Эксперты рынка недвижимости говорят о замедлении роста цен и советуют приобретать квартиры в рассрочку, а накопленные деньги какое-то время держать на вкладах. Почему это выгодно? Разбираемся вместе.
Что изменилось?
Рынок ипотеки уже не будет прежним: с 1 января 2025 года банки и застройщики начали работать с учетом вступления в силу Стандарта по ипотеке. Некоторые программы и условия претерпевают изменения.
«Основными драйверами на рынке недвижимости в 2024 году были – семейная ипотека, IT-ипотека, субсидирование застройщиков, – перечислила руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина. – Новый ипотечный стандарт с 1 января закрепил правила выдачи кредитов на жильё и ограничил рискованные схемы – например, ипотеку с кешбэком и платёж за снижение ставки. Изменились субсидии застройщикам – то есть чем выше цена объекта, тем больше субсидия застройщику. Теперь ипотека выдаётся не более чем на 30 лет, а сумма кредита должна составлять не более 80% от стоимости жилья».
Однако сейчас стандарт носит рекомендательный характер. Это значит, что банки не обязаны его использовать.
«Ипотечный рынок в настоящее время активно развивается благодаря акциям банков и застройщиков», — заявила руководитель ипотечного кредитования компании «Дан-недвижимость» Лилия Морданова. «Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают сниженные платежи на первый год, что может составлять скидку до 15-20 тысяч рублей — это значительная помощь для заемщиков. Кроме того, некоторые банки используют интересный подход: заключается дополнительное соглашение или в кредитный договор вносится пункт, согласно которому, если в течение года произойдет снижение ключевой ставки, ставка по ипотеке для заемщика будет автоматически снижена при подаче соответствующего заявления».
За счет банковских процентов
ЖК «Западный луч» сегодня предлагает беспроцентную рассрочку* для покупки квартиры любой площади. Эта программа будет действовать до 2026 года.
«Если покупатель обладает всей суммой покупки квартиры, то он может воспользоваться выгодным предложением по рассрочке. Он заключает договор о покупке недвижимости в рассрочку и вносит первоначальный взнос в размере 20%, – объясняет Юлия Тупицина. – Погасить полную стоимость квартиры нужно до сдачи дома. На этот период оставшиеся деньги можно положить на вклад со ставкой от 17 %. Условия рассрочки построены таким образом, что дольщик не только приобретает объект недвижимости, зафиксировав для себя его стоимость на начальной стадии, но ещё и зарабатывает солидную сумму. Приведу пример в цифрах. Минимальная стоимость квартиры сегодня в строящемся доме в «Западном луче» – 8 млн. рублей.
Первоначальный взнос – порядка 1,6 млн рублей. Значит, оставшиеся 6 млн рублей дольщик может положить на вклад и заработать за полгода почти 600 тыс. рублей. Чем короче вклад – тем выше ставка, то есть на вклад сроком 3-4 месяца она самая выгодная. К моменту выхода денег с вклада будет достроен дом, дольщик закрывает рассрочку, погашает полную стоимость жилья или оформляет ипотеку и дальше платит уже в её рамках».
Уточним, что в ЖК сегодня строятся два дома: 5-й будет завершён в июне 2025 года, 6-й – в августе 2026.
«Сейчас не так много инвестстратегий, которые после повышения ключевой ставки остались рабочими, – говорит эксперт в сфере инвестиций в недвижимость, автор курса «Флиппинг – Инвестиции с нуля» Артём Горбунов. – Если у клиента уже есть вся сумма на покупку квартиры, мы советуем как раз синхронизировать приобретение недвижимости и депозит, чтобы средства продолжали работать и позволяли платить за недвижимость. Благодаря этому часть стоимости жилья можно выплатить за счет банковских процентов. Это прекрасный инструмент, ставки по вкладам сейчас хорошие».
Пожалуй, не нужно быть финансовым аналитиком, чтобы понимать, насколько это выгодно – взять у застройщика квартиру без процентов и до момента сдачи дома заработать на процентах в банке. Даже если у людей есть возможность купить квартиру здесь и сейчас за наличный расчет, многие выбирают именно рассрочку.
«Вклад – один из инструментов накопления, если правильно выбрать стратегию, – поддержал руководитель центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк» Олег Могиляс. – Благодаря вкладу, клиент может нивелировать рост стоимости недвижимости, создать некий дисконт, который он получит через 2-3 месяца. Мы видим в марте хороший прирост по семейной ипотеке, но есть и сложности: ранее можно было приобретать квартиру семьям с двумя несовершеннолетними детьми, сейчас семейная ипотека предоставляется только семье с ребенком до 7 лет либо семье, где есть ребёнок-инвалид».
Купить жильё за неделю
Если говорить о том, насколько пристальнее банки и застройщики стали к потенциальным заёмщикам, то здесь мало что изменилось.
«Жилье в рассрочку доступно всем. Но, конечно, мы проверяем источник поступления денежных средств. Нам важно убедиться, что через полгода-год у дольщика будет возможность выплачивать рассрочку, если он её оформит, - говорит Юлия Тупицина, - что у него хорошая кредитная история. А если деньги на вкладе, мы должны удостовериться, что это так и есть. Сроки довольно короткие, всё можно сделать в течение недели – проверка и оформление документов, одобрение с нашей стороны, выбор квартиры».
«Мы руководствуемся теми же документами – заявку рассматриваем при наличии справки о доходах, пакет документов минимальный, – продолжает Олег Могиляс. – Сейчас много информации в цифровом формате, банк может изучать их дистанционно, без дополнительного запроса документов. Отслеживаем кредитную нагрузку, долговые обязательства, платёжеспособность. Процент отказа не поменялся, порядка 60-70% - пропускная способность, т.е. больше половины желающих кредиты получают».
По его словам, вторичка на данный момент остается недоступным продуктом ввиду средней ставки 27-29%. Хорошие тенденции, позволяющие сделать рыночную ипотеку чуть дешевле – постепенное снижение ставок по рыночной ипотеке, охлаждение мер ЦБ относительно банков, снижение стоимости фондирования.
«Однако снижение на 1-2 процентных пункта не дают большого всплеска, всё равно ставки в 25% остаются заградительными, поэтому часть клиентов уходит в режим ожидания более выгодного предложения», – заключил Олег Могиляс.
По словам председателя Совета РГР Южный Урал, директора АН «Константа 74» Константина Козлова, сегодня наблюдается замедление роста цен как на квартиры в новостройках, так и на вторичное жильё.
«Мы видим более сбалансированную картину нежели год-два назад, - заявил он. – Наличие ипотеки с господдержкой вызывало переизбыток спроса на новостройки и разгоняло стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Сейчас доля покупки и продажи вторичного сегмента составляет порядка 70%, на новостройки – 20-22%, остальное – сегмент ИЖС, земли, гаражи. Мы возвращаемся в нормальную ситуацию, когда основным драйвером является покупка-продажа вторички, это замедляет темп роста цен на недвижимость в целом. 72-74% сделок сегодня – это покупка за наличку, либо когда 90% суммы – это наличка, а оставшиеся 10% – ипотечный займ. Как следствие – сократился средний чек по выданным ипотекам. Сравнивать конец 2024 и начало 2025 года я бы не стал, но баланс спроса и покупки начал выравниваться с конца осени. Сегодня жильё покупают в основном для себя, чтобы в нём жить, не под инвестиции».
«Действительно, при господдержке с низкой ставкой ипотеку можно было брать несколько раз в одни руки. Многие инвесторы этим пользовались и перепродавали недвижимость. Но когда государство этот инструмент отрегулировало, первоочередной стала покупка жилья для себя, – подтвердила Юлия Тупицина. – Если говорить про долю продаж от застройщика, 90% наших сделок – это семейная ипотека. Сейчас ее условие – выдача один раз на человека, поэтому люди взвешенно принимают решение».
Покупателей интересуют разные объекты – от студий до квартир площадью 110-120 кв. Но основной спрос – на квартиры средней площади 50-70 кв. метров, при этом они должны быть очень эргономичными, функциональными и иметь как минимум две спальных комнаты. Поэтому уже на этапе проектирования застройщик сейчас площади уменьшает.
* ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ФСК «ЗАПАДНЫЙ ЛУЧ». ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ НА САЙТЕ НАШ.ДОМ.РФ. ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТОЙ. 454048, Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. ТАТЬЯНИЧЕВОЙ, Д. 12Б. ИНН: 7453324060 ОГРН: 1187456040111. ИЗУЧИТЕ ВСЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТА (ЗАЙМА). ОЦЕНИВАЙТЕ СВОИ ФИНАНСОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ И РИСКИ НА САЙТЕ
