На одного южноуральца сегодня приходится чуть больше 30 квадратных метров жилья. Каждый год этот показатель растёт: совсем недавно это было 29 квадратов. Темпы строительства в регионе сохраняются, а вот что будет с выдачей кредитов и продажами?
Эту тему обсудили эксперты рынка недвижимости и представители банков на пресс-конференции в «АиФ-Челябинск»
ИЖС вдвое больше
За последние шесть лет в Челябинской области построено более 11 млн кв. м жилья, и 58% — это дома, построенные населением.
«По предварительным итогам 2025 года в регионе введено 11 800 жилых домов общей площадью 2,07 млн кв. м, это на 4,3% больше, чем в 2024 году, — сообщила врио руководителя Челябинскстата Лариса Мусницкая. — Более 70% введенного жилья — ИЖС. Значительная часть построенного жилья находится в Челябинском городском округе и Сосновском муниципальном округе. Однако в Челябинске 65% введенного жилья приходится на многоквартирные дома, а в Сосновском районе 80% — это жилые дома, построенные населением».
Она отметила, что в целом по России в 2025 году построено 108 млн кв. м жилья. Среди наших соседей лидируют Республика Башкортостан, Тюменская область и Свердловская область. Впервые объем введенного жилья в Челябинской области превысил отметку в 2 млн кв. м в 2008 году, такой же результат был достигнут потом в 2014 и 2023 годах. Вообще темп жилищного строительства у нас выше, чем в целом по стране.
По данным регионального минстроя, планы по строительству на Южном Урале выполняются из года в год. Обеспеченность южноуральцев жильём в 2025 году составила 30,1 кв. метр на одного человека, тогда как в 2024 году этот показатель составлял 29,5 кв. метров на 1 человека. В 2026 году планируется ввести более 2 млн кв метров жилья. Многоквартирные дома сегодня строятся в Миассе, Троицке. Планируется строительство в Усть-Катаве. В прошлом году многоквартирный дом был построен в Октябрьском округе. Лидерами по ценам остаются Челябинск и Сосновский округ, где жильё ничуть не дешевле. Затем идут крупные города — Магнитогорск, Златоуст, Миасс, Копейск.
Темпы падают?
В 2025 году в Челябинске введено почти 483 тыс. кв. метров жилья, в т.ч. около 315 тыс. кв. метров многоквартирных жилых домов (МКД) и 168 тыс. кв. метров индивидуальных жилых домов (ИЖС), построенных населением. По сравнению с прошлым годом, общий прирост объема ввода жилья составил всего 0,5%.
«Фактически, это падение объёмов строительства, потому что к Челябинску присоединились посёлки Западный и Пригородный, которые активно застраиваются, — прокомментировал заместитель главы Челябинска по строительству Владимир Шамне. — С учётом этих новых территорий ввод многоквартирных домов упал практически вдвое, а вот строительство ИЖС, наоборот, показывает значительный рост. В 2025 году индивидуального жилья населением построено на 28,5% больше, чем в 2024. В 2026 году запланировано ввести в эксплуатацию 53 МКД против 39 в прошлом году. Общий объем ввода нового жилья может достичь порядка 570 тыс. кв. метров. Основной объем строительства планируется в рамках комплексного развития территорий (КРТ). На сегодня, в Челябинске заключено 16 договоров КРТ и 3 договора РЗТ (развитие застроенных территорий). Яркие примеры реализации КРТ - завершение строительства жилого комплекса на Ленина, 4, продолжение застройки на месте бывшего Каширинского рынка, на пересечении улиц Лесопарковой и Худякова и чуть ниже ледовой арены «Трактор». Интересный проект КРТ реализуется напротив кинотеатра Пушкина и в районе автодороги «Меридиан». Масштабные жилые массивы планируется возвести в рамках КРТ на ул. Косарева, а также в районе Лыжной базы на северо-западе, в районе ТЦ «Фокус». Ещё один проект КРТ планируется реализовать в этом году на пересечении ул.Молодогвардейцев и Университетской набережной возле футбольной арены. Идет активная реализация РЗТ на ул.Новороссийской в Ленинском районе. Продолжается активная работа над новыми проектами, в т.ч. связанных с расселением ветхо-аварийного жилья. В ближайшее время планируем заключение новых КРТ».
Владимир Шамне подчеркнул, что не все дома, появятся уже в этом году. По новым проектам застройщики сосредоточатся на проектировании. Продолжат застраиваться посёлки Западный и Пригородный, в которых появятся не только жилые комплексы, но и социальные объекты, предусмотренные документацией планировки территории, - школы, детские сады, объекты культуры, спорта и т.д. В целом, вся застройка в Челябинске будет комплексной. Кроме того, каждая стройка предусматривает и благоустройство территории вокруг.
Одна семья — один кредит
Начиная с середины прошлого года, Центробанк России постепенно снижал ключевую ставку, следуя которой падала и рыночная ставка по ипотеке. В итоге средняя стоимость ипотеки уменьшилась на два процентных пункта, остановившись на уровне около 8% годовых. Отметим, что это средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, которая складывается не только из рыночной, но и из ставки по льготным программам.
«За прошлый год южноуральцы взяли в банках почти 25 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 90 млрд рублей, — поделилась цифрами начальник экономического отдела Отделения Челябинск Уральского ГУ Банка России Ольга Лазарева. - Это почти на 15% меньше, чем год назад. При этом в конце года количество и сумма кредитов заметно увеличились, даже несмотря на сохраняющийся рост стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках. В первую очередь это связано с ожиданиями предстоящих изменений в условиях льготных программ, в том числе по семейной ипотеке. Средний размер ипотечного кредита в регионе увеличился на 1 млн рублей — южноуральцы оформляли ИЖК в среднем на сумму 3,6 млн руб. Средневзвешенный срок ипотечного жилищного кредита в 2025 году составлял около 25 лет (в 2024 году — чуть менее 23 лет). Платежная дисциплина заемщиков в 2025 году несколько ухудшилась, выросла доля неплатежей по ИЖК. Поэтому с 1 июля 2025 года Банк России ограничил кредитование заемщиков, которые будут вынуждены более половины своего дохода ежемесячно отдавать за кредиты, а также выдачу ИЖК с низким первоначальным взносом и на чрезмерно длительный срок».
Эксперт отметила три основных госпрограммы, интересующие южноуральцев — семейную ипотеку, IT-ипотеку и сельскую. Почти 60% общего ипотечного портфеля занимает семейная ипотека. Она доступна семьям с одним ребёнком младше 6 лет, двумя несовершеннолетними детьми или ребёнком-инвалидом. Получить можно до 6 млн рублей на срок до 30 лет. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, допускается использование материнского капитала. Приобрести можно новое жилье, а в отдельных городах области — и вторичное. С 1 февраля 2026 года на семью можно будет оформить только один такой кредит, причем оба супруга должны выступать созаемщиками.
Специалисты по информационным технологиям до конца 2030 года могут взять кредит в размере до 9 млн рублей на новое жилье или на строительство дома по ставке до 6% годовых по специальной льготной программе «Ипотека для IT-специалистов». Главное условие — работать в аккредитованной IT-компании, которая применяет налоговые льготы. При этом в зависимости от места регистрации компании есть ограничения на размер дохода заемщика за последние 3 месяца (90-150 тыс. рублей в месяц в городе до 1 млн жителей, от 150 тыс. рублей — более 1 млн жителей), а также на стаж работы (от 3 месяцев) и возраст заемщика (от 18 до 50 лет). Первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемого жилья.
Тем, кто планирует проживание в небольшом городе или поселке, имеет смысл рассмотреть вариант «Сельской ипотеки» до 3% годовых. Программа ориентирована на сотрудников АПК, социальной сферы и органов местного самоуправления на сельских территориях, участников СВО. Она дает возможность купить готовый или строящийся дом у застройщика, дом на вторичном рынке, квартиру в готовом или строящемся многоквартирном доме не выше 5 этажей на территории опорного населенного пункта, а также построить дом по договору подряда или своими силами. Кредит можно взять в размере до 6 млн руб. на срок до 25 лет. Первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости. При этом по-прежнему многодетные семьи могут получить выплату в размере до 450 тысяч рублей на погашение любой ипотеки, если третий или последующий ребенок родились в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года.
Что будет с кредитами дальше?
Во второй половине 2025 года и в январе 2026 года доля сделок по программам льготной ипотеки в Абсолют Банке достигла отметки в 95%. Ставка по ней в банке от 5,75% годовых, а это в разы ниже, чем ставки по собственным программам банков в целом по рынку.
«Безусловно, изменение правил выдачи «Семейной ипотеки» в определенной степени сузит круг потенциальных заемщиков, но по нашим прогнозам большинство заявок продолжит поступать именно по этой программе, — уверена начальник управления партнерских программ Абсолют Банка в Челябинске Мария Старикова. — Вместе с тем, мы прогнозируем увеличение процента сделок на вторичном рынке на 10% и ко второму полугодию они составят 30% от общего объема ипотечных операций банка. Причина — ставки по стандартным программам банков без госсубсидий до сих пор достаточно высоки и являются основным сдерживающим фактором для заемщиков, желающих купить готовые квартиры. При этом с каждым снижением ключевой ставки количество ипотечных сделок с жильем на вторичном рынке будет расти. Это показал наш опыт в прошлом году. Мы ожидаем, что доля сделок с готовыми квартирами достигнет 30% при снижении ключевой ставки до 13-13,5%. При снижении ключевой ставки до 12% доля сделок на вторичном рынке может достичь 50% — в том числе за счет колоссального эффекта отложенного спроса».
По словам Марии Стариковой, чаще всего одобряют ипотеку при доходе около 80 тысяч рублей в месяц. При этом кредит выдаётся на сумму 6 млн при сроке 30 лет. Доля сделок с созаемщиками в Абсолют Банке в конце 2025 года — начале 2026 составила 80%. Молодые заемщики чаще всего привлекают в качестве созаемщиков родителей, братьев и сестёр. Чаще всего созаемщик один, но в Абсолют Банке возможно привлечь до четырех. Это удобно, поскольку их доход тоже учитывается и повышает шансы на одобрение. Эксперт предположила, что после нововведений по «Семейной ипотеке» существенно вырастет доля созаемщиков-супругов.
В ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» каждый пятый заемщик обращается за классической ипотекой, поскольку под семейную подходят далеко не все.
«У людей возникают разные обстоятельства — необходимость переезда, улучшение жилищных условий, покупка жилья для родственников, — перечислила заместитель генерального директора банка Ирина Звонарёва. — Всё это создает спрос на недвижимость, в котором заинтересованы и застройщики. Разумеется, основное направление продаж — это жилье для молодых семей с детьми. Мы - банк региональный, мы знаем реалии Челябинской области и способны более гибко и оперативно реагировать на изменения. Первоначальный взнос на ипотеку у нас составляет 20%, от суммы взноса зависит ставка, минимальная — 16,5%. Прогнозы у экспертов разные, но все они подразумевают дальнейшее снижение ставки».
По прогнозам Управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик, спрос на ипотечные кредиты будет умеренным. Например, спрос на семейную ипотеку в связи с тем, что она уже не столь доступна, снизится с 77% до 60%.
«Сегодня базовая ставка по нашей стандартной ипотеке составляет 21%, и мы ожидаем постепенного снижения ставок в дальнейшем, — заявила начальник отдела по развитию отношений с партнерами Сбербанка Светлана Акулова. — Во второй половине 2026 года, согласно прогнозов ДомРФ и Агентства «Эксперт РА», ипотечные ставки могут опуститься до уровня 15% годовых. При этом решающим фактором, безусловно, остается динамика ключевой ставки.
Могу сказать, что стоимость квартир, которые приобретали Заемщики ипотечных кредитов в прошлом году, в среднем составляла около 8,5 млн рублей. Покупатели предпочитают покупать небольшие квартиры, исходя из своих минимальных потребностей».
«Январь этого года показал рекордные значения выдач по отношению к январю 2025 года, что связано с изменениями условий по семейной ипотеки, вступившими в силу с 1 февраля 2026 года, — сообщил руководитель центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк» Олег Могиляс. — Согласно данным Росреестра, в Челябинске зарегистрировано увеличение регистраций ипотечных сделок по ДДУ на 200% от января прошлого года к январю текущего! Изменения, вступившие в силу с 1 февраля, на ряду с другими факторами рынка, повлекли переток спроса на рыночную ипотеку и в сектор вторичной недвижимости. Те заемщики, которые выбирают рыночную ипотеку, стараются минимизировать сумму ипотечного кредита, а так же сокращают срок кредитования, пытаясь минимизировать влияние высоких ставок. За счет снижения доли кредитов по семейной ипотеке средний чек стал снижаться, так в январе он составил 5,2 млн., в феврале опустился ниже 5 млн. Срок кредитования пока критично не изменился, он составляет в среднем 20-25 лет. В сравнении с вторым полугодием 2025 годом, в начале 2026 года мы фиксируем снижение обращений за ипотечными кредитами, что обусловлено прежде всего изменениями по семейной ипотеке и сохранением высокой ключевой ставки, которая влияет на ставку по рыночной ипотеке».
«Двушки» в цене
Цены на новостройку в Челябинске за последний год выросли на 15%.
«Наиболее популярны на рынке квартиры стоимостью около 6-8 млн рублей. Вторичный рынок пока стоит на месте, люди пока по-прежнему предпочитают новостройки, — поделилась наблюдениями президент Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» Алёна Смирнова. — К тому же инструментов для покупки вторичной недвижимости немного. В основном людям приходится продавать имеющееся жилье, чтобы взять где-то 30% на первоначальный взнос. Если квартира стоит 8 млн рублей, надо где-то найти 2,4 млн. Квадрат в новостройке стоит примерно 150 тыс. рублей, во вторичке — 110-120 тысяч рублей. Но новостройки привлекают возможностью оформления рассрочки, и сами застройщики часто предлагают интересные акции. Люди стали реже покупать малометражные студии, спрос сместился в сторону классического формата одно- и двухкомнатных квартир. Спрос на «двушки» площадью 60-70 квадратов особенно высок».
На формирование стоимости недвижимости влияет много факторов. В частности — класс жилья. Если говорить про «монолит», то в среднем по Челябинску этот показатель сейчас от 150 000 руб. за квадратный метр. Если это «панель», то стоимость чуть ниже: 120-130 тыс. руб. за квадратный метр. Если дом еще в стадии строительства — стоимость может начинаться от 115 000 за квадрат. Не стоит забывать про территориальное расположение дома: чем более развитая инфраструктура вокруг, тем выше стоимость жилья.
«Сейчас покупатель более взвешенно принимает решение — тщательнее выбирает то, что покупать, — отметила руководитель отела продаж ЖК «Симфония» Юлия Тупицина. — В связи с этим вектор его предпочтений и смещается от компактных студий в сторону семейных планировок. Люди мыслят наперед, на перспективу. Застройщики на это тоже обращают внимание: создают большие площади, закладывают в проекты свободные планировки и т.д. Также этот вектор можно объяснить и лимитом по семейной ипотеке 6 млн. С точки зрения инвестирования вкладывать их в маленькие площади невыгодно. Поэтому все чаще люди стали выбирать такие квартиры, где возможно полностью использовать этот лимит по семейной ипотеке: взять 6 млн под 6% и платить максимальное количество времени. Как долго продлится такая тенденция — сложно спрогнозировать. Покажет время».
«Люди готовы платить за качество»
Повышение цен в новостройках Челябинска за 2025 год составило почти 10%. В «Группе Голос» тенденцию подтверждают. Главная причина подорожания квартир — это рост себестоимости строительства.
«Затраты на проектное финансирование, на материалы, на услуги подрядчиков продолжают расти. Есть показательный пример. В этом году мы сдали последний дом в «Ньютоне». Но если бы мы начали строить его сейчас, а не два года назад, его себестоимость выросла бы примерно на 30%, — объяснил директор по девелопменту «Группы Голос» Антон Амелин. — Кроме того, отчасти к росту цен привёл сдвиг в структуре рынка. В прошлом году объемы строительства в сегменте комфорт увеличились с 0,5 млн кв. м до примерно 0,65 млн кв. м. Доля эконом-жилья, напротив, сокращается — с 0,7 до 0,4 млн кв. м. Это значит, что продукт в среднем становится качественнее, конкуренция застройщиков усиливается. При всём этом рентабельность у застройщиков сильно упала, они выживают как могут. Мы видим общее снижение темпов продаж, вызванное затоваренностью на рынке, неопределенностью и инфляционными рисками. Чтобы компенсировать риски, застройщики вынуждены внимательно подходить к выбору локаций. Например, есть переизбыток новостроек на северо-западе Челябинска, поэтому наши новые проекты будут расположены преимущественно в центральных частях города — Зелёный рынок, ул. Татьяничевой, Северо-Крымская, Маркса и другие. Ещё одна интересная локация — это Магнитогорск. Там долго накапливался отложенный спрос на жильё комфорт-класса, и сейчас мы видим отличную динамику по темпам продаж».
«Цены на жильё растут, и это факт. Даже если говорить о панельных домах, которые строятся быстрее — примерно за год, — подорожание заметно и там. За последний год рост составил около 15%. В целом, независимо от кризиса, строительство ежегодно дорожает минимум на 10% в любом регионе, — отметил представитель Группы компаний «ИКАР» — управляющий партнёр коммерческого сектора Владимир Щеколдин. — Текущий кризис дополнительно усиливает рост цен. На себестоимость строительства серьёзно влияет новая статья расходов — проектное финансирование».
Он также отметил, что качество новостроек в Челябинске в последние годы стало выше. Покупатели готовы платить больше за хорошие квартиры, и застройщики это учитывают, начиная строить более качественные дома.
«Сейчас у строительных компаний низкая маржинальность: цена продажи почти равна себестоимости, которая составляет примерно 140-150 тыс. рублей за кв м, — заметил Владимир Щеколдин. — Застройщики действительно вынуждены бороться за сохранение бизнеса и стараются удерживать текущие цены. В ближайшие два года ситуация, скорее всего, существенно не изменится. Поэтому покупателям мы советуем приобретать жильё на ранней стадии строительства — на этапе котлована. Именно в этот период цены обычно ниже. Простое увеличение объёмов строительства не приведёт к росту спроса. Снижение ключевой ставки — позитивный фактор, но этого недостаточно для серьёзных изменений. Пока ставка не снизится хотя бы до 12%, ожидать активного восстановления спроса преждевременно. Люди понимают финансовые риски крупных кредитов и не готовы брать на себя большие долговые обязательства. Для полного восстановления спроса необходимы более серьёзные изменения на рынке».
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
