В Челябинской области побиты рекорды прошлого года по ипотеке: выросло число кредитов, суммы и сроки кредитования. При этом само качество ипотечного портфеля остаётся на высоте: в банках заявили, что просрочек практически нет.
За пять месяцев 2023 года южноуральцы получили в банках около 21 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около 51 млрд рублей. За аналогичный период прошлого года кредитов было выдано в два раза меньше, и общая сумма была меньше на 30%.
Рост продолжится
«Сумма ипотечного кредита выросла почти на 290 тыс. рублей и сегодня составляет в среднем 2,445 млн. руб., - поделилась цифрами заместитель управляющего Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Наталья Кузьмина. – На два года увеличился и средний срок, на который предоставляется ипотека, теперь он равен 22 годам. Поскольку растут объёмы кредитования – растёт и общая задолженность жителей. На 1 июня 2023 они задолжали банкам 278 млрд рублей, это на 21% больше, чем на 1 июня прошлого года. Но уровень просрочки небольшой, он не меняется и это радует: значит, качество кредитного портфеля в регионе не снижается».
Она отметила, что основным драйвером кредитования выступают льготные ипотечные программы. Раньше лидировала льготная ипотека от застройщика, с прошлого года – семейная, поскольку расширились её условия. На ипотеку от застройщика ставка в среднем 8%, на семейную – 6%. К этим ставкам большинство банков предоставляют и свои скидки.
В Абсолют Банке в Челябинске подтвердили нарастающие обороты ипотечного кредитования: во втором квартале 2023 года рост выдач по сравнению с январем-мартом составил около 22%. По ожиданиям экспертов, тренд к росту сохранится и во второй половине 2023 года.
«У нас лидируют три программы, - «ИТ-ипотека», «Семейная ипотека» и ипотека с господдержкой, - сообщила руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. - Минимальная ставка по госпрограмме «ИТ-ипотека» сегодня составляет 5% годовых. Некоторые банки дополнительно субсидируют ее – например, у нас она снижена до 4,5% годовых. Но доступна довольно узкому кругу заемщиков – сотрудникам аккредитованных государством ИТ-компаний с доходом от 120 тыс. руб. (для таких городов-миллионников, как Челябинск). Ставка по другой госпрограмме – «Семейная ипотека» - до 6%. Оформить такую ипотеку могут те, у кого есть двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. Ставка по Госпрограмме 2020-2023 – до 8%. Некоторые банки также ее дополнительно субсидируют за свой счет – у нас она снижена до 7,35%. По ней никаких ограничений для заемщиков нет».
Она напомнила, что по всем перечисленным госпрограммам можно купить в ипотеку только жилье на первичном рынке, то есть в строящихся домах, или сданных, но с условием, что квартира покупается напрямую у застройщика.
«Одно из интересных для заемщиков улучшений этого года по госпрограмме 2020-2024 и семейной ипотеке – теперь у нас по ним можно оформить льготную ипотеку можно не только на приобретение квартиры в новостройки, но и на покупку дома с земельным участком и таунхауса, - отметила Нилова. - Кредит может быть предоставлен на покупку дома с земельным участком или таунхауса на любом уровне готовности. Это очень популярный формат недвижимости на Южном Урале».
Условия стараются не ужесточать
В Сбербанке также отмечен стабильно высокий спрос как со стороны застройщиков, так и со стороны населения.
«За прошедший год кредитный портфель по финансированию застройщиков на строительство МКД челябинского отделения Сбербанка вырос вдвое и достиг 37 млрд рублей, - заявил заместитель управляющего Челябинским отделением Сбербанка Евгений Серяпин. – Напомню, что мы финансируем 75% рынка, это 770 тыс. кв. метров жилья. Сейчас в работе более 20 проектов на общую сумму 36 млрд рублей. За первое полугодие 2023 года мы выдали более 33 млрд рублей ипотечных кредитов. Причём рост второго квартала к первому составил 143%. Льготные программы действительно на волне популярности: по «Семейной ипотеке» мы выдали почти 7 млрд рублей, по ипотеке с господдержкой – 6 млрд рублей. В рамках стандартной программы банка ипотеку на жильё в новостройке можно оформить от 10,6% годовых, на квартиру на вторичном рынке ставка составляет – от 10,9%, минимальный первоначальный взнос от 10 %. Первоначальный взнос по льготным госпрограммам – 15%, зато ставки субсидируемые: на «Семейную ипотеку» даём ставку от 5,4%, на ипотеку с господдержкой – 7,3%».
Он отметил, что ипотеку сегодня берут люди самых разных возрастов. Условия в банках стараются не ужесточать, чтобы ипотека оставалась доступной населению.
«Во втором квартале значительно выросли объемы ипотечных выдач, а также увеличился средний чек по сделкам – до 4 млн. руб. - констатировала начальник отдела ипотечного кредитования ДО «Челябинский» банка Уралсиб Елена Пономарёва. – Мы ориентируемся на первичный рынок, доля первичного жилья в нашем банке занимает порядка 70%. «Семейную ипотеку» и ипотеку с господдержкой выдаём по достаточно низким ставкам – 5,59% и 7,59% годовых соответственно. Кроме того, дополняем программы своими опциями и акциями. Например, в январе запустили акцию «Отсрочка первоначального взноса», которая вызвала большой интерес потенциальных заёмщиков, формирующих первоначальный взнос из средств с продажи своего уже имеющегося жилья на вторичном рынке. Обычно им хватает отсрочки 3-4 месяца. На этот период ставка по ипотеке для них ещё ниже - 4,99% годовых. Клиентам, которые не вписываются в максимальный лимит, установленный федеральной программой (6 млн. руб.), мы даем кредит до 7 млн. рублей в рамках базовой ставки. А в июне выпустили новый продукт «СверхЛимит», это такая комбо-ипотека, два ипотечных кредита в одном: первый идет по ставке 7,59% годовых на лимит 6 млн. руб, а на сумму сверху - ставка базовая рыночная. Суммарно клиент может получить до 15 млн. руб.»
Средний чек по «Семейной ипотеке» в 2023 году в Абсолют Банке в Челябинске составил 3,5 млн руб., по Госпрограмме 2020-2024 – 3,6 млн руб., по собственным программам – 4,4 млн руб. В прошлом году средний чек по собственным программам держался на уровне 2,2-2,5 млн рублей. Резкий рост в банке объясняют спросом на более дорогостоящие квартиры – повышенной комфортности и более просторные в плане метража.
«Абсолютному большинству заёмщиков нравится то, что сегодня банки внедряют цифровые технологии в ипотечные процессы, - добавила Юлия Нилова. - Выигрывают те, кто могут предложить наиболее эффективные решения, удобные как клиентам, так и партнерам среди застройщиков и риэлторов. В июне этого года мы запустили платформу «Ипотека 4.0». Она интересна тем, что значительно ускоряет обработку заявок на ипотеку от наших партнеров среди застройщиков и агентств недвижимости и подготовку всех документов для сделки. Например, способна мгновенно распознавать и обрабатывать ряд документов по фото и сканам».
Темпы стройки растут
Параллельно со спросом на ипотеку в Челябинской области растут и темпы ввода жилья. В рамках регионального проекта «Жильё» плановый показатель на нынешний год – 1,750 млн кв. метров.
«За первое полугодие введено жилья 1,145 млн квадратов, - сообщил заместитель начальника управления развития жилищного строительства регионального минстроя Антон Сартаков. – Из них 530 тыс. квадратов – это МКД и 614 тыс. – ИЖС. И вкупе это 65% от объема жилья, предусмотренного на этот год. План прошлого года должны перевыполнить: тогда ввели 1,870 млн кв метров, в текущем году запланирован 1,9 млн».
Лидируют по объёмам строительства Сосновский район (введено уже 337 тыс квадратов жилья) и Челябинск (320 тыс.). также активно строится жилье в Саткинском, Брединском, Кусинском, Пластовском районах и в Кыштыме. А вот в Чебаркуле, Златоусте, Еткульском, Троицком и Варненском районах наблюдается сокращение ввода жилья.
«Один из основных трендов – изменение подхода на рынке. Раньше застройщики предлагали тот продукт, который считали нужным. Теперь рынок принадлежит потребителю, мы стали очень чувствительны к обратной связи, - рассказала коммерческий директор «Голос.Девелопмент» Наталья Кузьминых. - Потребитель не готов долго ждать социальных объектов, благоустройства дворов и развития инфраструктуры, ему нужно заехать и чтобы присутствовал максимальный комфорт на момент заезда. Ещё один тренд – партнёрство. За 20 лет я не видела настолько близких позиций администрации, застройщиков и банков. Без поддержки проектного финансирования выполнить проекты застройщику было бы намного сложнее. Раньше застройщик постоянно находился перед выбором – сделать как запланировали или как получается. Сейчас необходимости выбирать нет, потому что есть долгосрочные контракты с банками».
В один голос южноуральские застройщики сетуют на дефицит земельного банка.
«Челябинск расти вширь уже не будет, свободных участков нет, пора наводить порядок в тех границах, которые есть, поэтому будущее за проектами КРТ, - поделился мнением заместитель генерального директора ЮУ КЖСИ Михаил Демаков. – Можно проанализировать результаты торгов на участки КРТ и увидеть, сколько застройщиков, желающих принять участие в этих торгах и как в ходе торгов растет цена. В границах Челябинска большой задел для сноса старого жилья и строительства нового».
