прочих равных (цена, инфраструктура, сроки сдачи)».
«В первом полугодии 2022 года портфель по финансированию жилья в Челябинской области достиг рекордного уровня – 20 млрд рублей, - заявил замуправляющего Челябинским отделением СберБанка Евгений Серяпин. – Это доказывает: спрос на кредиты среди застройщиков есть. Мы уже приняли решение по финансированию строительства 26 домов. Сейчас у нас на рассмотрении ещё 18 заявок. Конечно, спрос на ипотеку напрямую завязан на процентной ставке. Для клиентов нашего банка ставка по базовым ипотечным программам составляет от 9,9%, а по госпрограмме — и вовсе от 6,7% при условии проведения электронной регистрации и страхования жизни заемщика. Для семей с детьми ставка всего от 5,7%».
Получится ли в этом году компенсировать весенний спад в выдачах и достигнуть результатов прошлого года в ипотеке?
«Будем реалистичны: Челябинская область – не самый простой регион в плане развития ипотечного кредитования. Но, вероятно, уровень прошлого года в выдачах жилищных займов в регионе в целом по рынку будет достигнут, - резюмировала Юлия Нилова. - Лидеры рынка покажут более высокие результаты и смогут увеличить выдачи еще на 10-15% по сравнению с итогами прошлого года. Все предпосылки для такой динамики есть. Но в ряде соседних регионов – таких, как Башкирия, Свердловская область – результаты по итогам 2022 года будут на 15-20% лучше, чем у нас».
Будут ли снижаться ставки?
По её мнению Юлии Ниловой, ипотечный рынок в Челябинской области сдерживает постоянный рост цен на недвижимость на фоне стагнирующих доходов населения. Так, по данным Абсолют Банка, средний совокупный доход челябинской семьи, подающей заявку на ипотеку, в первой половине 2022 года составлял всего 50-55 тысяч рублей в месяц.
«Снижение Центробанком ключевой ставки до 8% приведет к дальнейшей корректировке ставок на рынке по стандартным ипотечным программам, - уверена Нилова. - Но не стоит надеяться на резкое снижение. Большинство банков будут уменьшать ставки по жилищным кредитам постепенно. Важно понимать, что ключевая ставка – это некий индикатор для рынка, но она не влияет напрямую на процентные ставки. Что касается Абсолют Банка, то накануне заседания Центробанка мы снизили ставку на ипотеку по стандартным программам на 0,5 п.п. В ближайшее время будем пересматривать ставки, как по кредитным, так и по депозитным продуктам, исходя из динамики рынка».
Снижение ставок по стандартным программам повысит количество сделок на вторичном рынке недвижимости. Нужно помнить, что снижение ставок и увеличение покупательской активности всегда запускает новый виток роста цен. Тем более, что начало традиционного высокого сезона на рынке недвижимости не за горами. Обычно он стартует уже в сентябре. Поэтому тем, кто настроен на покупку квартиры на вторичном рынке и накопил первоначальный взнос, эксперты не советуют брать паузу в ожидании снижения ставок: такая попытка сэкономить может обойтись дорого.
О просрочках и одобрениях
В начале лета в СМИ прокатилась волна информации о том, что в банках увеличилась доля просрочек платежей по ипотечным кредитам, и поэтому процент одобрения заявок на ипотеку упал.
«У нас 99,6% кредитов не выходили в просрочку свыше 30 дней, - опровергла эту информацию Юлия Нилова. - В Абсолют Банке в Челябинске в июне-июле процент одобрения заявок на ипотеку соответствовал уровню прошлого года – 70-72%. Интересно, что в марте-апреле, в самые сложные для ипотечного рынка месяцы, у нас было почти 100%-ное одобрение заявок. И дело не в какой-то повышенной лояльности банка. Просто в этот период заявки подавали только те заемщики, которые были абсолютно уверены в своих финансовых возможностях, обладали высоким официальным доходом и хорошей кредитной историей».
«Мы тоже не видим всплеска просрочек, - заявил Евгений Серяпин. - Безусловно, жилье – это основной актив семьи, поэтому ипотечный кредит стараются выплачивать своевременно».
В Абсолют Банке прогнозируют, что во втором полугодии 2022 года сохранится «перевес» в сторону ипотеки по госпрограммам. На первом месте по востребованности будет Госпрограмма 2020-2022, на втором – «Семейная ипотека». Доля выдач ипотеки по ним в совокупности будет держаться на уровне 55-60%.
«Отмечу, что по сравнению с прошлым годом в 1,5 раза выросло количество заявок на ипотеку на дома с землей, - рассказала Юлия Нилова. - Наиболее популярны дома с земельными участками в черте города либо в населенных пунктах в радиусе 30 км. Самый популярный тип жилья, приобретаемого в ипотеку в Челябинске, – двухкомнатная квартира площадью около 60 кв метров».
«Всё-таки лето - это больше сезон загородной недвижимости, чем новостроек, - объяснил основатель и генеральный директор компании «ДАН-Недвижимость» Валентин Корытный. –Спросом пользуются готовые дома, в которые можно заехать и жить, площадью 80-120 квадратов. Коридор цены – от 4 до 7 млн рублей. 3-4 млн – это свои деньги или объект, который надо продать, остальное – кредитные средства».