Рынок вторичной недвижимости охватила настоящая эпидемия: люди покупают квартиры, но потом быстро их теряют, иногда даже не успев туда переехать. Продавцы идут в суд и доказывают, что их обманули или они сами были не в себе, когда продали недвижимость. А новый владелец остаётся без жилья и денег.
Как купить квартиру и не потерять её из-за мошенников? Что делать, если у вас хотят отнять жильё? На вопросы chel.aif.ru ответила президент Челябинской областной нотариальной палаты Татьяна Титаренко.
Из-за Долиной
Наталья Зверева, chel.aif.ru: — Правда ли, что россияне стали чаще заключать сделки с недвижимостью через нотариуса?
Татьяна Титаренко: — Да, по данным Федеральной нотариальной палаты, за девять месяцев 2025 года в России удостоверено почти 750 тысяч сделок с недвижимостью. Это на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост показателя наблюдается по самым разным видам договоров — отчуждение жилья, земельных участков со строениями и без, а также строений и нежилых помещений. Участники сделок с недвижимостью стали чаще обращаться к нотариусам практически во всех регионах. Лидируют Москва, Ингушетия, Алтай, Калининградская область. В УрФО — Челябинская область.
— С чем это связано?
Печать нотариуса на договоре — гарантия юридической чистоты и защищенности сделки. Однако в последнее время, на волне многочисленных публикаций в СМИ о мошенничестве с участием обманутых продавцов недвижимости, эта тема получила новый импульс. Как и в истории народной артистки Ларисы Долиной, покупатели приобретают жилье у обманутого аферистами собственника, а позже тот подает в суд и оспаривает сделку.
Один из недавних случаев: пожилая женщина собиралась продать квартиру семейной паре. Все было готово — покупатели уже получили одобрение по ипотеке, а собственница предоставила все необходимые справки, в том числе от психиатра. Покупатели хотели максимально себя обезопасить и настояли на том, чтобы провести сделку через нотариуса. Хозяйка квартиры опрятно выглядела, общалась со всеми вежливо. Однако в ходе разговора с нотариусом женщина затруднялась ответить, зачем продает квартиру и куда собирается переехать. Она начала выходить в коридор, с кем-то говорила по телефону. Были и другие «звоночки». В итоге нотариус узнала, что у женщины есть сын, и попросила с ним связаться. Тот, конечно, о сделке не подозревал. Выяснилось, что пожилую собственницу «вели» мошенники. Она даже успела перевести им задаток, который получила от покупателей.
Нотариус остановила сделку и вызвала полицию. А задаток несостоявшимся покупателям — к счастью, речь шла о небольшой сумме — вернул сын собственницы, который сразу же приехал в нотариальную контору.
Записывайте сделки на камеру
— Как часто мошенники и продавцы, которых они пытаются обмануть, оказываются в нотариальной конторе?
— Нечасто, ведь одна из ключевых задач нотариуса — как раз убедиться в том, что человек действует по доброй воле и не находится под влиянием третьих лиц. Он всегда беседует со сторонами сделки, уточняет их волю и разъясняет правовые последствия планируемого договора. При малейшем подозрении, что кто-то из участников введен в заблуждение, нотариус отказывает в совершении нотариального действия. А если заподозрит преступление, обращается в правоохранительные органы. Преступники осознают риски такого визита, поэтому предпочитают сделку в простой письменной форме, где жертва не выдаст себя, оказавшись под внимательным взглядом нотариуса. И если раньше любимым форматом аферистов было дарение, то с 2025 года, когда для этого вида сделок ввели обязательную нотариальную форму, они в том числе переориентировались на куплю-продажу.
— Сценарий с «ведомыми» продавцами — лишь одна из многих мошеннических или серых схем. С какими схемами вы сталкиваетесь ещё?
Злоумышленники пытаются использовать чужие документы, «избавиться» от недвижимости перед банкротством, продать квартиры умерших людей, в том числе погибших участников СВО.
Дополнительным инструментом защиты при удостоверении любой крупной сделки у нотариуса может стать ее видеофиксация. В случае спора такая запись становится весомым аргументом для защиты прав пострадавшей стороны. Участнику сделки будет гораздо сложнее убедить суд, что в день ее совершения он не понимал смысла своих действий, если на видео он внимательно слушает разъяснения нотариуса и развернуто отвечает на вопросы. Кроме того, само предложение записать сделку на видео может спугнуть афериста.
Если давят родственники
— Наверное, не всегда в сделках под давлением фигурируют незнакомцы? Иногда и родственники бывают чересчур предприимчивы и манипулируют в своих интересах...
— Вы правы, в нотариальной практике нередки случаи, когда за добровольным, казалось бы, решением продать квартиру скрывались манипуляции родственников. Однажды к нотариусу обратилась пожилая женщина, чтобы продать свою квартиру в центре города. Ее сопровождал мужчина, представившийся дальним родственником. С документами для сделки все было в порядке, но собственница выглядела растерянной. Она отвечала неуверенно и часто оглядывалась на своего спутника. При общении с нотариусом наедине женщина призналась, что родственник активно настаивает на продаже недвижимости, а ей самой обещает помочь с переездом «в место, где за ней будет осуществляться постоянный уход». То есть в дом престарелых.
Женщина призналась, что не хочет продавать квартиру, но боится конфликта. Нотариус в удостоверении такой сделки отказал, подробно разъяснил собственнице ее права и порекомендовал в случае необходимости обратиться в полицию. Позже родственник еще несколько раз пытался организовать продажу этой квартиры, но у него ничего не вышло. В итоге мужчина был привлечен к ответственности.
— Имеет ли право нотариус вмешиваться в личные взаимоотношения и влиять на решение продавца?
Нотариус работает с людьми каждый день и знает, как они себя ведут в тех или иных ситуациях, считывает невербальные знаки и колебания. И, если его что-либо насторожило, обязательно постарается прояснить ситуацию. Например, нотариусы отмечают такие тревожные сигналы: человек подозрителен и замкнут в себе, с кем-то консультируется по телефону, упоминает о неких спецслужбах. А также пытается скорее завершить сделку, не особенно интересуясь ее деталями. Впрочем, «странности» в поведении и неспособность рационально мыслить не всегда связаны с тем, что на участника сделки оказывают влияние преступники или недобросовестные родственники.
На человека может повлиять, например, горе после потери близкого, прием лекарств, болезнь. И если воздействие этих факторов настолько сильное, что он не отдает себе отчета в своих действиях, то нотариус в удостоверении сделки откажет. А бывает и так, что человек просто запутался в юридических нюансах и нуждается в дополнительных разъяснениях.
Как бороться с мошенниками?
На рынке оборота вторичного жилья в России мы сейчас наблюдаем две проблемы: с одной стороны — это волна мошенничества, когда человека убеждают продать квартиру и куда-то перевести вырученные деньги, а с другой — бесконечная череда оспариваний сделок купли-продажи недвижимости, когда фактически ни с чем остается добросовестный покупатель жилья.
— Как эти проблемы решать?
— Подспорьем для снижения рисков при сделках со вторичной недвижимостью могло бы стать введение обязательного периода охлаждения для сделок с жильем. За это время покупатель и продавец смогут ещё раз всё хорошо обдумать и проверить. Это также помешает мошенникам, ведь влиять на человека долго гораздо труднее, чем провести обман всего за пару дней. Но такое правило само по себе проблему полностью не решит — оно лишь немного повысит безопасность.
— Существует ли надёжная защита от мошенничества при покупке или продаже жилья?
— Это оформление сделки через нотариуса. Нотариусы обязаны проверять юридическую чистоту жилья и законность сделки, убеждаться, что обе стороны действуют добровольно и осознанно. Они проводят беседы с покупателями и продавцами, фиксируют их настоящие желания и намерения. Если возникают подозрения, нотариус отказывается оформлять договор. Ещё нотариус может записать весь процесс оформления на видео, эта запись пригодится суду, если возникнут споры. Самое главное — нотариус несёт полную материальную ответственность за правильность своей работы. Если сделка оказалась недействительной по вине нотариуса, он обязан возместить ущерб потерпевшей стороне. Этот порядок действует давно и помогает снизить риск попасть в неприятности.
— В случаях, когда честные покупатели остаются без жилья и денег из-за решений суда, одной помощи нотариусов недостаточно?
Нужны дополнительные правила, защищающие покупателей, и они должны быть записаны прямо в законе. Например, полезным решением стало бы правило о необратимости записи в реестре недвижимости (ЕГРН). Тогда закон установил бы чёткое правило: если квартира была честно куплена, деньги уплачены, все требования соблюдены и сделка оформлена через нотариуса, то такую покупку уже нельзя оспорить и отобрать через суд. Таким образом, реестр станет гарантией безопасности для покупателя.
Принцип абсолютной надежности сработает только тогда, когда сделка абсолютно чистая с точки зрения закона. Запись в ЕГРН становится «железобетонной», только если речь о нотариально удостоверенной сделке, где за все правовые проверки и нюансы отвечает нотариус. Даже если нотариус допустил ошибку, покупатели и продавцы защищены законом и получат полную компенсацию. Для этого существует специальная страховка в нотариате, которая покрывает любые убытки, независимо от стоимости недвижимости.
Только оффлайн
— Как должна проходить сама сделка?
— В силу закона нотариус не только проводит тщательную проверку всех документов и юридической чистоты объекта, но и убеждается в дееспособности участников сделки, выясняет реальную волю сторон, разъясняет правовые последствия договора. Беседа всегда происходит в очном формате — никаких онлайн-сделок в два клика здесь быть не может. При наличии сомнений в добровольности и осознанности действий какой-либо стороны договора нотариус отказывает в сделке.
— А как нотариус выясняет правду?
Например, при сделках с недвижимостью продавцы иногда лукавят о своем семейном положении, считая, что получать согласие супруга или супруги на отчуждение имущества слишком долго и хлопотно. Делать это бесполезно — нотариус сможет узнать правду, направив электронный запрос в органы ЗАГС.
Кейс из нотариальной практики: мужчина долго уверял, что в браке не состоит, а когда нотариус получил информацию о том, что он женат, заявил, что так долго не живет с женой, что уже забыл о супружеских отношениях. Тем не менее согласие супруги на сделку получать пришлось.
Еще один повод для игры в прятки — сделки с недвижимостью, приобретенной на средства маткапитала. Кто-то пытается утаить сам этот факт, хотя нотариус может выяснить подобные обстоятельства через запрос в Социальный фонд РФ. Другие забывают выделить положенные по закону доли, что может впоследствии привести к долгим судебным тяжбам и даже к необходимости возвратить маткапитал или к потере купленного жилья.
Бывает, родители намеренно не выделяют долю одному из детей. Так, при оформлении договора купли-продажи квартиры нотариус выяснил, что доля была выделена лишь младшему сыну, а старшему, уже совершеннолетнему, — нет. Родители уверяли, что давно не общаются с повзрослевшим сыном, и он никогда не узнает, что ему что-то полагается при продаже жилья. Но по понятным причинам нотариус удостоверить сделку отказался.
Повторю, полная уверенность в чистоте сделки появится, если оформить договор через нотариуса. Уверенность в том, что квартиру не заберут обратно через суд, даст норма закона о невозможности изменения сведений о собственнике в Росреестре.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
