Согласно данным Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, темпы ввода жилья в 2017 году пока остаются на уровне 2016 года.
Ждём роста
На 1 ноября 2017 года введено в эксплуатацию 977 985 кв.м., что на 9,5% больше, чем за аналогичный период 2016 года. За последние два месяца темпы чуть сократятся и цифры придут к прошлогоднему показателю – 1,3 млн. кв.м. жилья.
«А вот на 2018 год прогнозы неоптимистичные, - заявляет заместитель начальника управления строительства Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Шелюгина. – Уже сейчас мы видим сокращение количества построенных объектов (на 3%), заключенных договоров долевого участия (на 10%), и числа самих компаний-застройщиков (на 15%). Таким образом, в области в настоящий момент работают 100 компаний-застройщиков, занимающихся строительством 331 объекта, по которым заключено 14 732 договора долевого участия.
Согласно данным Росстата, в Челябинской области за 9 месяцев 2017 года заключено 5 642 договора участия в долевом строительстве, что на 54,9% ниже аналогичного периода 2016 года (было 12 492)».
Строительство идёт, как правило, на деньги дольщиков, а при таком сокращении договоров долевого участия (ДДУ) строители в этом году недополучили и половины тех средств, что имели в прошлом. Понятно, что темпы строительства снизятся уже к 2018 году. Собственники боятся связываться с долёвками, да и уровень доходов населения вместе с покупательской способностью упал.
Эксперты же в первую очередь, говоря о сокращении объёмов строительства, указывают на изменения 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», которые ужесточают требования к работе застройщиков на рынке новостроек.
«Ужесточения коснулись размера уставного капитала застройщика, - уточняет Лариса Шелюгина, - малый и средний бизнес уходят, остаются компании с большим уставным капиталом, которые могут осуществлять строительство за собственный счёт. Закон предполагает, что деньги дольщиков застройщик не получит, пока не сдаст дом. Они будут лежать на отдельном буферном счёте».
Когда отменят
Эти меры должны защитить дольщиков от банкротства компаний и заморозки строек. О долевом строительстве и российский Минстрой, и губернатор Челябинской области говорят как о неэффективном и устаревшем инструменте. По их мнению, на строительство дома застройщик должен тратиться сам или привлекать кредитные средства.
Вот только при такой схеме застройщик будет вынужден переложить банковские проценты в себестоимость квадратного метра жилья.
«Это скажется не только на увеличении стоимости кв.м. жилья, но и на возможности многих строительных компаний кредитоваться, - говорит управляющий компании-застройщика ООО «ЭкоСити» (Вишнёвая горка) Андрей Аликин. – Понятно, что требования банков будут намного жестче существующих, прописанных в 214-ФЗ. Необходимы будут залоги, достаточные собственные средства. Тем самым значительное количество строек опять же может сократиться.
Практика отказа от ДДУ успешно существует в Америке и Европе, на неё и ориентируются законотворцы, но ставки по кредитованию застройщиков там на порядок ниже и составляют 2-4%, у нас, если говорить о проектном финансировании, это 11-14% в зависимости от рейтинга застройщиков».
Большой вопрос, смогут ли сами банки осилить такие кредиты. Как отмечал глава российского Минстроя Михаил Мень, для отказа от долевого строительства банки должны заместить 3,5 трлн. рублей. Есть ли эти суммы, большой вопрос.
На защиту дольщиков
Пока же говорить о полной отмене долевого строительства не приходится. Введение новых требований к застройщикам оставит на плаву крупнейших и сильнейших из них. Им дадут возможность привлекать для строительства средства дольщиков. Но тут начинают работать другие законы рынка – предложение станет меньше спроса, соответственно цена на недвижимость так или иначе поползёт вверх.
«Уже сейчас себестоимость кв.м. у застройщика немного увеличивается, - комментирует заместитель управляющего АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина, - и как только темпы ввода жилья упадут, а это случится, по словам Минстроя, в 2018 года, рост цен станет более заметным.
Я бы вообще не советовала бы гнаться за самой низкой стоимостью кв.м. жилья. Стоит задуматься, если она ниже себестоимости: по официальным данным, жильё эконом класса в среднем по области - 34,5 тысяч рублей за кв.м., в монолитно-каркасных - 37-38 тысяч. Продавая квадраты по дешёвке, у застройщика просто не хватит денег на то, чтобы завершить строительство дома».
Именно такая история случилась в Челябинске в прошлом году, печально известная компания строила и продавала много и по привлекательной цене. Позже в её деятельности нашли признаки финансовой пирамиды, а без квартир на тот момент остались более 3,5 тысяч дольщиков.
Ещё одной мерой защиты для дольщиков стал Фонд защиты прав граждан, участников долевого строительства, который начал работу с 20 ноября 2017 года. Все застройщики, которые как раз начали строительство новых домов после указанной даты, обязаны отчислять в Фонд взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Таким образом, если застройщик обанкротился, из счёт средств компенсационного фонда будет выплачено либо денежное возмещение дольщикам, либо выделены средства на завершение строительство объекта.
Правда, как всегда есть нюансы. Нужно дождаться процедуры банкротства, назначения конкурсного управляющего и потом на общем собрании дольщиков решить, нужна ли денежная выплата или помощь для завершения строительства.
Если выбирать деньги на компенсацию - за один ДДУ возместят сумму, равную площади квартиры (до 120 кв.м), умноженную на сумму квадратного метра, которая на тот момент будет средней по городу. То есть если в договоре долевого участия прописано, что дольщик купил 80 квадратов за 45 тысяч рублей за кв.м., ему возместят 80х29,9 тысяч ( средняя цена по Челябинску в данный момент по данным Минстроя области).
Согласно первым данным, на конец октября 2017 года 31 застройщик из 18 регионов России уже перечислили первые взносы на счет Фонда. В Челябинской области один ДДУ был заключен на жилой дом Солнечная, 21 (застройщик ООО «Стальконструкция»).
Как вступить в реестр обманутых дольщиков? 
Семьи южноуральцев, где родились тройни, получат бесплатные квартиры 
Афера посуточно. Как нас обманывают при сдаче квартир в аренду