Оказаться втянутым в территориальный спор с соседями — страшный сон любого землевладельца, который бережет свои нервы и деньги. Поэтому у дальновидных латифундистов принято улаживать все вопросы до того, как огораживаться, а уж тем более возводить капитальные строения. Именно так, казалось бы, поступила жительница Карталов Марина Барбашина, покупая участок, но все равно наткнулась на обвинения в захвате чужой земли. Как так получилось, chel.aif.ru разбирался вместе с экспертами Росреестра.
Плюс-минус сотка
К участку напротив их дома по улице Луговой Марина Викторовна с мужем присматривались давно, еще в 90-х годах. Старые хозяева, поле того как дом разрушился, продали его под огород своему знакомому. Тот обрабатывать землю не смог и уступил какой-то дачнице, которая построила там дом. У нее-то Барбашины и выкупили усадьбу в 2004 году, чтобы вести хозяйство на пенсии. Там они поставили гараж и сарай для животных.
После оформления сделки новые владельцы решили навести порядок с границами, поскольку за годы, пока участок был фактически заброшен, заборы произвольно сдвигались. В частности, сосед справа прирезал себе небольшой выступ, где у него был колодец. Этот выступ по согласованию обеих сторон спрямили — в точности по разделительной линии, как она проходила еще в советские времена. По крайней мере, так утверждает героиня этой истории.
Кроме того, супруги немного сдвинули наружу заборы, выходящие ну улицу Луговую и перпендикулярный ей переулок Дзержинского, чтобы они были вровень с соседскими оградами и не слишком прижимались к дому. После всех манипуляций площадь поместья выросла с 673 до 841 квадратного метра. Забегая вперед, скажем, что это, очевидно, и стало причиной будущей путаницы.
Заборная путаница
В 2014 году Барбашины решили уточнить границы своего владения и вызвали кадастрового инженера из МУП «Межевой центр». При этом с соседями (с теми самыми, с которыми они спрямляли забор) был составлен акт согласования границ. Кадастровый инженер походил по территории со «спутником» и составил межевой план. Правда, конечная площадь участка получилась 723 квадратных метра. Специалист объяснил это тем, что фактический размер владения не мог отличаться в сторону увеличения более чем на 50 «квадратов» относительно указанного в документах на собственность. Марина Викторовна не стала вникать в детали, сложила все документы в папочку и с легким сердцем убрала в шкаф.
В прошлом году, к удивлению супругов, с участка рядом поступила досудебная претензия о захвате земли. Там к тому времени сменились собственники: после смерти родственников землю унаследовали хозяева смежного участка с параллельной улицы. В подтверждение своих прав на землю они показали результаты комплексного межевания, выполненного в том же году челябинской фирмой «Консалт-Недвижимость» по муниципальному контракту. Площадь наложения участков оказалась немаленькой — 121 квадратный метр. То есть практически такая же, какую исключил из межевого плана кадастровый инженер в 2014 году.
Что хуже всего, Барбашины не могли просто взять и сдвинуть забор, даже если бы не были уверены в своем полном праве на спорную землю. Там уже много лет стояли сарай и гараж. Их пришлось бы снести, чтобы удовлетворить претензии соседей. В настоящее время Марина Викторовна подала заявление в суд с требованием пересмотреть результаты межевания 2023 года. Суд назначил экспертизу, которая обойдется сторонам дела в 70 тысяч рублей.
Ошибочка вышла?
В южноуральском управлении Росреестра считают, что причиной сложившейся ситуации стала, скорее всего, реестровая ошибка в ЕГРН. Другой вопрос — что именно к ней привело. Она могла возникнуть по вине кадастрового инженера, который, к примеру, мог неправильно выбрать исходную геодезическую основу перед началом измерений. Неточность могла вкрасться в документы и при обмене данными между разными ведомствами. Если виноват кадастровый инженер, то он несет ответственность за ошибку по закону «О кадастровой деятельности». Соблюдение закона контролирует саморегулирующаяся организация кадастровых инженеров.
«Таким образом, если действия кадастрового инженера нарушают права и законные интересы собственника земельного участка, такое лицо может обратиться в СРО кадастрового инженера», — пояснили в Росреестре.
Если реестровая ошибка действительно имеет место, то при наличии всех необходимых документов она будет устранена органом регистрации прав самостоятельно. Исправления также могут быть внесены на основании нового межевого плана, который составляется для устранения ошибки.
«При этом в случае, если исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда», — подчеркнули в Росреестре.