28 мая пресс-центр «АиФ-Челябинск» провёл ZOOM-конференцию по ипотеке, ценам и спросу на жильё в Челябинской области. В ходе разговора эксперты озвучили прогноз: этим летом жильё в регионе может подорожать в среднем на 40%. Застройщики и банки ожидают резкого падения покупательского спроса.
Темпы упали, но всё по плану
Южноуральцы скупают квартиры, поскольку срок программы ипотечного кредитования с господдержкой на исходе. Россиян уже предупредили об увеличении ставок по ипотеке: 1 июля истекает срок действия льготной программы для новостроек, кроме того, фондирование постепенно становится дороже. В минувшем марте председатель Центробанка Эльвира Набиуллина назвала условие для дополнительного продления программы: льготную ипотеку можно не сворачивать максимум до конца 2021 года и только в регионах с низкими объемами ввода жилья.
Однако Челябинская область в 2021 году должна сдать в эксплуатацию 1,67 млн квадратов жилья. Об этом сообщили в региональном минстрое.
«С января по апрель включительно введено почти 454 тыс. квадратов, - сообщила заместитель начальника управления жилищной политики ведомства Лариса Шелюгина. - Это на 24,7% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Но мы идём с опережением за счёт индивидуального жилищного строительства, за счёт домов, которое население само себе строит. Темпы строительства многоквартирных домов упали вдвое. Но эти показатели обычно навёрстываются к концу года, так что будем считать, что пока всё по плану».
Без программы цены взлетят
«Госпрограмма, конечно, стала большим подарком стройиндустрии, - отметил президент Региональной Гильдии Риэлторов Южный Урал Степан Подпятников. – В банках сейчас бум по сравнению с прошлым годом, у застройщиков и в агентствах недвижимости рост продаж. Люди торопятся купить жильё по доступной цене и в этом есть смысл: в самое ближайшее время цены на жильё могут повыситься на 40%. Предпосылок тому множество: в разгаре сезон строительства, пандемия продолжается, границы закрыты, рабочих сил не хватает, потому что нет приезжих, стройматериалы подорожали в 2-3 раза, госпрограмма подходит к концу. Первыми поднимутся цены на новостройки, потом подтянется вторичное жильё. В последнюю очередь подорожает коммерческая недвижимость».
Челябинская область относится к числу регионов-передовиков по темпам строительства и ввода жилья, поэтому пролонгирование льготной ипотеки нам не положено.
«Месяц назад мы написали письмо в Правительство РФ на имя Михаила Мишустина о том, что программа льготной ипотеки нам жизненно необходима, - прокомментировала Лариса Шелюгина. - Ответа пока не было, но мы его очень ждём».
Стоит заметить, что цены уже выросли. Так, по данным Абсолют Банка, в мае 2020 года средняя стоимость квадратного метра новостройки в Челябинске составляла около 50,4 тыс. рублей. В этом мае цена квадрата составила уже 54,7 тыс. рублей. Квадратный метр «вторички» подорожал с 39,8 тыс. рублей до 44,8 тыс. рублей. Средняя стоимость «однушки» в новостройке достигла 2,2 млн рублей, а готовой квартиры – 1,6 млн рублей.
Расти не вширь, а вверх
«Рост цен на жилье в новостройках, скорее всего, продолжится, - поделилась мнением руководитель отдела продаж АО «ЮУ КЖСИ» Ольга Валова. – В строящихся домах 50 микрорайона «Паркового» квадрат подорожал пока только на 10%, хотя стройматериалы за последние полтора года и отдельные виды услуг подорожали на 30%. Рынок не переварит резкого повышения: доходы населения в 2020 году заметно упали и только начинают восстанавливаться. Льготная ипотека здорово поддержала спрос. Так, из того, что строится у нас сейчас, 70% квартир уже продано. Думаю, рынок и в дальнейшем найдет инструменты, чтобы избежать падения спроса. Вопросы вызывает земля. Реновация для Челябинска крайне актуальна: город должен расти ввысь, а не в ширь, в центре хотелось бы видеть новые проекты, а не только ветхие пятиэтажки. Всем хочется жить в современных комфортных домах и добираться до работы не час, а меньше. Здесь вся надежда на комплексное развитие территорий».
В региональном минстрое заявили: разговоры о том, что в области больше нет свободной земли для строительства, - всего лишь разговоры. В наличии как минимум 25 земельных участков. Данные о свободных землях продолжают собираться с муниципалитетов.
«Нам нужно расселять ветхие дома, чтоб на их месте строить новые, - поддержал Степан Подпятников. – Таких много в Советском, Ленинском, Тракторозаводском районах. Но это не огромные территории, а участки для точечной застройки. Можно снести одну старую двух- или пятиэтажку, чтобы построить панельную высотку. Но тут для застройщиков большую роль играет цена вопроса. Стоят такие участки в районе 150-200 тыс. рублей за сотку. Цены варьируются от того, как далеко проходит дорога, есть ли газ и электричество, возможно ли подведение сетей если их не было. Ну и, конечно, чем дальше от промзоны, тем дороже. Самым востребованным направлением остаётся северо-западное».
Вторичка вырвалась на первый план
Застройщики очень рассчитывают, что ипотеку с господдержкой всё-таки продлят и тогда резкого роста цен на жильё не последует, скорее, сохранится тренд на 8-10% в год.
«Льготная ипотека касается исключительно первичного рынка жилья , - констатировала факт руководитель группы ипотечного кредитования ОО «Челябинский» филиала ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Екатеринбург Елена Пономарёва. – Основным двигателем на рынке недвижимости в Челябинской области является вторичное жильё, именно поэтому мы не ожидаем падения спроса. Конечно, если подорожает квадратный метр в новостройках, то за этим поднимется и цена квадрата на вторичке. В любом случае продолжает действие ипотечная программа с господдержкой семей с детьми , ставка по которой составляет 5,5%. В рамках этой программы можно приобрести квартиру как у юрлица, так и у физлица по договору уступки прав требования по ДДУ. Те, кто раньше покупал квартиры с целью инвестирования, сейчас начнут продавать их, так что предложений от физлиц будет много».
«Льготная ипотека исчерпала свой ресурс еще в 2020 году, - заметил руководитель Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. - Даже на пике популярности госпрограммы, в июне-июле 2020 года, доля сделок на первичном рынке в Челябинской области не превышала 40%. Для сравнения: у «соседей» в Свердловской, Тюменской областях, в Пермском крае она тогда достигала 70-75%. Челябинский рынок «первички» развит слабее. Готовые квартиры сегодня популярнее, в нашем банке доля сделок с «вторичкой» составляет 86%. Уверен, что после завершения льготной госпрограммы она останется на том же уровне. Потенциальный покупатель вынужден выбирать между новостройками эконом-класса в отдаленных районах и дорогими вариантами жилья комфорт- и бизнес-класса в центре. «Золотой середины» нет».
«Теперь точно самое время!»
В челябинских коммерческих банках подтвердили, что ожидается рост процентной ставки.
«Мы видим, что коллеги постепенно поднимают ставки до 0,5%, - поделилась Елена Пономарёва. – У нас ставка пока сохраняется».
« Тем, кто планирует приобретать квартиру и накопил минимальный первоначальный взнос хотя бы 10-20%, советую не откладывать покупку, - подчеркнул Константин Ваганов. - Во-первых, есть риск дальнейшего роста ставок по ипотеке, во-вторых, цены на недвижимость снижаться не будут - до конца года они могут увеличиться еще на 5-7%. Подать заявку на ипотеку можно на сайте Абсолют Банка. Онлайн-заявка дополнительно снижает ставку по кредиту на 0,66% годовых. Также недавно мы подключили сервис «Цифровой профиль», поэтому, если вы зарегистрированы на Госуслугах, то заявка на ипотеку будет на 50% заполнена автоматически».
Рекомендуется не медлить и с бизнес-ипотеками.
«Госпрограмма распространяется и на коммерческую недвижимость, её можно купить сейчас под 7% и это самый лучший процент за всю историю! – объяснил Степан Подпятников. – Не бойтесь брать торговое помещение вместе с арнедатором. Да, рыночная стоимость коммерческой недвижимости с арендатором вы возьмёте уже под 12%. То есть если, например, помещение стоит 5 млн рублей, ежемесячный платеж по кредиты оставит 46-47 тыс. рублей. Но арендатор будет платить 50! Таким образом, деньгами арендатора вы сможете гасить кредит в банке. Ставка задержится на три года, потом банки могут её поменять. А ввиду грядущего роста цен вы сможете продать объект с прибылью».
Не ждите, пока ставки поднимутся. Если вы решили купить квартиру, загородный дом, земельный участок или сад, советуем прибегнуть к помощи квалифицированного специалиста. При обращении в агентства недвижимости советуем южноуральцам обращать внимание на индикаторы безопасности в базе недвижимости РГР «Южный Урал» – наличие у компании свидетельства о членстве в профессиональном объединении; сертификата страхования профессиональной ответственности; сертификата добровольной сертификации в недвижимости; аттестата агента / брокера. Сертификат у агентства недвижимости и данные агентов можно проверить в Едином реестре РГР, а также оставить отзыв в профиле специалиста о качестве услуг.
«Горячий» апрель
По информации Центробанка РФ, в январе-марте 2021 года в Челябинской области выдано 12 тыс. ипотек, это на 33% больше, чем в январе-марте 2020 (9 тыс.). Средневзвешенная процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам в декабре 2020 составляла 7,47%, в марте 2021 - 7,33%, то есть снизилась.
«С 1 мая мы ввели льготные условия на ипотеку на индивидуальные дома для семей, в которых рождается второй ребёнок и последующие дети, - сообщила начальник отдела по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун. - Льготная ставка 5,3 % фиксируется на весь срок кредита до 30 лет. Соответствующее решение, позволившее банкам расширить программу, недавно было принято Правительством РФ. Мы поддерживаем такой шаг, поскольку многие семьи после рождения детей задумываются о покупке дома. Сейчас в рамках программы они смогут оформить ипотеку по льготной ставке на квартиру в новостройке или строительство индивидуального дома».
Она отметила спроса на индивидуальные дома на фоне пандемии и выгодных предложений по ставкам. Доля выданных кредитов на покупку дома в Сбербанке составляет 7-10 % от общего объема выданных кредитов (ставка от 9,2%) . Также упрощен процесс и сокращен список документов по стандартной программе на ИЖС. С 25 мая при первоначальном взносе от 20% и при регистрации сделки в электронном виде ставка по ипотеке с господдержкой снижается на 0,2 п.п. — до 5,55% годовых. Стандартная ставка по программе ипотеки «Господдержка 2020» составляет от 5,75% годовых. В рамках программы совместных программ с застройщиками ипотеку можно взять по ставке от 0,1% годовых на 1 год или под 2,35 % на весь срок кредита. С списком застройщиков можно ознакомиться на сайте Домклик.
В Абсолют Банк наблюдали увеличение объёма выданных кредитов по сравнению с 2020 годом.
«С начала 2021 года мы выдали ипотечных кредитов почти на миллиард рублей, что на 25% больше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, - прокомментировал руководитель Константин Ваганов. - Самым «горячим» оказался апрель: за месяц мы оформили ипотеки на сумму более 265 млн рублей! В мае из-за длительных праздников и начала дачного сезона выдачи чуть поменьше».