Семейная, но по-новому. Как меняется рынок ипотечного жилья на Южном Урале

С 1 октября 2026 года в России вступили в силу новые условия федеральной программы по семейной ипотеке. Теперь процентная ставка и максимальная сумма кредита зависят от количества детей в семье и региона проживания.

Chel.aif.ru собрал мнения экспертов — представителей банков, застройщиков и риелторов — о том, как эти изменения повлияют на рынок недвижимости Южного Урала.

Суть перемен

«С 1 октября предусматривается дифференциация ставок и лимитов по семейной ипотеке, - прокомментировал начальник экономического отдела Челябинского отделения Банка России Иван Пережогин. - Теперь чем больше в семье детей, тем ниже ставка и выше лимит. Например, если один ребёнок — ставка льготной программы составит 10% годовых, максимальный лимит до 6 млн рублей. Если пять и более детей — максимальная ставка составит 2%, лимит до 10 млн рублей».

Также сократился срок субсидирования до 15 лет, введена обязательная регистрация в купленном жилье в течение 271 дня, то есть, около 9 месяцев, на срок не менее 5 лет.

Напомню, многодетные семьи по-прежнему могут получить выплату 450 тыс. рублей на погашение ипотеки, если третий или последующий ребенок родились в период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2030 г. Деньги нельзя получить наличными, они напрямую направляются банку для погашения основного долга.

«Банковская инфраструктура давно готова к дифференциации процентных ставок — мы уже работаем со сложными подходами и программами рынка, - сообщила начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Ирина Левченко. - Для «Сбера» это не новость, структура полностью к этому готова. Никаких сложностей с верификацией возраста детей на момент заключения договора не предвидится: мы подтверждаем его с помощью доступных государственных источников и ресурсов. Уровень одобрения и процент отказов с 1 октября не изменились, в нашем банке уровень одобрения ипотечных сделок стабилен и сохраняется на уровне 70%. По поводу того, может ли с учётом изменений в условиях программы измениться средний размер кредита после 1 октября и станут ли клиенты выбирать более дешёвое жильё, делать прогноз рано. Всегда есть варианты: увеличение срока ипотеки до 30 лет, другие продукты. Мы видим существенные изменения только в перспективе длительного периода».

По мнению начальника управления розничного кредитования ПАО ЧЕЛИНДБАНК Елены Крикун, всплеска отказов по ипотеке не ожидается.

«Изменится поведение определённых категорий, но не процент отказов, - заявила эксперт. - Это адаптация рынка и выбор других условий. Да, в первую очередь, существенные изменения произошли для семей с одним ребёнком: ставка выросла с 6% до 10%. Безусловно, это повлияет на поведение клиентов — они будут снижать сумму кредита, выбирать квартиры меньшей площадью или менять проекты. Но 10% — комфортная ставка по сравнению с рыночной (17–22%) и окно возможностей для клиентов. Для семей с двумя детьми ставка увеличилась незначительно (всего на два п.п.), поэтому существенного ожидания увеличения ежемесячного платежа нет. Сохраняется льготная ставка 6% для семей с ребёнком-инвалидом и многодетных семей, где ставка может быть даже ниже в зависимости от количества детей. Также сохранилась льгота для клиентов с первоначальным взносом от 50% — такие сделки составляют 28% от общего объёма обращений нашего банка. Клиент имеет возможность снизить процентную ставку в течение первого года жизни кредита, если снизит долговую нагрузку до 50%».

Ипотека в цифрах

За 8 месяцев, с января по август этого года, жители Челябинской области взяли 18 тысяч ипотек на 65 миллиардов рублей. Это больше, чем за тот же период прошлого года: кредитов стало на 41% больше, а денег по ним — на 45%. И это несмотря на то, что жильё продолжает дорожать.

«При этом, хочу отметить, что именно в сентябре спрос на ипотеку значительно вырос, - констатировал факт Иван Пережогин. - Главная причина — люди спешили оформить семейную ипотеку на старых условиях, пока с 1 октября правила не изменились. В нашем регионе эта программа очень популярна. Дело в том, что доля льготной программы в общем объеме ипотеки за январь – август составила 46%. То есть, практически половина оформленных в этом году ипотечных кредитов приходится на льготную ипотеку. 

Общая задолженность (кредитный портфель) жителей области по ипотеке за год выросла на 12% и достигла 406 миллиардов рублей. Просрочки по платежам тоже немного увеличились — до 1,3%. Это обычный уровень для всей страны».

Эксперт также отметил, что южноуральцы стараются платить вовремя. В ипотеке это проще, чем в других кредитах: во-первых, срок очень длинный, а во-вторых, никто не хочет потерять квартиру, которая находится в залоге у банка.

Интересно, что средний чек по ипотеке в августе даже немного снизился — до 3,5 млн рублей (минус 6% за год). Зато и срок кредита стал короче почти на полтора года — теперь в среднем это 23,5 года. По данным Банка России, половина оформленных в текущем году ипотечных кредитов на Южном Урале приходится на льготную ипотеку.

Поиск новых решений

«После изменений по семейной ипотеке застройщики ищут новые решения, как сделать покупку доступной не только семьям с тремя и более детьми, - рассказала о реакции девелоперов руководитель отдела продаж ЖК «Симфония» Юлия Тупицина. – Например, в нашем ЖК сейчас запущена программа субсидирования на готовые квартиры: срок семейного кредитования продлён до 30 лет, чтобы платёж был комфортным. Кроме того, прорабатываем способы субсидирования базовой ставки (до 12–13%), запуск планируем в следующем году. Да, лимит в 6 млн рублей для семьи с одним ребёнком очень мал для Челябинска, если речь идёт о квартире нормальной площади ближе к центру. Но увеличение первоначального взноса позволяет оформлять те же 6 млн рублей. Пример: двухкомнатная квартира стоит 9 млн, покупатели продают старую недвижимость, оформляют ипотеку до 6 млн на комфортный платёж сроком 30 лет. Если собственные накопления — выбирают меньшую площадь (однокомнатные, студии плюс спальня)».

По её словам, застройщики притормозили вывод новых проектов, поскольку пока до конца не ясны реакции рынка и объёмы одобрений.

Президент Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» Алёна Смирнова обратила внимание на изменения в поведении клиентов.

«Люди адаптируются к новым ставкам. Запрос сместился в пользу многодетных семей (пять и более детей — 2%), - подчеркнула она. - Те, кто спешил заключить сделку до 1 октября, уже приобрели жильё, поэтому спрос упал. Сейчас больше покупают вторичное жильё: доля вторичного жилья выросла до 70% против 30% новостроек. Сделки по продаже вторички с покупкой новой стали заметнее. Молодые семьи без бюджета накоплений сталкиваются с трудностями: нужен большой первоначальный взнос (помощь родителей, продажа своей квартиры). Спрос сосредоточен на объектах до 7 млн рублей. Характерна ещё одна тенденция: молодые люди предпочитают арендовать жильё, осознавая, что не потянут ипотеку без помощи родителей. Стоимость аренды полноценной двухкомнатной квартиры — 20–25 тыс. рублей. Многие купленные по семейной ипотеке квартиры сдаются в аренду, на рынке много предложений нового жилья в аренду (около полутора тысяч квартир)».

Эксперты рекомендуют честно оценивать свои возможности и первоначальный взнос, привлекать грамотных риелторов для расчёта десятков комбинаций программ, и – главное - покупать жильё, когда есть реальная необходимость, а не в спешке. Рынок адаптируется к новым условиям, но семейная ипотека остаётся ключевым инструментом поддержки южноуральских семей в решении жилищного вопроса.

«Строим в новых условиях». Как Челябинская область адаптируется к рынку Подробнее