Ипотечное кредитование в Челябинской области достигло рекордных масштабов. Эксперты объясняют это исключительно желанием людей сохранить сбережения.
Рост взноса не отпугнул
«В связи с тем, что промышленность и оборонный комплекс сейчас работают очень интенсивно, доходы граждан растут, — прокомментировал директор строительной компании „Метчелстрой“ Александр Воробьёв. — Естественно, люди стали тратить много денег в магазинах, позволяя себе то, чего не позволяли ранее. Торговля получила определенные финансовые вливания. Но наш рынок катастрофически узок: автомобили в дефиците, дорогостоящих путешествий мы сегодня не можем себе позволить. Положить деньги на книжку, как это было принято раньше, тоже не вполне разумно: инфляция все съедает. Жилье остается единственным вариантом для вложения свободных денег».
Бум ипотеки налицо. За январь — июнь 2023 года банки выдали жителям Челябинской области более 26 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 65 млрд рублей. Это вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Мы сейчас наблюдаем настоящий ипотечный психоз! — призналась президент региональной гильдии риелторов „Южный Урал“, руководитель отдела продаж агентства недвижимости „Районы-кварталы“ Наталья Шатрукова. — Первая его волна началась, когда банки объявили об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке с 10 до 20%. Потом появилась информация об очередном повышении ключевой ставки. Соответственно, ставки по льготной ипотеке тоже вырастали. Мы думали, что на фоне таких событий притормозится и рынок недвижимости. А получили обратную ситуацию: люди, боясь дальнейшего повышения, стараются использовать все возможности, чтобы приобрести жильё. Их активность подогревается возобновившимися разговорами о возможном сворачивании льготных программ кредитования. Замечу, что в нашей стране любят стимулировать рынок такими слухами. Тем не менее, даже два года назад, когда кредитные ставки были рекордно низкими, а жильё гораздо дешевле, такого ажиотажного спроса на недвижимость не было».
Для некоторых увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке действительно стало сдерживающим фактором.
«Но те заемщики, которые твердо нацелены на покупку квартиры, находят возможность найти необходимую сумму, — отметила руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. — Во всяком случае, мы не наблюдали отказов по запланированным сделкам из-за изменения. Кстати, у нас в банке можно использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса — в том числе и по льготным программам. Этим правом пользуется значительная доля заемщиков, особенно по „Семейной ипотеке“. „Семейная ипотека“ со ставкой 5,99% годовых доступна тем, у кого есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года».
По словам Ниловой, самая доступная из льготных программ ипотеки на сегодня — это Госпрограмма 2020-2024 со ставкой от 7,34% годовых. На неё в банке приходится сегодня до 70% сделок на первичном рынке. По условиям программы, к заемщику никаких дополнительных требований, кроме базовых, нет. Главное, чтобы он покупал именно квартиру, и именно в новостройке. Это требование касается абсолютно всех льготных программ. На втором месте по востребованности — «Семейная ипотека». Сделки по «ИТ-ипотеке» есть, но они предсказуемо единичны из-за ограничений по профессиональному признаку: она доступна сотрудникам аккредитованных государством ИТ-компаний. Зато по этой программе в Абсолют Банке самая низкая ставка — 4,99% годовых.
Раскупают всё, что есть
С июля по сентябрь 2023 года включительно квадратный метр на вторичном рынке России подорожал в 66 городах из 70, об этом говорят результаты исследования федерального портала «Мир квартир». В среднем по всем крупным городам РФ метр вторичного жилья стоит 103 055 рублей, за квартал цены увеличились на 2,2%. С начала года рост составил 7,3%. По данным аналитиков, особенно сильно в третьем квартале квадратный метр подорожал в Перми (+9,7%), Нижнем Тагиле (+7,2%), Челябинске (+5,8%), Кирове (+5,5%), Волжском (+5,4%), Кемерово (+5,2%), Кургане (+4,9%), Владикавказе (+4,8%), Новокузнецке (+4,4%) и Саратове (+4,1%). В Москве квартальный рост составил 2,6%, Санкт-Петербурге — 1,2%.
«Средняя цена за квадратный метр в челябинских новостройках сейчас 100 тыс. рублей, — поделилась цифрами Наталья Шатрукова. — В элитных жилых комплексах она может достигать 150 тыс. руб., а в жилье эконом-класса может быть и 90 тыс. Средняя цена за квадрат на вторичном рынке — 80 тыс. руб. Для сравнения: в Екатеринбурге квадрат на „первичке“ стоит дороже — 150 тыс. руб. Но там и жилья строят в разы больше. В Челябинске предложений катастрофически мало. Купить нечего! Для клиентов, которым нужна ипотека в новостройке, мы сегодня ищем варианты по всей России. Люди с имеющимся первоначальным взносом готовы купить хоть что и хоть где. Берут квартиры в Екатеринбурге, в Санкт-Петербурге, в Краснодарском крае. О предпочтениях речь уже не идёт — ни планировка, ни отделка, ни этаж для покупателя значения не имеют».
Но всё же нам удалось выяснить, какие квартиры на первичном и на вторичном рынке южноуральцы покупают чаще всего.
«В новостройках очень востребованы студии и однокомнатные квартиры площадью от 20 до 35 кв метров, — прокомментировала Юлия Нилова. — Очень ценится челябинцами возможность купить квартиры в новостройках с отделкой от застройщика „под ключ“. В такие квартиры можно заселиться сразу после приемки и, как правило, типовой ремонт от застройщика обходится дешевле самостоятельного (в том числе за счет оптовых закупок отделочных материалов). В связи с тем, что челябинцы стараются выбирать эконом-варианты, средняя сумма ипотечного кредита при покупке квартир в новостройках у нас снизилась — до 1,8-2 млн рублей. На вторичном рынке в приоритете также эконом-класс недвижимости — квартиры в „хрущевках“ площадью 40-50 кв. метров. Средняя сумма кредита по ним — 2-2,2 млн рублей».
Однако большинство экспертов склоняются к тому, что брать кредит на вторичное жильё сегодня крайне нелогично: даже при колебании ключевой ставки и повышении первоначального взноса в рамках госпрограмм ипотека на квартиры в новостройках остается гораздо доступнее.
«Разница ставки между кредитом на первичку и вторичку — более 8%! — предупреждает управляющий компании-застройщика „АвенюИнвест“ Анна Шипина. — На вторичку ставка сегодня почти 15%! В первую очередь это отражается на размере ежемесячного платежа. Платеж по льготной ипотеке более приемлемый для абсолютного большинства заёмщиков. А квартиру в новостройке можно взять как в строящемся доме, так и в готовом. Важно, чтобы продавцом был застройщик».
Тем не менее, большого падения спроса на вторичное жилье после того, как все банки подняли ставки по собственным программам, эксперты всё-таки не предвидят.
«В Челябинске рынок готового жилья традиционно пользуется значительным спросом, поскольку можно заехать сразу после сделки, а не выжидать несколько месяцев или даже год-полтора, — объяснила Юлия Нилова. — Плюс всегда есть возможность поторговаться, скорректировать стоимость. Мы прогнозируем, что доля выдач ипотеки на готовые квартиры у нас до конца года будет держаться на уровне 45-50%».
Она также отметила интересные тренды в рамках собственных ипотечных программ. За год в Абсолют Банке в 1,5 раза вырос интерес к ипотеке на коммерческую недвижимость. Чаще всего ее приобретают для сдачи в аренду, для открытия розничных магазинов и кафе.
«Приобрести помещение в ипотеку проще, чем оформлять кредит на развитие бизнеса, — заявила Нилова. — В рамках коммерческой ипотеки у нас можно купить нежилое помещение как на первичном, так и на вторичном рынке. Ограничений по минимальному и максимальному метражу нет. Требования к заемщику по коммерческой ипотеке не отличаются от требований по стандартным программам. Также мы видим, что челябинцы стали более активно интересоваться ипотекой на машино-места».
Не ждать лучших времён
Сейчас ходят разговоры о стагнации и возможных скидках на покупку жилья в начале 2024 года.
«Есть мудрое изречение: никогда не делайте прогнозов, а если вы их делаете — не называйте цифр, а если называете цифры — никогда не возвращайтесь в ту аудиторию, где вы их назвали, — говорит Анна Шипина. — Но за последние 10 лет цены на жильё ещё ни разу вниз не опускались и предпосылок к этому я не вижу. В нашем регионе маржинальности у застройщиков итак практически нет. Несмотря на то, что цена за квадратный метр в Челябинске выросла, она по-прежнему остается самой низкой по сравнению с другими городами-миллионниками».
«В последнее время я все чаще слышу вопросы типа: „У меня есть 500 тыс. рублей, боюсь, что они превратятся в фантики, куда их выгодно вложить?“ — рассказал руководитель челябинской школы понятных инвестиций и трейдинга „Торгуй“ Иван Коптелов. — Я за то, чтобы сбережения разделять, диверсифицировать, то есть не вкладывать всё, что есть, только в недвижимость. Например, если у вас нет денег на покупку жилья, и вы не хотите брать ипотеку, то лучше всего взять облигации федерального займа на эту сумму или акции крупных корпораций. Они в любом случае будут работать и поддерживать вашу доходность. Если вы всё-таки хотите купить жильё, то тогда я именно за льготную ипотеку. Обычная ипотека не выгодна! Льготная за счёт низкой процентной ставки покроет часть затрат — те деньги, которые мы можем потерять в ценных бумагах. Так что льготная ипотека — хороший вариант спасти накопления. Что касается падения цен на недвижимость, то, думаю, ждать его не стоит. Со 100 тыс. рублей квадрат не подешевеет до 60! Возможно, будет падение на 5-7 тыс. руб. за квадрат, но не более».
Многих интересует, есть ли сегодня реальная возможность рефинансировать ипотеку или о нем стоит забыть "до лучших времен«.Эксперты констатируют, что рефинансирование ипотеки в рамках собственных программ банков сегодня в целом по рынку неактуально.
«Зато выгодное рефинансирование могут провести заемщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по „Семейной ипотеке“, — заметила Юлия Нилова. — То есть у них есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. В этом случае они могут рефинансировать ипотеку у нас до 5,99% годовых и значительно снизить размер ипотечного платежа, а значит, и финансовую нагрузку. Важно: рефинансирование в рамках „Семейной ипотеки“ не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит. У нас можно провести такое рефинансирование на любом сроке кредита».
