Сегодня все оптимистичные настроения и ожидания челябинцев связаны с предстоящим саммитом ШОС. Такой импульс дал бы большой толчок к развитию строительной отрасли, которая последние 3 года на Южном Урале находится в стагнирующем состоянии.
Все проблемы и перспективы развития южногоуральского рынка недвижимости «АиФ-Челябинск» обсудил на площадке 4-ого Межрегионального форума недвижимости с представителями риэлтерских агентств:
- Рудь Лейла Васифовна, президент НП «Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал»;
- Грязных Лилия Наилевна, председатель совета РГР «Южный Урал», директор АН «Премьер-сити»;
- Подпятников Степан Николаевич, член ревизионной комиссии РГР «Южный Урал», директор А1 недвижимость;
Чернядьев Игорь Викторович, председатель комиссии по этике РГР «Южный Урал», директор ЦН «Форум».
«Квардат» подорожает на уровень инфляции
CHEL.AIF.RU, Юлия Попова: В конце 2017 года региональный Минстрой анонсировал рост цен на жильё, в том числе из-за сокращения числа застройщиков. О каком росте идёт речь?
Рудь Л.В.: С изменениями в 214-ФЗ, мы идём к тому, что на рынке останутся только крупные застройщики, не все могут себе позволить строить на собственные или заёмные (кредитные) средства, к тому же перечисляя 1,2% стоимости строительства объекта в Компенсационный фонд.
Рынок недвижимости очень пластичный, и если стоимость строительства увеличится на 1,2%, это не значит, что настолько же подорожает жилье. Если рынок, т.е. покупатель не примет такую цену, то застройщики будут эти выплаты осуществлять за счёт своей прибыли.
С уменьшением числа застройщиков соответственно уменьшится количество новостроек.
Чернядьев И.В.: Что в свою очередь скажется на росте цены. Мой прогноз – падение цены за кв.м., который был в Челябинской области последние три года, приостановится. И возможно мы выйдем в рост, но не более чем на уровень инфляции, 4-6%.
Средняя цена за кв.м. в Челябинске сейчас порядка 35 тысяч рублей (это в целом по рынку), вот и прибавляйте. По сегментам ситуация будет разная: возможно продолжение снижения цены на жилье эконом-класса, старый жилой фонд (брежневки, хрущевки). И повышение стоимости жилья бизнес-класса, здесь чуть больше, на 8-10%.
CHEL.AIF.RU, Юлия Попова: Как изменился рынок строительства нового жилья за последние 2 года?
Рудь Л.В.: Начиная с августа 2016 года, и на протяжении 11 месяцев в России наблюдалась отрицательная динамика ввода жилья, в августе 2017 – она стала положительной, но уровень прошлого года не достигнут.
По данным Минстроя Челябинской области, в России в 2017 году введено в эксплуатацию 78 582 тысяч кв.м жилья это на 2% меньше, чем в 2016 году. В Челябинской области в 2017введено в эксплуатацию 1 404 тыс кв.м (сюда относятся не только многоэтажки, но и частные дома), по объёмам введенного жилья наша область среди остальных субъектов занимает 16 место. На 2018 год по планируется ввести 1 460 тысяч кв.м. жилья.
У Челябинска есть своё «лицо»
CHEL.AIF.RU, Юлия Попова: Какие тренды существуют в ЧО? Какое жильё становиться популярнее?
Рудь Л.В.: Тенденция последних 2-3 лет такова, что часть населения уезжает из города, но мы говорим, об естественных процессах миграции. Их будут замещать жители области и соседних регионов. Нужно сказать, что в последние годы стоимость кв.м. в Челябинске и таких городах как Миасс и Златоуст примерно сравнялось, что сделало переезд комфортнее. В таких закрытых городах как Озёрск и Снежинск, стоимость жилья выше, чем в областной столице, и жители «запреток» могут приобрести даже больше, чем у них было.
Это, конечно, нонсенс.
Чернядьев И.В.: Последние три года были очень тяжелыми для Челябинска, мы совсем недавно перестали произносить слово «кризис». Очень сильно снизился покупательский спрос, и замещение одной категории жителей другой приводил к провинциализации города. Я считаю всё это позади.
Хорошей новостью стало окончательное решение, что саммиты ШОС и БРИКС будут проходить в Челябинске. Внимание президента к проблемам экологии в городе звучало, чуть ли не еженедельно, а значит получит разрешение и этот вопрос. Вскоре уйдёт негативная информационная волна, и наш город-миллионник с хорошей инфраструктурой и природой станет местом, где захочется осесть.
Рудь Л.В.: Ещё один тренд – челябинцы стали больше переезжать в пригород. Отчасти экологическая ситуация их подталкивает, но и сам рынок загородной недвижимости достаточно сильно упал в цене за последние два года. Сейчас это достаточно доступное жильё.
Интересно, что люди стали отходить от покупки маленьких студий, сейчас популярностью пользуются студия плюс спальня, плюс две спальни, это более покупаемое жильё.
Челябинск не очень насыщен проектами комфорт-, компорт-плюс, бизнес-класса, чувствуется нехватка. По данным направлениям рынка есть спрос.
Подпятников С.Н.: Одним из трендов Челябинска стало, скорее к сожалению, панельное домостроение. Мы видим, что четыре кирпичных завода продаются, и я не думаю, что город будет выходить на кирпичное домостроение. В Челябинске в прошлом году цена за кв.м. упала на 1% и сейчас составляет 35 тысячи за кв.м. Если такая цена установлена в городе, то, разумеется, строить из кирпича становиться невыгодно.
Фото: АиФ/ Антон Иванов
Я вижу ещё один тренд – это создание клубных районов и посёлков, пусть даже внутри города. Это огороженная территория, связанная инфраструктура, нежилые помещения на первых этажах. Это не обязательно элитное жильё, панельные дома тоже могут быть соответствующего формата.
Рудь Л.В.: у нас много домостроительных комбинатов панельных, это индустрия, на которую работает и город, и область и говорить об уменьшении количества панелек не приходится. В принципе это позволяет экономить на стоимости возводимого жилья, получая доступное жилье.
Новостройки VS Вторичка
CHEL.AIF.RU, Юлия Попова: Какова стоимость на первичном и вторичном рынке и как соотносится между ними покупательский спрос?
Рудь Л.В.: Вторичный рынок разный сюда можно отнести как старый жилфонд, построенный в 50-60-е гг, так и относительно новые многоэтажки, которым около 10 лет. Если мы говорим о районах, из которых застройщик вышел недавно, оно недавно отремонтировано, обустроено, часто продается с мебелью и техникой, такое жилье в ипотеку покупается с большим удовольствием.
Есть вторичка старая, она тоже продаётся, но за свои деньги. «Хрущовки» и «брежневки» сильнее упали в цене. Сейчас люди смотрят на срок эксплуатации домов, при ипотеке возраст учитывают и банки, поэтому такая цена.
Но говорить, что вторичное жилье не продается – неправильно.
На новостройки очень много программ, которые стимулируют ипотеку, сейчас субсидированная ставка 6% однозначно подстегнёт ипотеку.
Грязных Л.Н.: Для сравнения в ценовом сегменте на 2017 год: средняя стоимость кв.м. составляет 35 525 рублей. Новостройка в среднем 33 тысяч за кв.м. Вторичное - 36 000-36 500 рублей за квадрат.
Чернядьев И.В.: Действительно, как отдельный тренд, можно выделить снижение ипотечные ставки. И дело даже не в новой программе субсидирования для семей с детьми. В принципе, мы имеем рекордно низкую ипотечную ставку в банках – 7-8%, она близка к уровню инфляции. Конечно, это подхлестывает рынок сильно.
Перспективное направление
CHEL.AIF.RU, Юлия Попова: И всё же о популярном жилье?
Чернядьев И.В.: Можно условно разделить Челябинск, относительно Свердловского проспекта, на запад и восток. Всё что находится с западной стороны, будет продаваться в два раза дороже и в два раза быстрее, чем то, что находиться с восточной.
Подпятников С.Н.: Это ещё обусловлено тем, что в той части практически нет коммерческих земельных участков, там не будут строиться заводы или новое производство, это будет более экологичный район, что поднимает ценник и за кв.м. и за сотку.
CHEL.AIF.RU, Юлия Попова : В масштабах страны, какие направления популярны среди южноуральцев? Куда предпочитают переезжать жители Южного Урала?
Чернядьев И.В.: Если говорить о том, что ищут южноуральцы за пределами родного региона – это прежде всего столичная жизнь в Москве и Санкт-Петербурге. Тем более в Москве, особенно в Подмосковье, в последние годы цена жилья снизилась на 20-50%. Это очень лакомый, с точки зрения покупки недвижимости, сегмент времени, когда можно купить квартиру за 75-80 тысяч рублей за кв.м.
Люди уезжают в Краснодар, там есть работа. Уезжают в Сочи, реализуют свою мечту жить ближе к морю. Эти районы наиболее привлекательны.
Екатеринбург – это третий город в России после двух столиц по уровню заработной платы, по доходу населения и там тоже хороший спрос.
Калининград, Воронеж, Самара – достаточно теплые регионы.
CHEL.AIF.RU, Юлия Попова: Активнее ли южноуральцы стали обращаться к агентствам недвижимости? Что нового могут предложить риэлторы?
Чернядьев И.В.: Работа риэлтора базировалась всегда на трёх китах – экономия времени, безопасность сделки, цена покупки. Добавляется работа по принципу одного окна, сейчас клиент к нам приходит за комплексом услуг. Да, ему нужна квартира, но при этом у него есть материнский капитал, нужно продать свою квартиру и решить какие-то сопутствующие юридические проблемы.
Такие широкоформатные агентства, которые в основном входят Региональную гильдию риэлторов, имеют ипотечных брокеров, свой юридический отдел, и принцип единого окна реализуется достаточно успешно.
Агентства недвижимости имеют также бонусы и скидки от банков, пусть ипотека будет дешевле на 0,2% в перспективе 10 лет, это можно считать выгодой. И ещё, покупать новостройки самостоятельно просто опасно.
Грязных Л.Н.: На сегодня Росреестр упростил документооборот по новостройкам и, когда клиент приобретает квартиру самостоятельно, он видит только последние операции, которые были совершены с объектом недвижимости. А на самом деле при покупке квартиры до оформления права собственности, необходимо изучить весь документооборот: от начала до конца. Может быть совершено несколько переуступок прав. Такую работу может провести только профессионал.
Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» - это организация, которая направлена на усиление профессии РИЭЛТОР, которая не просто говорит об этом, а делает конкретные дела и имеет работающие процессы для своего потребителя:
1. Это АТТЕСТАЦИЯ агента и брокера - сервис «Проверь риэлтора».
2. СЕРТИФИКАЦИЯ компаний, направленная на контроль качества сервисов и предоставляемых услуг клиенту.
3. Рабочие ПРОГРАММЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ со всеми участниками рынка недвижимости: нотариатом, Росреестром, банками, застройщиками, оценочными и страховыми компаниями, позволяющими создавать пути удобного сервиса для клиента – потребителя услуг.
И, самое главное, это не дает удорожания – наоборот, чаще всего, идет удешевление за счет объема производимых сделок. С компаниями входящими в члены РГР «Южный Урал» делать сделки ВЫГОДНО – Потребителю – Партнеру – Риэлторам. В итоге Потребитель получает высокое качество услуг по справедливым сбалансированным ценам.
Южноуральцам для покупки жилья в Москве надо копить 20 лет 
Риелторы нашли самые престижные коттеджи в Челябинской области 
Челябинск - не Екатеринбург. Архитектура большого города нам не доступна