На Южном Урале прошла переоценка стоимости земель, которая вызвала массу вопросов, слухов и страхов. Первая претензия, которую предъявляют все владельцы больших и малых земельных участков, - абсолютно недостаточное количество информации на эту тему.
Общее настроение формулируется так: «Нам опять что-то насчитали, нам опять повысили налоги». Вторая основная претензия, которую внятно обозначают юристы и просто те, кто в теме: для оценки земли используются некорректные методики, искажающие её реальную стоимость.
Как это было
В 2011-2012 годах Росреестр Челябинской области впервые провёл кадастровую оценку земли, куда попали и земли садоводческих товариществ. Оценку земель на Южном Урале проводила пермская компания НПО «Недра», за основу брались данные регионального Росреестра.
По словам экспертов, результаты тогдашней оценки для многих владельцев земли прозвучали как гром среди ясного неба. Кадастровая стоимость участков многократно выросла, соответственно вырос и земельный налог. По закону кадастровую стоимость можно оспорить в суде. Но с учётом всех издержек (плата юристу, плата за независимую оценку) для обычного человека всё это чрезвычайно затратное дело.
Садоводы в декабре 2012 года даже выходили на митинг, протестуя против новой оценки садовых участков.
- В 2011 году методика кадастровой оценки была не просто некорректной. Она была во многом ошибочной, - считает Любовь Кондакова, председатель СНТ «Глинка», возглавлявшая в те годы областное отделение Союза садоводов России. - Нам говорили, что стоимость земли нужно приблизить к рыночной. Откуда сотрудники компании «Недра» брали сведения о ценах? Из объявлений о продаже участков. Но заявленная цена может быть одна, а реальная цена при продаже - гораздо ниже. Вот вам и причина завышенной оценки.
Также, по словам Кондаковой, при расчётах учитывалась удалённость участков от города, и по этому показателю в документах оценщиков тоже наблюдалась путаница. У соседних садовых товариществ указывались абсолютно разные расстояния до Челябинска, поэтому в садах, расположенных рядом, кадастровая оценка отличалась в разы.
Тогда в садовом товариществе «Глинка» стоимость одного квадратного метра земли выросла почти в 5 раз! До 2011 года была 47 рублей, после переоценки - 261 рубль. «Есть территории, где владельцы садов освобождены от уплаты земельного налога, но они всё равно должны платить налог за земли общего пользования, - поясняет Любовь Кондакова. - Но в Сосновском районе, где расположен сад «Глинка», мы должны платить налог. Да и в других территориях власти эту льготу могут отменить».
Те же грабли?
Сегодня по факту получается так, что садоводческое сообщество не владеет информацией по поводу новой переоценки земель. «Нас никто ни о чём не уведомил. Я не готов давать оценку тому, чего я не видел официально, - говорит Иван Носков, председатель Союза садоводов Челябинской области. - Нужна конкретная информация, по каким землям проведена переоценка».
По мнению Ольги Поповой, юриста, руководителя консалтинговой компании «Лигал эксперт», у нынешнего пересмотра кадастровой оценки земель наблюдаются те же просчёты, что были и в 2011 году.
- Сейчас прошла переоценка земель населённых пунктов, и она действительно касается большого количества физических и юридических лиц, - говорит Ольга Попова. - Могу сказать, что теперь пойдёт волна недовольства, заявлений об оспаривании кадастровой стоимости.
Потому что, к сожалению, методики оценки остаются не совсем корректными.
При оценке не учитываются факторы, касающиеся конкретных земельных участков: для каких целей используется участок, подведены ли коммуникации, насколько благоустроена территория и так далее. Позиция законодателей и власти понятна - надо приблизить кадастровую оценку к рыночной. Однако некорректная методика не даёт нам возможности определить рыночную стоимость земельного участка.
По новым правилам любой владелец или арендатор земли может оспорить результаты новой оценки. Но в реальности этот механизм не работает.
На то, чтобы представить возражения на отчёт, даётся 20 дней. Этого мало. Отчёт, размещённый на сайте Росреестра, очень объёмный - его размер 9 Гб. Он будет скачиваться около 2 дней, там миллион объектов. Как в них разобраться обычному человеку?
Возражения надо отослать на некий электронный адрес. К тому же на сайте областного минимущества был указан неверный электронный адрес для направления возражений. Обратная связь с заявителем не предусмотрена.
По итогам кадастровой оценки, которая состоялась в 2010-2011 годах, была масса судебных исков: владельцы земельных участков оспаривали новую стоимость. И часто удавалось в суде добиться её снижения. Тогда завышенная оценка коснулась бизнесменов, у которых есть земельные участки, используемые под разные цели. Например, земельный участок был оценён в 51 млн рублей, через суд его стоимость удалось снизить до 600 тысяч. Этот участок находится в промзоне, он стоит не больше миллиона. Но в результате некорректной методики получается такой странный результат.
Я не сомневаюсь, что после утверждения результатов будет новый наплыв обращений в комиссию при Росреестре и в суд.
Мнения экспертов
- Была пересмотрена стоимость земельных участков для дачного строительства и садоводства, находящихся в границах населённых пунктов. В области таких участков около 225 тысяч. В перечень для оценки вошли только те объекты, сведения о которых содержались в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 октября 2014 года.
По предварительным данным, рост суммарной кадастровой стоимости по садам на территории всего региона составит 13%. Сейчас максимальная налоговая ставка в отношении садовых участков в населённых пунктах не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости. Депутаты в каждом муниципалитете сами устанавливают размер ставки. Таким образом, средняя величина налога на земельный участок площадью 6 соток при ставке налога 0,3% возрастёт в зависимости от муниципального образования от 10 до 80 рублей.
Земельные участки под многоквартирными домами также являются объектами оценки. Поэтому в ходе переоценки пересматривалась кадастровая стоимость земли, расположенной под многоквартирными домами. По закону с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность жильцов.У каждого конкретного участка под жилым домом - своя кадастровая стоимость. Она зависит и от площади участка, и от его местоположения. Даже примерно одинаковые участки будут иметь отличную друг от друга кадастровую стоимость в разных населённых пунктах.
Если говорить о методике кадастровой оценки - это довольно сложный механизм. Участки в составе земель населённых пунктов разделены на 17 групп по видам разрешённого использования. Для каждой группы строится своя модель расчёта. Задача оценщиков - максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной.
- Специалист, который проводит кадастровую оценку, «видит» объект только по документам, предоставленным заказчиком, то есть без визуального осмотра, больше у оценщика нет никакой информации. Безусловно, в итоге страдает качество оценки.
К примеру, берётся за основу один земельный участок, рассчитываются его характеристики, полученная стоимость автоматически накладывается на все участки данной территории. Зачастую не учитываются все ценообразующие характеристики этих участков - и в итоге участок на окраине может стоить, как в центре. Так формируется стоимость, не соответствующая рыночной, что, конечно, вызывает вопросы у собственников недвижимости, которые с кадастровой стоимости будут платить налоги.
Если владелец земельного участка хочет оспорить кадастровую оценку, он может обратиться в специальную комиссию при управлении Росреестра по Челябинской области (г. Челябинск, ул. Елькина, д. 85, кабинет № 221. Телефоны для консультаций: 8 (351) 210-38-33, 260-54-95), при этом надо иметь на руках отчёт независимого оценщика и положительное заключение на отчёт от саморегулируемой организации оценщиков. Если комиссия отказала, тогда стоит обратиться в суд.
Рост кадастровой стоимости земли под многоквартирными домами не касается жильцов. Сегодня земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения, а значит, жители не будут платить налог за эту землю.
Смотрите также:
- Кадастрофический размах. Квартиры в Копейске оценили в 5 млн рублей →
- Почём землица?Как зауральцам высчитать налог на землю →
- Участки в копеечку. Земельный налог вырос в разы →