Участие в мероприятии приняли:
Антонова Татьяна Николаевна, заместитель начальника управления строительства министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области
Ющенко Николай Иванович, главный архитектор г. Челябинска, заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Челябинска
Демаков Михаил Сергеевич, заместитель генерального директора по девелопменту ОАО «ЮУ КЖСИ»
Аликин Андрей Юрьевич, управляющий компании-застройщика ООО «ЭкоСити»
Шипина Анна Анатольевна, руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком»
Коблов Андрей Иванович, начальник отдела маркетинга и инвестиционного продвижения ЗАО ФСК «Западный луч»
Пиксаев Сергей Александрович, заместитель генерального директора ООО «Бетотек-Строй»
Представляем Вашему вниманию сокращённую версию стенограммы мероприятия.
Как отразился экономический кризис на строительной отрасли? Насколько «просел» рынок?
Антонова Т.Н.: Строительная отрасль самая первая почувствовала на себе кризис. На 1 мая этого года введено в эксплуатацию 634 тыс. квадратных метров жилья. Это на 174% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в этом году мы планируем ввести в эксплуатацию 1 300 тысяч квадратных метров жилья. Из них 800 будут расположены в многоквартирных домах, остальные придутся на индивидуальную жилищную застройку. Отмечу, что спрос на жильё падает. Это связано с тем, что банки ужесточили условия кредитования. Выдача ипотечных кредитов сократилась на 54%.
Каково состояние аварийного жилфонда Челябинской области на сегодняшний день? Как обстоит ситуация с расселением?
Антонова Т.Н.: Челябинская область – один из флагманов среди субъектов РФ в этом плане: аварийное жильё мы ликвидируем достаточно быстрыми темпами. Напомню, что Программа фонда содействия реформированию ЖКХ по ликвидации аварийного фонда действует до 1 сентября 2017 года. Весь жилой фонд, признанный аварийным на 1 января 2012 года, мы должны ликвидировать до этого срока. За прошлый год ликвидировано 80 тысяч квадратных метров аварийного жилья, хотя по программе мы должны были ликвидировать всего 40 тысяч. Сегодня в области остаётся около сотни тысяч квадратных метров аварийного жилья. Предполагается, что расселение собственников ветхо-аварийного жилого фонда и ликвидация самого фонда пройдут в кратчайшие сроки, поскольку план мы выполняем опережающими темпами. Другой вопрос в том, что после 1 января 2012 года ветхо-аварийными признаны ещё 111 тысяч квадратных метров жилья в области. Вопрос, каким образом мы поступим с ними, пока не решён.
А каким образом вообще решается проблема ликвидации аварийного фонда?
Антонова Т.Н.: Здесь три варианта. Первый – мы ведём строительство домов под аварийный фонд и расселяем людей. Второй – проводим торги и приобретаем жильё в долевом строительстве. Третий – приобретаем индивидуальное жильё на вторичном рынке.
Как обстоит ситуация с расселением в областном центре? Как отразился кризис на стройке в Челябинске?
Ющенко Н.И.: Кризис в строительстве хорошо характеризуют две цифры. В прошлом году общий ввод жилья в Челябинске составил 875 тысяч квадратных метров, а «портфель» на этот год составит всего около 700 тысяч. В лучшие времена, то есть в 2012-2013 годах дотягивали до миллиона квадратов. Кризис налицо. Что касается расселения челябинцев из ветхо-аварийного жилфонда, то оно идёт по освежённой муниципальной программе. Распоряжением главы администрации города на 2015-2016 годы будут расселены челябинцы с 12 тысяч аварийных квадратных метров. В нынешних экономических условиях это довольно приличная цифра. Речь о сотнях граждан. Расселят живущих в старых домах по Павелецкой, Дегтярёва, Краснооктябрьской, Уральской… Пытаемся решать проблему за счёт частных инвесторов.
Мы услышали, что упал спрос на жильё. Это действительно так?
Демаков М.С.: Мы действительно наблюдаем спад спроса в этом году. На наш взгляд, причин ему несколько. В декабре был ажиотаж спроса на жильё: объём сделок составлял порядка 150-200% от запланированного. При этом большинство сделок заключается в ипотеку, а это влияет на спрос. Мы видим для себя перспективу в реализации федеральных программ. В 2014 году стартовала программа «Жильё для российской семьи» (ЖРС), в рамках которой реализуется механизм так называемой социальной ипотеки. Ставка по ней составляет от 10,9%. Есть шансы предполагать, что со снижением ключевой ставки будет снижена ставка и по социальной ипотеке. В Программе ЖРС два фактора положительных: сама социальная ипотека по сниженной ставке и фиксированная стоимость жилья (30-35 тыс. рублей за квадратный метр). Однако пока в реестре граждан, обратившихся за жильём по Программе, всего 95 семей. В масштабах области это ничтожные цифры, поскольку по Программе в области будет построено 770 тысяч квадратных метров жилья. Играет роль фактор отложенного спроса, он связан с неопределенностью. Люди заняли выжидательную позицию, как и в 2008 году. Многие думают, что в кризис всем застройщикам станут плохо, и цены на жильё поползут вниз.
Рынок просел, падение спроса очевидно, можно ли рассчитывать на снижение стоимости квадратного метра?
Аликин А.Ю.: Это как раз одна из причин «проседания» рынка: люди надеются на то, что цена будет снижаться. Но получаются «ножницы»: с одной стороны спрос упал, но с другой резко увеличилась себестоимость строительства из-за возросшего курса иностранных валют. Она выросла от 7 до 12%, а по отдельным позициям – на все 20-30%. Поэтому снижения стоимости жилья ожидать не следует, мы итак работаем на грани себестоимости, на грани рентабельности.
Демаков М.С.: Соглашусь, издержки застройщика на строительство не уменьшаются, поэтому говорить о снижении цены неуместно. Помимо стоимости самих материалов в этом году серьёзно возросла стоимость кредитов.
Шипина А.А.: На наш взгляд, рынок просел, потому что люди не уверены в завтрашнем дне. Даже если банк даст ипотеку, её придется выплачивать. Придётся ближайшие годы большую часть своей зарплаты отдавать на погашение ипотеки. Что делать человеку, который даже не знает, какой будет его зарплата через месяц?.. Ипотека на «вторичку» предполагает ставку от 14% в лучшем случае. А на новостройку при господдержке – от 11,5%. Конечно, люди предпочитают новостройки, где ставка ниже. Но приобретая жильё на вторичном рынке, можно значительно сэкономить. К тому же вторичное жилье имеет явное преимущество виде развитой инфраструктуры – там есть и дороги, и школы, и садики. Таким образом, спрос смещается в сторону бизнес-застройки, то есть новые микрорайоны пользуются большей популярностью, чем вторичное жильё. Хотя часто покупка новостройки завязана именно на продаже вторичной недвижимости.
Пиксаев С.А.: Это точно: многим, чтобы купить новое жильё, сначала нужно продать «вторичку». Поэтому ничего не заработает, пока не будет принято субсидирование ипотеки на вторичное жильё. По поводу ставки: мы при сотрудничестве со Сбербанком запустили программу компенсации для своих покупателей. Они берут ипотечный кредит на жильё, которое мы им предлагаем по ставке 14-15%, а после мы им компенсируем 3%.
Аликин А.Ю.: Мы знали, что 2015 год будет тяжелым для строителей, и понимали, что участие в федеральных программах позволит стабилизировать ситуацию на рынке, обеспечить необходимый спрос, который позволит нормально работать. Добавлю, что, благодаря проседанию рынка недвижимости, у покупателя сегодня есть возможность выбирать. И он выбирает те проекты, которые раньше были для него недосягаемы за счёт того, что их нужно было покупать на ранней стадии бронирования, на начальном этапе строительства.
Какие современные технологии применяются в строительстве? Будет ли продолжаться строительство панельного жилья? Буквально пару лет назад звучали предложения по поводу запрета строительства панельных домов…
Ющенко Н.И.: Панельное домостроение было и остаётся самым дешёвым в строительстве. Мы одно время пытались от него отойти, но сейчас вернулись. Без панелек никуда, без них и цена квадратного метра у нас была бы другая.
Пиксаев С.А.: Мы занимаемся панельным домостроением по современным технологиям. Шесть лет назад мы поставили завод, купили у финской фирмы технологии современного панельного домостроения. Теперь возводим панельные дома из трёхсловных стеновых панелей с современными узлами, которые кардинальным образом отличаются от традиционной панельки. Благодаря им, мы не ограничены в выборе планировки и можем позволить себе любую высоту этажа. Так, в мае мы закончили монтаж 26-этажного дома на Краснопольском проспекте. За счёт высокоэтажности здания удалось окружить его огромной дворовой территорией. Отмечу, что такой дом потребляет меньше тепла. Наша управляющая компания сравнивала показания теплосчётчиков в традиционном панельном доме и построенном по нашим технологиям. Экономия оказалась порядка 25%, и это с учётом возросших коммунальных платежей! В разное время нашими партнёрами были разные крупные строительные компании, но в 70% случаев мы работаем сами на себя - сами строим, сами реализуем свои дома. Компания «Бетотек-строй» работает в Челябинской области уже 20 лет, завод запустился в 2007 году и благополучно пережил прошлый кризис. Ежегодно сдаём 15-20 тысяч квадратов жилья. Стоимость квадратного метра в нашем доме, конечно, чуть дороже, чем в обычном на 5-10%, но потребительские характеристики наших домов гораздо выше. В таких домах просто комфортно жить. Наш девиз – продавать не квадратные метры, а образ жизни.
Коблов А.И.: На мой взгляд, существует три категории индикаторов, характеризующих состояние рынка недвижимости. Во-первых, это ввод жилья, который не может отражать ситуацию достоверно, потому что имеющиеся цифры – результат работы ещё прошлых лет. Во-вторых, это продажи на первичном и вторичном рынке недвижимости. В-третьих, физический объём строительных работ, который в этом году снизился на 10%. Если сравнивать ситуацию на рынке недвижимости с ситуацией, например, на авторынке, то всё достаточно неплохо. Мы знаем, что в автобизнесе спад продаж по сравнению с прошлым годом составил 35-50%. Поэтому на рынке недвижимости пик кризиса ещё не наступил. Кстати, ещё одним индикатором могут быть перевозки РЖД в сегменте строительных товаров: за пять месяцев этого года объём перевозок снизился на 20% по отношению к тем же пяти месяцам 2014 года. В июне ждут падения еще на 5%. Снижаются доходы населения, повышена ставка Центробанка – всё это не позволяет покупателю реализовать свои покупательские ресурсы. Но ситуация вернётся на круги своя: Центробанк ведёт планомерную политику по снижению ключевой ставки, она в конце концов снизится до 10%, и к концу 2015 года – началу 2016 рынок стабилизируется. Зато цены могут начать расти в пределах инфляции. Причем это может случиться раньше, чем упадёт ставка. Для снижения цен нет никаких предпосылок. Учитесь правильно оценивать свои доходы и не ждите лучших времён для покупки жилья.
Смотрите также:
- «Долёвка» ожила. На Южном Урале снова наблюдается рост ипотечных сделок →
- Дольщиков стало меньше, зато «вторичка» ожила →
- Жильё для людей или... →