1 июля 2024 года завершается срок действия популярной льготной программы на рынке жилья — ипотеки с господдержкой на новостройки под 8% годовых. Что будет дальше?
В «АиФ-Челябинск» прошла пресс-конференция, посвящённая обсуждению ипотечных программ и ценам на недвижимость.
Оживление на рынке
«Мы прогнозируем, что если условия по «Семейной ипотеке» не будут скорректированы в сторону кардинального снижения ее доступности, то после 1 июля 2024 года она сохранит свою популярность и продолжит быть драйвером ипотечного рынка, - поделилась мнением руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. - У тех заемщиков, которые успеют выйти на сделку по «Семейной ипотеке» и «Госпрограмме 2020-2024» до 1 июля 2024 года, условия в дальнейшем не изменятся. В эти последние две недели июня мы ждем ажиотаж по сделкам по Госпрограмме 2020-2024 в связи с ее завершением. В нашем банке реально выйти на сделку в течение дня».
В Управлении Росреестра по Челябинской области отметили, что документы на регистрацию прав по льготным программам поступают практически каждый день. Подход к ним индивидуальный. Документы, поступающие в электронном формате, получают так называемый «зелёный коридор».
«Если собран полный пакет документов и у специалистов не возникает по нему вопросов, а государственная пошлина оплачена своевременно, то срок государственной регистрации по сделке в Челябинской области не превышает одного рабочего дня, – сообщила заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Марина Воронина. – Сейчас при поступлении к нам документов по ипотечным сделкам в электронном виде, мы уже выходим на регистрацию прав в четыре часа, вместо – 24 часов, то есть это временной период, который занимает весь процесс оформления документов. Для многих сокращенный срок регистрации является преимуществом в ситуации с оформлением недвижимости. Ведь при обращении через МФЦ уходит время на прием, сканирование документов, на их направление к нам, поэтому на бумаге пока сохраняется срок – сутки, т.е. по факту на следующий день».
«Начиная с 2020 года и по сост. на 1 июня 2024 года в региональном Управлении Росреестра зарегистрировано 27 700 обращений по оформлению госрегистрации права на недвижимость, приобретённую с использованием ипотеки по сниженным процентным ставкам, – отметила Марина Воронина. – На 1 января 2021 года мы вышли с цифрой 3 645 оформлений, на 1 января 2022 года произошел скачок почти в два раза, эта цифра составила уже 7 000. На начало 2023 года произошло снижение (5 000), а к 1 января 2024 года снова случился скачок (9 500). Эта статистика – прямое отражение востребованности ипотечных госпрограмм, тех мер поддержки строительной отрасли и граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, а также экономической ситуации в стране и возможностей банков».
Всё чаще меняются
Если говорить о возможностях южноуральцев, то в Абсолют Банке отмечают: средний доход заёмщиков вырос на 5-6%. Как правило, за ипотекой в 2024 году идут челябинцы с доходом не ниже 45 тысяч рублей в месяц, причём в каждом втором случае это семейные пары.
«Увеличение минимального размера первоначального взноса, которое произошло в прошлом году, на выдачу льготной ипотеки не повлияло, - отметила Юлия Нилова. – Напомню, что размер первоначального взноса по Семейной ипотеке был увеличен с 15% до 20% от стоимости жилья, по Госпрограмме2020-2024 – до 30% от стоимости жилья. В случае с «Семейной ипотекой» большая часть наших заемщиков использует в качестве первоначального взноса материнский капитал. Им можно «закрыть» первоначальный взнос на 100%».
«Все, кто откладывал покупку недвижимости до сих пор, теперь спешат воспользоваться ею, пока ещё актуальны программы господдержки и семейной ипотеки, - прокомментировала руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина. – Что будет после 1 июля пока сложно сказать. Мы, как и многие застройщики, будем реализовывать инструменты, с помощью которых люди смогут приобретать недвижимость. Один из таких инструментов – рассрочка, в «Западном луче» он сегодня реализуется, это беспроцентная рассрочка на 6 месяцев с первоначальным взносом 15% от стоимости жилья. В будущем, возможно, появятся новые ипотечные программы, возможно, усилится интерес к такому явлению как трейд-ин и люди будут чаще продавать свою недвижимость на вторичном рынке».
Однако эксперты заявляют: интерес к трейд-ину уже вырос.
«Сделки по типу обмена (продажа своей квартиры плюс небольшая сумма в ипотеку на улучшение жилищных условий) всё более популярны, - заявила президент гильдии риэлторов «Южный Урал», руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Районы-кварталы» Наталья Шатрукова. – Южноуральцы с удовольствием перебираются из старого жилого фонда в дома посвежее. Район при этом меняют далеко не всегда, большинство предпочитает оставаться жить в тех же самых локациях, с инфраструктурой, к которой привыкли».
От 100 тыс. рублей за «квадрат»
В начале этого года в Челябинской области утвердили среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, она составила 73 773 руб. Соответствующее постановление опубликовано на сайте регионального минтарифов. Именно такой показатель применяется при расчёте субсидий и выплат на приобретение и строительство жилья.
«На самом деле стоимость «квадрата» в области начинается от 100 тыс. рублей, - сообщила управляющий компании-застройщика «АвенюИнвест» Анна Шипина. – Так, квадратный метр жилья в нашем новом ЖК «Атмосфера» в Сосновском районе стоит от 90 тыс. рублей, а в «Вишневой горке», где идёт строительство последних домов, - около 100 тыс. рублей. И это самые доступные объекты!»
«В областном центре цены чуть выше, - заметила Юлия Тупицина. - На старте продаж квартир в ЖК «Симфония» квадратный метр стоил порядка 103 тыс. рублей, теперь это уже 115 тыс. В ЖК «Западный луч» средняя цена квадрата - 140 тыс. рублей. В основном сейчас остались планировки семейные, то есть это большие квартиры. Хотя в целом есть тенденция к снижению квадратных метров: несколько лет назад покупателей интересовали большие площади – студия плюс три спальни, студия плюс две спальни, а теперь отдают предпочтения меленьким площадям. Поэтому формируя новые проекты, застройщики тоже пересматривают матрицу квартир, планировок сто квадратов плюс в новых домах уже нет».
Могут ли снизиться цены на недвижимость, если процент по ипотеке вырастет? Этот вопрос волнует многих.
«Опыт показывает, что повышение ставок по ипотеке, как правило, не приводит к снижению цен на жилье, - поделилась информацией Юлия Нилова. - В случае с новостройками цены в значительной степени зависят от стоимости строительных, отделочных материалов, инженерных коммуникаций, стоимости рабочей силы. Все это не только не дешевеет, наоборот, дорожает. Поэтому предпосылок для снижения стоимости квадратного метра в новостройках нет. На вторичном рынке определенная коррекция цен на жилье возможна. Так, в мае-июне средняя цена квадратного метра в готовых квартирах в столице Южного Урала снизилась примерно на 2%, с 97,3 тысяч рублей до 95,3 тысяч рублей. Но все равно за год средняя цена «квадрата» увеличилась почти на 22 тысячи рублей. Едва ли есть резон ждать, что она вернется к уровню прошлого лета, особенно с учетом того, что средняя цена квадратного метра в новостройках у нас достигла 111 тысяч рублей. Тем, кто надеется на снижение цен на вторичном рынке, стоит учесть, что в первую очередь оно коснется малоликвидных объектов. Ситуаций, когда собственник готовых квартир заинтересованы в срочной продаже, не так много. В отличие от застройщиков, у них обычно нет задачи продать объект к определенному сроку».
В «Альфа-Банке» помимо стандартной господдержки и семейной ипотеки клиентам предлагают Комбо-ипотеку, данная программа совмещает в себе госпрограмму и стандартную программу Банка и позволяет клиент воспользоваться семейной ипотекой с увеличением суммы кредита до 15 млн.рублей со взносом от 20,1%.
«Ставка для клиента незначительно увеличивается , зато продукт позволяет воспользоваться большей суммой с более доступной ставкой, - пояснил руководитель центра ипотечного кредитования ДО «Челябинск-Комсомольский» АО «Альфа-Банк» Олег Могиляс. – После завершения программы господдержки останется «Семейная ипотека» и стандартные продукты. Кроме того, большинство банков намерены реализовывать совместные программы с застройщиками».
«По сравнению с прошлым годом стало больше сделок с новостройками, - констатировала факт начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Челябинского отделения Сбербанка Елена Крикун. - Сейчас в общем объеме они занимают 35%, в январе-апреле эта доля была на уровне 25%. Резкий скачок произошёл в мае до того, как массово заговорили о завершении программы с господдержкой. Средний чек на новостройки в этом году вырос почти на 16%: сейчас это 3,77 млн, а в 2023 году было было 3,24 млн рублей. На вторичном рынке средний чек подрос на 9%. Это связано с повышением цен на недвижимость».
«В потоке наших сделок доля новостроек 80%, - рассказала Анна Шипина. - Большую часть будущих квартир берут ещё на этапе строительства. Причём «Семейная ипотека» и «Господдержка» делят 50 на 50. Как показывает практика нескольких предыдущих лет, на рынке недвижимости всё время что-то происходит. Уверены, на смену ипотеке с господдержкой придёт новая программа, которая будет поддержана и строителями, и банковской сферой».
Интерес к ИЖС
Эксперты отмечают рост интереса к домам с земельными участками в ипотеку.
«Доля заявок на такие объекты у нас составляет около 5%, - рассказала Юлия Нилова. - Но это нестандартные объекты, поэтому каждая такая сделка требует индивидуального подхода. Мы с такими объектами успешно работаем, в том числе по льготным программам».
«И у нас главный тренд этого года – ИЖС, - поддержала Елена Крикун. – С начала года доля ИЖС в общем объёме сделок составила 20%, это уже втрое больше, чем за аналогичный период прошлого года. Предложений по готовым домам и земельным участкам тоже стало больше. У клиентов сейчас есть возможность воспользоваться льготной ипотечной программой как на покупку жилого дома с земельным участком, так и на строительство. А вот купить отдельно участок или загородную недвижимость можно по базовой программе, она отличается: это базовые процентные ставки и первоначальный взнос от 25%». «Надо понимать, что ИЖС и стройка в СНТ – разные вещи! Как правило, сады не подходят под критерии ипотечного кредитования, - предупредила Анна Шипина. – мы тоже видим усиливающийся интерес к ИЖС. Когда клиент хочет построить дом, он покупает земельный участок, находит подрядчика и строит. ИЖС возможно как в рамках «Сельской ипотеки», так и в рамках ипотеки с господдержкой».
«Альфа-Банк с 2024 года также запустили кредитование ИЖС в Челябинской области, в рамках программы кредитуем покупку земельного участка и строительство дома с привлечением аккредитованных подрядчиков, - сообщил Олег Могиляс. - Сделок в данном направлении с каждым днём всё больше, на все сделки распространяются действующие господдержки, то есть взять кредит на строительство своего дома можно как по «Семейной ипотеке» по ставке 6%, так и по господдержке по ставке 8%, и по IT-ипотеке по ставке 5%, и по комбо-ипотеке с суммой кредита до 15 млн.рублей. Конечно, большую роль здесь играет сезонность: к холодному времени года интерес к ИЖС спадает. Поэтому сейчас самое время подать заявку и обзавестись своим загородными домом с Альфа-Банком».
