В апреле этого года спрос на жильё упал по всей стране, но во втором полугодии ситуация выправилась, несмотря на то, что цены на недвижимость выросли вдвое. Строительство в Челябинской области не останавливается.
В 2018 году Президент РФ поставил перед страной цель: ежегодно строить не менее 120 млн квадратных метров жилья. Чтобы достигнуть обозначенных показателей, был запущен нацпроект «Жилье и городская среда». Все регионы России, в том числе Челябинская область, участвуют в его реализации. В прошлом году в нашем регионе должны были ввести 1 млн 670 тыс. кв. метров жилья. План даже перевыполнили - ввели в эксплуатацию 1 млн 727 тыс. кв. метров жилья, но больше миллиона квадратов построили сами южноуральцы. В этом году на Южном Урале должно быть введено не менее 1 млн. 800 тыс. кв. м. И снова план выполняется благодаря ИЖС, в рамках которого возведено 1 млн. 68 тыс. кв. метров жилья. Если переводить в более понятные цифры, то с начала года люди построили для себя более 7 тыс. домов. Застройщики построили 399 домов, в которых 20 тыс. новых квартир.
Планы на 2023 год в региональном минстрое пока не комментируют, уклончиво отвечают, мол, темпы ввода жилья снижать не планируется. На 1 ноября было выдано 355 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью более 2 млн квадратных метров, половину из них хотят возвести в Челябинске.
Привыкнем к новым ценам
Руководитель отдела продаж «Риэлтстройком» Юлия Тупицина отметила, что стоимость квадратного метра у застройщиков уверенно перешагнула отметку 100 тыс. руб. за квадратный метр. На этапе строительства цены ещё могут быть от 85-90 тыс. руб., но квадрат в готовых домах стоит уже от 100 и выше. В элитных ЖК цена может составлять и 150-160 тыс. руб. за квадрат.
«Дорожают стройматериалы! – объяснила Тупицина. - Но снижения продаж нет! И предпосылок к снижению цен – тоже. Когда мы начинали продавать квадратный метр по 70 тыс. руб., нам тоже казалось, что это очень дорого и было тяжело к этому привыкнуть. Но люди ко всему привыкают, и к ценам тоже. Кто-то разводится, кто-то женится, кто-то обзаводится детьми. Жилищный вопрос будут решать всегда, поэтому рынок жилья не рухнет».
«У каждого заемщика своя история и цели. Но если у вас есть потребность в покупке квартиры для того, чтобы улучшить условия проживания себе или членов семьи, при этом накоплено хотя бы 15-20% от стоимости жилья, то лучше брать ипотеку сейчас, занимать выжидательную позицию не стоит, - посоветовала руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. - Предпосылок для снижения ставок по ипотеке в целом по рынку нет. Те банки, которые хотели скорректировать ставки, уже сделали это».
Она подчеркнула: важно определиться, какую именно квартиру приобретать – готовую или в строящемся доме. Готовые квартиры стоят дешевле. Разница в средней стоимости квадратного метра – 14 тысяч рублей. Кроме того, в квартиру на вторичном рынке можно заселиться практически сразу после сделки, как правило, большинство объектов не требуют значительных вложений в ремонт и отделку. Квартиру в новостройке почти всегда придется подождать. До вручения ключей может пройти и несколько месяцев, и полтора-два года. Все это время надо где-то жить и одновременно платить ипотеку. Далее чаще всего приходится вкладываться в ремонт. Обычно эти затраты «выливаются» в 15-20% от стоимости жилья.
Риэлторы уверяют, что на вторичном рынке сейчас можно найти более выгодные варианты, чем в новостройках.
«Мы полтора года назад полностью переключились на рынок вторичного жилья, сделки по новостройкам у нас единичные, - признался основатель АН «Инвестор» Максим Пыленок. – Новое жильё сильно подорожало, почти на 100%, а на вторичке квадратный метр стоит около 80-90 тыс. рублей, т.е. на 10-20% дешевле. Но у нас узкий сегмент и я сейчас говорю о районах, которые построились 3-6 лет назад, т.е. это жильё не старое. В домах, построенных, к примеру, в начале 2000-х, квартиры ещё дешевле».
Он отметил, что инвестиционная привлекательность жилья сегодня снизилась, никто уже не стремится вкладывать сбережения в недвижимость. Люди понимают: когда срочно понадобятся деньги, жильё уже быстро не продашь, тем более на вторичном рынке.
Чтобы жильё было доступным
Большое сожаление у многих вызывает тот факт, что 31 декабря должна завершиться программа по выдаче льготной ипотеки под 7% на жильё в новостройках. Оно и понятно: сегодня она наиболее востребованная из всех существующих, потому что не предполагает ограничений ни по возрасту, ни по нахождению жилья. Главное условие одно - это должна быть новостройка.
«Пока процентная ставка увеличивалась вслед за ключевой, программа на некоторое время просела, - констатировала замуправляющего Отделением по Челябинской области Уральского главного управления Банка России Наталья Кузьмина. – Но с июня мы видим, как интерес к ней восстанавливается. В октябре доля сделок по этой программе составила порядка 16-17% в общем ипотечном портфеле области. Она действительно может завершится, но ведь действуют другие программы, которые делают покупку жилья доступнее. Это «Семейная ипотека» под 6% годовых, которая будет действовать еще до 1 июля 2024 года, и «Сельская ипотека» под 3%».
«Если Госпрограмма 2020-2022 не будет продлена в привычно формате после 1 января 2023 года, то безусловно, на первичном рынке «Семейная ипотека» будет главным драйвером, - заявила Юлия Нилова. - При этом доля сделок в рамках стандартных программ может вырасти, потому что далеко не все заемщики подходят под условия «Семейной ипотеки» (главное – наличие ребенка, родившегося после 1 января 2018 года)».
Две трети сделок с недвижимостью в Абсолют Банке сейчас проходят в рамках собственных ипотечных программ банка. Одна треть – это сделки по Госпрограмме 2020-2022 и «Семейной ипотеке».
«Последние изменения процентных ставок у нас были в начале октября, - рассказала начальник отдела по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун. - Большое значение имеют госпрограммы: здесь процентные ставки самые привлекательные. Например, есть предложения для работников IT-отрасли, они могут взять ипотеку под 4,7%. Семейная ипотека у нас возможна под 5,7% при условии электронной регистрации. Ставка по ипотеке с господдержкой у нас составляет 6,7%. Первоначальный взнос по госпрограммам на новостройки — от 15%, по вторичному рынку — от 10% от стоимости жилья. Максимальный срок кредитования - до 30 лет, единственное ограничение по возрасту — до своих 75 лет клиент должен успеть погасить кредит».
В 2022 году «средний чек» по ипотеке в Сбере составил 3,2 млн рублей, столько берут в среднем на квартиру в новостройке. Кредит на вторичку существенно ниже — около 2 млн руб. После весеннего падения доля сделок по ипотеке с господдержкой в банке достигла уровня 20-25%.
«У нас ставки по сравнению с сентябрем выросли незначительно — на 0,5%. При этом мы даем скидку 1% для зарплатных клиентов нашего банка, поэтому им ипотека выгодна, - сообщила руководитель направления розничного бизнеса дивизиона «Южный Урал» банка УБРиР Наталья Абдуллина. - На рынке вторички работаем со ставкой от 9,4%, на рынке первички — от 5% по программам семейной ипотеки. Условий выдачи кредитов не меняли: первоначальный взнос - от 15%, максимальный срок кредитования — 25 лет. В Челябинске мы традиционно сильны на вторичном рынке, однако в этом году мы существенно нарастили выдачи ипотеки на новостройки. За счет госпрограмм с начала года доля выдачи возросла с 3 до 25%. На квартиры на вторичке берут порядка 1,8 млн руб., на первичке - на 30-40% больше».
«Преимущество квартир в новостройках, помимо того, что это жилье – новое, то, что их можно купить в рамках госпрограмм, по субсидированным ставкам, - подчеркнула Юлия Нилова. - Так, по «Семейной ипотеке» у нас ставка 5,99% годовых, по Госпрограмме 2020-2022 мы дополнительно снизили ставку до 6,35% годовых, по ИТ-ипотеке – до 4,5% годовых. По стандартным программам в среднем по рынку актуальны ставки от 11,0 до 12,5% годовых. В Абсолют Банке ипотеку по стандартным программам, без госсубсидий, можно оформить по ставке от 11,04% годовых. Поэтому каждый вариант стоит тщательно просчитывать с учетом цены и ставок по ипотеке, а также возможных сопутствующих расходов.
Кстати
С января по октябрь выдано 30 тыс. ипотек на сумму 70 млрд руб. Это меньше, чем за аналогичный период прошлого года: тогда было 45 тыс. кредитов на сумму 87 млрд руб.
Всего южноуральцы должны банкам за жильё 243 млрд рублей. Это почти на 12,5% превышает объем задолженности на аналогичную дату прошлого года.
Несмотря на рост портфеля сохраняется его качество: доля просроченной задолженности у южноуральцев по ипотеке — 0,5%.
Вырос средний чек: в среднем на ипотеку берут порядка 2,4 млн рублей, это на 17% больше, чем год назад.
Увеличились и сроки кредитования: год назад ипотеку брали на 19 лет, сейчас – на 21 год. Ведь чем длиннее кредит, тем меньше сумма ежемесячного платежа.
Спрос есть. В 2022 году на Южном Урале строят больше жилья, чем планировали