В 2019 году из-за снижения реальных доходов населения и в целом темпов строительства жилья (2018-й был рекордным) рынок ипотечного кредитования немного просел. В Челябинской области объём выдачи ипотечных кредитов снизился на 5%.
Затормозило застройщиков и введение с 1 июля 2019 года системы эскроу-счетов. Тогда пошли слухи о скором и неизбежном росте цен на новостройки до 10-15%, а кто говорил и до 25%.
Что происходит с рынком жилья в Челябинской области и что нужно знать перед тем, как решиться на ипотеку?
Потрясений не будет?
По статистике банков, чаще всего южноуральцы берут ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. В ипотечном портфеле таких кредитов 80%, только 15-20% оформляется на новостройки. Это один из самых низких показателей в России (в Петербурге и Ленинградской области ипотеку на новостройки берут в два-три раза чаще). При этом «вторичка» дороже. В среднем цена «квадрата» на вторичном рынке составляет сейчас 41 тысячу рублей, на первичном – 39 тысяч.
В то же время растёт доступность ипотеки. Последние полгода шло планомерное снижение ключевой ставки Центробанка, и сейчас она составляет 6%. Вслед за ней падают ставки в коммерческих банках. На 1 января 2020 года средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась на 0,7 пункта и составила 9,3%. Аналитики прогнозируют, что ставки будут снижаться и дальше, а количество кредитов только расти.
«Мы прогнозируем рост рынка ипотеки в Челябинской области в 2020 году в среднем на 10-15%, – говорит замруководителя Абсолют Банка в Челябинске Валентина Лебедева. – Лидеры ипотечного направления покажут и более высокие результаты. Однако будут и сдерживающие факторы, в первую очередь это отсутствие роста доходов у южноуральцев. Снижает активность потенциального заёмщика и необходимость больше копить на первоначальный взнос из-за изменений нормативов ЦБ. Ипотека с первоначальным взносом менее 20% практически исчезнет с рынка, а ставки по ней приблизятся к ставкам по потребительским кредитам».
«В среднем сумма кредита в 2019 году составила 1,5 млн рублей, а срок кредитования вырос до 16 лет (на год), – рассказывает заместитель управляющего отделения «Челябинск» Уральского ГУ Банка России Наталья Кузьмина. – За последние пять лет ипотечный портфель (суммы выданных средств под жильё) в области увеличился практически вдвое и достиг 150 млрд рублей. Улучшается качество займов. Об этом говорит снижение доли просроченной задолженности: за 2019 год доля снизилась на 0,2 пункта и составила 1%».
Теперь о стоимости жилья. Ежегодно цены растут примерно на 3-5%. С одной стороны, всего лишь на величину инфляции, с другой – поднимать выше просто нельзя: кто покупать будет? В итоге рынок спроса и предложения отрегулировал сам себя. На этом фоне с прошлого года звучат громкие заявления, что переход с долёвок на эскроу-счета вызовет резкий скачок цен на недвижимость. Ведь ничем не обременённые средства дольщиков больше недоступны застройщику, с 1 июля 2019-го строительство домов может вестись только за счёт собственных средств девелопера или с привлечением банковского кредита. И вот некоторые строительные компании уже объявили, что стоимость «квадрата» вырастет на 25%.
«Отрицать то, что рост стоимости жилья будет, бессмысленно, – говорит Наталья Кузьмина. – Затраты застройщиков возрастут из-за того, что они вынуждены будут платить процент банку. Но вместе с тем это не единственный фактор, который влияет на стоимость квадратного метра. В большей степени играет роль спрос и предложение. Рост цен снижает интерес».
В открытых источниках указано, что ставка по проектному финансированию не может быть ниже 3%, но в основном составляет 11-14%. Но даже настолько повышать стоимость жилья – это утопия.
«Эскроу не окажут существенного влияния, правила прежде всего диктует рынок, – соглашается Валентина Лебедева. – Наши аналитики прогнозируют, что стоимость жилья в 2020 году не увеличится более 5%. В среднем, как и ранее, прибавят 3-5% с учётом всех факторов».
Рекламные ставки
Но от эскроу-счетов – проектного (банковского) финансирования – не уйти.
«Сейчас в Челябинской области из 239 строящихся объектов только 102 возводятся с использованием эскроу, – приводит данные замминистра строительства и инфраструктуры области Евгений Курилов. – И заявки банкам продолжают поступать. Уже одобрено 30 заявок, отклонена 21, на рассмотрении 14. Работа ведётся. Проекты с участием средств дольщиков в большинстве должны завершиться к 2021 году. В конце концов останется только система эскроу-счетов».
При возрастающих затратах на строительство это толкает застройщиков к более плотному сотрудничеству с банками. Может, эскроу ещё сыграют на руку будущим ипотечникам.
«Застройщику нужны деньги банка, чтобы строить, – рассуждает начальник управления по работе с партнёрами ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарёва. – То, что построено, нужно продавать, и желательно на этапе строительства, чтобы накапливать как можно больше денег на эскроу-счетах. От этого зависит снижение процентной ставки для застройщика по проектному финансированию до минимальных 3%. Отсюда появляются специальные программы».
Те, кто следит за рынком недвижимости, знают, что сегодня банки предлагают семейную ипотеку по госпрограмме под 4-5% годовых, сельскую – под 3%, а есть и предложения под 1%.
«Если рассматривать семейную ипотеку, то программа действует для семей, где после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребёнок, – объясняет Валентина Лебедева. – Изначально субсидированная ставка действовала не на весь срок ипотечного кредита по госпрограмме, максимум – восемь лет. Но с апреля 2019 года правительство распространило действие льготной ставки по детской ипотеке на весь срок. Таким образом, можно взять ипотеку на срок до 30 лет, и льготная ставка будет действовать всё это время. Государство это гарантирует.
Что касается размера ставки, то некоторые банки дополнительно, за свой счёт, сделали ставку меньше 6% годовых. Первым в России от шестипроцентной планки вниз шагнул Абсолют Банк. Сейчас наша ставка по детской ипотеке – 4,99% годовых. Она тоже будет действовать весь срок кредита, то есть до 30 лет максимум».
В спецпрограммах банка и застройщика ставку снижает не государство, а тот доход, который банк получил от размещения у себя денег дольщиков (на эскроу-счетах). Этот доход, по сути, депозитный процент, который не получил клиент. Обычно он идёт на снижение ипотечной ставки, чтобы привлечь как можно больше дольщиков на этапе строительства.
Например, в Челябинске есть два жилищных комплекса, где на этапе строительства (когда ещё эскроу-счета не раскрыты и застройщик не получил деньги) возможно снижение ипотечной ставки на 4%.
Для семейной ипотеки под 5%, минус 4%, вот и выходит честный 1% на время строительства жилья. Предпочтительнее брать на монолит: он дольше строится. Для панелек, которые обычно возводят за год, подойдёт второй вариант. Предлагается на весь срок кредита дисконт «минус» 1,4%. Всё это закреплено в кредитном договоре.
«Банки работают с застройщиками, пытаясь совместно предложить низкий процент на новостройки. Но и классическая ипотека, для более широкого круга потребителей, становится доступнее, – напоминает руководитель розничного направления УБРиР на Южном Урале Сергей Щипицын. – Например, в нашем банке больше спрос на готовое жильё, и клиенты всё чаще обращаются за ипотекой на индивидуальные дома в частном секторе. Порядка 30% клиентов идут именно на этот продукт. Ставка по ним в банке от 8,29%, первоначальный взнос от 20%, что довольно комфортно для заёмщика».
Права заёмщиков
Начиная с 2019 года серьёзно расширились льготы на покупку жилья и права заёмщиков.
Материнский капитал 466 тысяч рублей положен уже при рождении первого ребёнка. Или 616 тысяч – при рождении второго и последующего ребёнка (рождённых с 2020 года), если маткапитал ранее не оформлялся.
«Появилась возможность частичного досрочного погашения ипотеки в сумме 450 тысяч рублей, – подсказывает руководитель направления продаж ЦИК филиала «Челябинский» АО «Банк Дом.рф» Мария Якупова. – Для тех семей, у кого с 1 января 2019-го родился третий и последующий ребёнок. В стране на 30 января 2020 года поступило 41 500 заявок, 30,8 тысячи из них уже одобрены, и семьям выплачено 11 млрд рублей».
Есть и региональные льготы. В Челябинской области, в частности, выплачивается областной маткапитал при рождении третьего или последующих детей – 100 тысяч рублей, который можно использовать в том числе на погашение ипотечного кредита. Одно условие: среднедушевой доход на каждого члена семьи должен быть ниже двух прожиточных минимумов в регионе (около 22 тысяч рублей).
«Как при ипотеке с господдержкой, так и без неё, у заёмщика сохраняется право на налоговые вычеты по выплаченным ипотечным процентам и по имущественному вычету (на приобретение жилья). Всего можно вернуть 650 тысяч рублей. Кстати, некоторые банки помогают с подготовкой документов, есть такая услуга, и она пользуется спросом», – продолжает Валентина Лебедева.
«Также те, у кого после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребёнок, но уже была ипотека на покупку новостройки (первичный рынок), могут обратиться в банк и по заявлению об использовании семейной ипотеки снизить ставку до 5%, – говорит Ирина Звонарёва. – Эта услуга предоставляется бесплатно, и это не рефинансирование. Пакет документов – паспорт и свидетельства о рождении детей. Переоформление кредита происходит в момент обращения. Важное условие: банк должен участвовать в семейной ипотеке».
«В целом мы ожидаем, что в связи с последними изменениями в законодательстве в 2020 году увеличится спрос на кредитование с использованием материнского капитала, так как сейчас портрет клиентов, оформляющих ипотеку, – это семьи с одним-двумя детьми, где родители в возрасте 30-35 лет, – прогнозирует Сергей Щипицын. – Стоит отметить, что увеличится досрочное погашение по ипотеке за счёт средств материнского капитала, так как молодые семьи с первым ребёнком, уже имеющие ипотечный кредит, будут направлять средства маткапитала именно на погашение действующих обязательств».
Завершающий ликбез
Прежде чем связывать себя обязательствами по выплате ипотеки, нужно оценить все предложения банков, ведь их скидки по некоторым программам ещё и суммируются. Но выбирать кредит только по процентной ставке неправильно. Нужно посмотреть ежемесячный платёж. Если в ипотечном калькуляторе ввести сумму платежа, то можно посчитать «от обратного» и годовой процент. Бывает, указанный в договоре процент может не включать страхование жизни или другие дополнительные платежи.
«Оформляя ипотеку, потенциальному заёмщику нужно понимать, что на него лягут такие расходы, как страхование предмета залога (обязательно) и уплата госпошлины за регистрацию ипотеки, – предупреждает Наталья Кузьмина. – Эти затраты также должны учитываться. Для определения суммы и срока кредита рекомендуется выбирать такие продукты, по которым ежемесячный платёж не будет превышать 50% дохода, а лучше 30%».
Это важно учитывать. С 1 июля 2020 могут ограничить выдачу ипотеки для заёмщиков, чья долговая нагрузка (ежемесячные выплаты по всем кредитам и займам) превышает 50% от месячного дохода. Тем самым Центробанк демотивирует банки выдавать кредиты людям с повышенной долговой нагрузкой.
«Это может снизить доступность ипотеки для граждан с «серыми» доходами, – соглашается Валентина Лебедева. – В 2019 году в целом по рынку существенного ужесточения требований к заёмщикам не было. Однако банки более жёстко будут подходить к оценке заёмщиков с минимальными первоначальными взносами. Тем, у кого нет накоплений в размере хотя бы 20% от стоимости жилья, будет всё сложнее получить ипотеку. Главными стоп-факторами для заёмщиков были и остаются плохая кредитная история и высокая закредитованность».
Последнее, о чём не стоит забывать, – ипотечные каникулы. Они введены и действуют с 1 июля 2019 года. В определённых жизненных ситуациях заёмщик имеет право в течение полугода снизить ежемесячный платёж по ипотеке либо совсем не платить. Так, длительный больничный или отпуск по уходу за ребёнком, а также снижение дохода (более чем на 20%) дают право уйти на каникулы. Это, конечно, увеличит срок кредита на те же полгода, но никак не скажется на кредитной истории.
Комментарий
Заместитель управляющего банком «Открытие» в Челябинской области по розничному бизнесу Анна Афанасьева:
– Большое развитие получили программы льготной ипотеки («Семейная ипотека», «Военная ипотека»). Так, например, в Челябинской области банк «Открытие» увеличил в течение 2019 года объём выдачи «военной ипотеки» в четыре раза: с 10 млн рублей по итогам первого квартала до 42,4 млн по итогам четвёртого квартала.
С февраля 2020 года «Открытие» подключился к программе «Дальневосточная ипотека», которая даёт возможность оформить ипотеку на покупку недвижимости в Дальневосточном федеральном округе по ставке 2% годовых. Максимальный срок кредита составляет 20 лет. Максимально возможная сумма кредита – 6 млн рублей при минимальном первоначальном взносе 20% от стоимости недвижимости.
Льготный кредит доступен на покупку квартиры в новостройке или на приобретение уже готовой квартиры у застройщика на территории Дальневосточного федерального округа, а также на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья в сельских поселениях ДФО. В программе могут принять участие семьи, в которых возраст обоих супругов не превышает 35 лет, либо граждане не старше 35 лет, не состоящие в браке и имеющие ребёнка, возраст которого не превышает 18 лет. Программа будет действовать до 31 декабря 2024 года включительно. Получить консультацию по программе и подать заявки на кредит можно в отделениях банка «Открытие» в Дальневосточном федеральном округе.
Смотрите также:
- Режем ставку. Как получить рефинансирование ипотечного кредита →
- ВТБ увеличил объем рефинансирования ипотеки в три раза →
- ВТБ снижает ставки на ипотеку по двум документам →