aif.ru counter
284

Худшее впереди. Пандемия замедлила возведение жилья в Челябинской области

В «АиФ-Челябинск» прошла онлайн-конференция, посвящённая текущей ситуации на рынке недвижимости в Челябинской области. Эксперты и участники рынка рассказали о том, как изменилось количество сделок, о рекордных ставках на ипотеку и о том, что ждёт рынок в ближайшее время. Представляем вашему вниманию сокращённую версию стенограммы мероприятия.

Участники:

- Курилов Евгений Викторович, заместитель министра строительства челябинской области

- Воробьев Александр Анатольевич, председатель Правления Союза строительных компаний Урала и Сибири

- Подпятников Степан Николаевич, президент Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал», аккредитованный эксперт системы сертификации в недвижимости, генеральный директор АН [А1] недвижимость

- Кузьминых Наталья Петровна, коммерческий директор СК «Легион»

- Салтыков Алексей Владимирович, руководитель проекта «Клубный поселок «ТвояПривилегия»

- Федина Елена Николаевна, управляющий Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России

- Звонарёва Ирина Сергеевна, начальник управления по работе с партнёрами ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка

- Лебедева Валентина Владимировна, заместитель руководителя Абсолют Банка в Челябинске

- Громов Эдуард Владимирович, управляющий ВТБ в Челябинской области

- Атаманченко Владимир, генеральный директор ЮУ КЖСИ

COVID-19 продолжает вносить свои коррективы во все экономические сферы России, и рынок недвижимости не стал исключением. Работать в условиях карантина строителям с каждым днем становится все сложнее. Это большое испытание для всей отрасли в целом. После снятия ограничительных мер экономисты сулят отрасли длительную рецессию. Каковы темпы ввода жилья в эксплуатацию по сравнению с предыдущими годами? Как отразился экономический кризис на строительной отрасли? Насколько «просел» рынок?

Курилов Е.В.: По данным органов местного самоуправления, с января по апрель введено в эксплуатацию 354 тыс. кв. метров жилья, есть рост на 0,8% к аналогичному периоду прошлого года. Изменилась и структура ввода жилья: преобладает рост ввода по многоквартирным домам (в прошлом году это было индивидуальное строительство). То есть с января по апрель введено 52 многоквартирных жилых дома. Отрасль строительства не признана пострадавшей, но государство предусмотрело несколько программ поддержки по строительству жилого сектора. Основная мера – это льготная ипотека под 6,5%, которая даётся гражданам на покупку первичного жилья, это не «вторичка», только жильё, купленное у застройщиков. Это ипотека для всех граждан, она действует с 17 апреля, норматив утвержден 2 марта. Ипотека на сумму до 3 млн рублей, первоначальный взнос должен быть не менее 20%. На эту ипотеку можно использовать материнский капитал и другие виды поддержки.

Выросла стоимость квадратного метра, но незначительно, где-то на 1% по отношению к аналогичному периоду 2019 года. В марте был бум продаж квартир, в апреле началось падение. Выдано 8,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 13,5 млрд. Средняя ставка – 8,2%, по сравнению с началом года идёт уменьшение. На основании данных Росреестра, в апреле в области зарегистрировано 5600 сделок, это на 29% меньше, чем в марте.

Мы отстаём от плана по строительству?

Курилов Е.В.: На 2020 год было запланировано ввести в эксплуатацию 1 млн 574 тыс квадратов. Но на основании анализа выданных разрешений на строительство, прогнозируем ввести только 1 млн 460 тыс квадратов. Некоторые застройщики направили в госстройнадзор уведомления о приостановке строительства своих объектов – многоквартирных жилых домов. Из личных бесед с руководителями строительных компаний, я знаю, что они пересматривают свои бизнес-планы с учётом того, что спрос на жильё несколько падает всё же, стоимость квадратного метра не растёт, гражданам выгоднее покупать жильё на вторичном рынке. Кроме того, они учитывают стоимость строительных материалов, а она в среднем выросла на 10-15%.

Значит, есть риск того, что появятся недострои?

Курилов Е.В.: Нет оснований так думать. Сегодня Челябинская область в лидерах по переходу на проектное финансирование. Граждане, которые покупают квартиры в строящихся домах, защищены. Есть понимание по недостроенным объектам, их 46, меры по регулированию принимаются. Ситуацию по строящимся объектам мониторим еженедельно. Если появляются проблемы и стройки останавливаются, решаем вопросы в индивидуальном порядке. Есть мера поддержки: выделено 30 млрд на завершение недостроенных объектов, работа идёт, область софинансирует при необходимости.

Федина Е.Н.: Челябинская область находится в лидерах среди регионов УрФО по «раскрытым» счетам эскроу. В I квартале 2020 года в сфере долевого строительства в Челябинской области открыто 712 эскроу-счетов (с начала года рост составил  86,6%). При этом Южный Урал занимает первое место среди регионов Уральского федерального округа (УрФО) по количеству «раскрытых» счетов эскроу. Раскрытым считается счет, по которому средства стали доступны застройщику. Так, по данным на 1 апреля в Челябинской области «раскрыто» 340 счетов, строительным компаниям было перечислено 486 млн рублей. В настоящее время между кредитными организациями и застройщиками Южного Урала заключено 39 договоров на сумму 11,2 млрд рублей. Напомним, новая схема финансирования долевого строительства стала обязательной с 1 июля 2019 года. Застройщики могут привлекать средства дольщиков только через счета эскроу. Таким образом, строительная компания не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. В случае если строительная организация обанкротится, дольщик вернет свои средства. При отзыве лицензии у банка дольщики получат страховое возмещение от АСВ до 10 млн рублей.

Кузьминых Н.П.: Сегодня основная часть застройщиков работает как раз по так называемому плану Б: мы заключаем договора, получаем деньги, но если нам на стройку не будет хватать денег от участников долевого строительства, мы получим их от наших банков-партнёров. А вот если у застройщика нет проектного финансирования и он не получает поддержку от банка-партнёра, тогда риск недостроя есть. Но насколько мне известно, большинство застройщиков в нашем регионе перешли на новые условия работы, поэтому риск появления новых недостроев очень не велик.

Воробьёв А.А.: Действительно нет причин для появления новых недостроев. Напротив, их должно становиться всё меньше и меньше, на то есть федеральные деньги и проектное финансирование. На рынке недвижимости сегодня есть некая неопределённость из-за длительного простоя, мы общаемся с покупателями в основном в режиме онлайн. В последние дни наметилось некое оживление, связано оно с отложенным спросом: люди не могли обратиться в банки и к застройщикам, когда совсем всё было закрыто. Льготная ставка по ипотеке 6,5% делает своё дело.

Как стройка почувствовала пандемию?

Атаманченко В.: В первую неделю самоизоляции, до выхода постановления о разрешении застройщикам продолжать работу, стройплощадки были закрыты. Затем постепенно мы нарастили количество рабочих на объекте и вернулись к основному графику строительства. При этом мы выполнили план продаж нового дома в 50-ом микрорайоне «Паркового» и сегодня приглашаем новоселов на получение ключей. Заселение проходит в особом порядке с соблюдением мер профилактики распространения COVID-19 – по одному клиенту в час с обязательной дезинфекцией поверхностей и проветриванием. Мы призываем клиентов пользоваться индивидуальными масками и воздерживаться от визитов с родственниками старшего поколения. Пандемия усложнила процессы получения решений от надзорных ведомств. Также возникли сложности работы с сетевыми предприятиями, которые обеспечивают техническое присоединение домов к инженерной инфраструктуре.  Ведь все прямые контакты по сути стали ограничены, а прием и выдача документов в первые недели самоизоляции шли по системе «картонной коробки на первом этаже». Сегодня эти сложности мы вместе с партнерами преодолеваем, налаживая контакты дистанционно. Но действующей процессуальной системе, связанной с разрешительными документами для застройщиков еще предстоит адаптироваться под новые реалии и аналогичные риски.

Кузьминых Н.П.: Мы столкнулись с тем, что потребитель снизил активность. Но по сравнению с прошлым годом нынче с января по апрель мы имели плюс на 9,8% в объёмах реализации. Мы стали работать в онлайн. Раньше встречались лично, смотрели объекты, трогали стены. Сейчас пришлось перестроиться, но покупатели, к счастью, быстро освоились, застройщики проводят онлайн-презентации и онлайн-консультации, причем научились этому за считанные дни. Новая ситуация научила нас использовать все возможные ресурсы. Май всегда был очень сложным и нерентабельным: с 1 по 15 мая все уходили в отпуск. Но в этом году рост курса валют подстегнул людей вкладывать средства в недвижимость. Несмотря ни на что недвижимость – надёжный инструмент вложения денег. Поэтому мы достигли пиковых показателей. Драйвер покупательской активности – субсидированная ипотека. Мы предлагаем своим клиентам 0,5% на первый год кредитования, это наша совместная программа с ВТБ.

Салтыков А.В.: Наш проект не в общей статистике, мы не наблюдали всплеска в конце марта в отличие от коллег. Но мы почувствовали оживление в конце апреля – начале мая, когда люди поняли, что всё-таки жить в пригороде очень комфортно. Много обращений было как раз в период режима самоизоляции, мы провели много видеоэкскурсий в это время. Клиенты стали ценить не только качество домов, но и комфортную среду. Для нас вся эта ситуация стала плюсом.

Воробьёв А.А.: Тяжёлые времена ещё впереди. Восстановление строительной отрасли будет совсем не быстрым. Это связано и с эпидемией, и с ценами на нефть, и с общей экономической ситуацией, и со снижением доходов населения. Нынешняя ситуация очень близка к кризисной ситуации 2008-2009 годов. Без технологии выкупа квартир за счёт бюджетов разных уровней нам будет очень тяжело.

Подпятников С.Н.: Наш вид бизнеса не получил совершенно никакой поддержки и мы до сих пор находимся на самоизоляции. Могу сказать, что нынешние ипотечные программы – самые лучшие за всю историю существования ипотеки в России. Поэтому обращений по ипотеке много. До сделки может не дойти из-за того, что конечные покупатели не уверены в своих будущих доходах. Тем не менее, сделки идут, они останавливались только когда не работал МФЦ. Отмечу некоторый рост в спросе на коммерческую недвижимость: есть те, кто заинтересован инвестировать в недвижимость, которая будет приносить арендный доход.

Вырастет ли спрос на первичное жилье в Челябинске из-за запуска новой госпрограммы?

Лебедева В.В.: Безусловно, доля сделок на первичном рынке Челябинска увеличится. Максимальным спросом будут пользоваться квартиры в таких районах, как Северо-Западный, Курчатовский, Центральный. В среднем по рынку – на 60-80%. Если в первые три месяца 2020 года доля ипотеки на квартиры в новостройках составляла 20% от общего числа, то в первой половине мая у нас в Абсолют Банке она выросла до 50%. Однако во многом это произошло по причине временного снижения активности рынка вторичной недвижимости. Из-за режима самоизоляции многие продавцы прекратили просмотры квартир и даже перенесли сделки. Когда эпидемиологическая ситуация улучшится, рынок вторички в Челябинске тоже выйдет из спячки. Добавлю, что наш банк в Челябинске уже принял около ста заявок на ипотеку по новой госпрограмме и провел более двух десятков сделок.

Насколько стало выгоднее покупать квартиру в новостройке по новой госпрограмме?

Лебедева В.В.: Возьмем среднюю сумму ипотечного кредита в Челябинской области – 1,65 млн рублей и средний срок кредита – 20 лет. При ставке 9,5% годовых ежемесячный платеж – 15400 рублей, при ставке Абсолют Банка по госпрограмме 6,25% годовых – 12000 рублей. Разница – 3400 рублей, экономия за весь срок кредита – 840 тысяч рублей.

Звонарёва И.С.: У нас и до карантина большинство сделок проходили в дистанционном формате. Несмотря на то, что многие наши офисы в апреле были закрыты, в апреле мы выдали больше ипотек, чем в марте. Многие спешили завершить сделки, которые планировали ранее, опасаясь перемен. Поэтому для нас апрель 2020 по количеству входящих заявок оказался даже богаче апреля 2019 на 1-2%. Однако по количеству заявок по отношению к марту есть снижение. Это объяснимо: в марте были снижены ставки во многих банках, начинался пик продаж. Сейчас растёт спрос на ипотеку с господдержкой, по этой программе у нас в работе за май уже около 500 заявок. Многие банки идут на ещё большее снижение ипотечной ставки, чем та, что установлена Постановлением Правительства РФ. Мы не исключение: в Сбербанке ставка начинается от 6,1%, Она не увеличивается в зависимости от стажа заёмщика, его возраста и его зарплаты. Есть у нас и свои программы, которые суммируются с ипотекой с господдержкой. Через пару недель мы запустим возможность суммирования трёх программ – ипотеки с господдержкой, ипотеки в жилых комплексах у застройщиков, с которыми мы работаем сейчас, и субсидирование, когда застройщик субсидирует часть процентной ставки по кредиту и она опускается чуть ли не до десятых долей процента. Напомню, что продолжает действовать семейная ипотека для семей с детьми, по ней тоже у нас снижена ставка до 4,7%. Всё это ради поддержки строительной отрасли.

Громов Э.В.: По нашим наблюдениям за ипотечными сделками, активность на рынке недвижимости достаточно высока. Спрос клиентов стабилен. Ипотека – один из самых востребованных продуктов нашего банка. В нашем регионе по итогам первого квартала мы оформили более 2 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 3 млрд рублей. Это на 21% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Делать прогнозы по второму кварталу рано, но спрос сохраняется. По апрелю мы видим рост онлайн-заявок на ипотеку на 16 процентных пунктов по сравнению с первым кварталом. Спрос стимулируют рекордно низкие процентные ставки, а также меры государственной поддержки. Мы активно подключились к новой госпрограмме и выдаём ипотеку на квартиры в новостройках под 6,5%. Менее чем за месяц по этой программе южноуральцы получили уже несколько десятков кредитов на сумму свыше 50 млн рублей. Также одобрено ещё 80 заявок: клиенты сейчас подбирают квартиры, и скоро эти сделки также будут оформлены.

Атаманченко В.: Мы тоже наблюдаем, что беспокойство клиентов, вызванное пандемией, поторопило их с принятием решений о покупке квартир. К тому же, ипотечные программы с государственной поддержкой хорошо стимулируют текущий спрос. В связи с этим мы ожидаем рост количества сделок на квартиры в сегменте «стандарт-класса».

Какими всё-таки будут выдачи ипотеки по итогам года с учётом пандемии и запуска новой госпрограммы?

Лебедева В.В.: Конечно, новая программа разогреет рынок. Но высока вероятность, что в ближайшие месяцы после снятия ограничения из-за эпидемиологической ситуации спрос на недвижимость в целом сократится на 15-20% по сравнению с аналогичным уровнем прошлого года. В первую очередь это произойдет из-за снижения доходов населения. Тем не менее, мы ожидаем, что до конца года топ-3 наиболее сильных ипотечных игроков в Челябинской области, в который входит и Абсолют Банк, не изменится. Лидеры отрасли сохранят свои позиции.

Не снизится ли из-за новой госпрограммы спрос на семейную ипотеку?

Лебедева В.В. Нет, те заемщики, которые подходят под условия госпограммы «Детская ипотека», будут выбирать именно ее. Даже по стандартным условиям ставка там ниже, а это означает снижение расходов. Кроме того, некоторые банки дополнительно снижают ставку по «Детской ипотеке» за свой счет. Например, у нас в Абсолют Банке она снижена до 4,99% годовых. Оформить «Детскую ипотеку» ничуть не сложнее, дополнительные документы для подачи заявки не требуются. Доля сделок по госпрограмме «Детская ипотека» у нашего банка в Челябинске сейчас составляет почти 10% от общего числа.

Стоит ли челябинцам воспользоваться возможностью и купить квартиру в ипотеку по госпрограмме, если ранее они об этом всерьез не задумывались?

Лебедева В.В.: На мой взгляд, новая госпрограмма ипотеки – это хорошая возможность решить свой квартирный вопрос тем, кто и так планировал это сделать в ближайшее время и уже накопил хотя бы 20% от стоимости будущего жилья. В противном случае «бросаться в омут с головой» не стоит, ведь ипотека – это серьезная финансовая нагрузка и обязательства на долгие годы. Мы всегда предлагаем взвесить все за и против и реально оценить свои финансовые возможности. Мы ориентируем своих заёмщиков на простой расчёт: сумма платежа по ипотеке не должна превышать 30-40% от суммы ежемесячного дохода.

Мой совет: если есть возможность, то оформляйте ипотеку на максимально длительный срок – например, не на 10 лет, а на 15 или даже 20. В этом случае при одной и той же сумме кредита размер ежемесячного платежа будет меньше. У вас появится возможность для финансового маневра. Отмечу, что тянуть с покупкой квартиры по новой госпрограмме тоже не стоит. Ведь она действует только до 1 ноября 2020 года. Именно до этой даты необходимо уже провести сделку.

Что ждет рынок недвижимости в ближайший год, по мнению других?

Громов Э.В.: На рынке по-прежнему сохраняется значительный потенциал. С точки зрения ипотеки, спрос будут стимулировать привлекательные ставки, государственные меры поддержки, партнерские программы банков и застройщиков. При этом следует брать в расчет и уровень доходов граждан, кредитную нагрузку. Планируя оформление жилищного кредита, можно ориентироваться на правило, что ежемесячный платеж по всем кредитам семьи не должен превышать 40% от ее доходов.

Как получить льготную ипотеку?

«В программе льготной ипотеки под 6,5% могут участвовать граждане РФ, приобретающие квартиру на первичном рынке, при внесении первоначального взноса от 20%, и при общем размере кредита до 8 000 000 руб. для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, до 3 000 000 руб. для других регионов. Ставка действует в течение всего срока кредита. Государственная программа льготной ипотеки на новостройку, безусловно, способствует росту спроса на первичном рынке жилья. Однако объем влияния будет зависеть от других важных факторов, в частности, от динамики цен на новостройки. Последующее развитие ситуации на рынке ипотеки также во многом будет зависеть от иных мер, предпринимаемых как регулятором, так и ключевыми игроками рынка», - объяснила руководитель управления по Уральскому федеральному округу «Росбанк Дом» Елена Сафонова.

Оставить комментарий (0)

Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах