aif.ru counter
523

На Южном Урале проблемы с «долёвкой» возродили интерес к «вторичке»

Фото А.Фирсова / АиФ

Есть ли у дольщиков возможность вернуть предоставленные застройщику кредитные средства? Эти и другие вопросы обсудили эксперты в пресс-центре «АиФ-Челябинск».

Участие в мероприятии приняли:

- Передерий Виталий Сергеевич, первый заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области;

- Бодрягин Андрей Васильевич, управляющий партнер компании DevelopmentPro,

глава Комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли ЧРО «Опора России»;

- Головкова Елена Викторовна, президент Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал»;

- Шипина Анна Анатольевна, директор по развитию АН «РиэлтСтройком»;

- Аликин Андрей Юрьевич, управляющий компании-застройщика ООО «ЭкоСити».

Представляем вашему вниманию сокращённую версию стенограммы мероприятия.

В начале мая глава региона Борис Дубровский провел очередное закрытое совещание с участием руководителей силовых структур региона. Стало известно, что в рамках мероприятия создана специальная рабочая группа по осуществлению мониторинга строительства многоквартирных жилых домов компанией «Гринфлайт». Как же будет происходить финансовое оздоровление строительной компании? Действительно ли нашёлся инвестор, который готов войти в проект?

Передерий В.С.: Глава региона Борис Дубровский сформировал рабочую группу, в которую вошли представители различных ведомств. Сегодня эта группа проверяет, соблюдала ли компания «Гринфлайт» ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве». Аналогичную проверку Минстрой провёл зимой прошлого года. Тогда было проверено 17 домов - были изучены все заключённые договора долевого участия, договора подрядов со строительными организациями и все отчётные документы. Нарушений не выявилось. Все деньги, которые дольщики занесли на эти 17 домов, пошли на строительство этих домов. Сегодня проверка продолжается в отношении 29 домов, строительство которых приостановлено. Отмечу, что именно приостановлено, не заморожено! Дольщики в данной ситуации не обмануты. В Челябинске обмануты только дольщики, заключившие договора участия на строительство «этажерки» на пересечении улиц Бр. Кашириных и Каслинской. Кризисная ситуация возникла в связи с общей экономической нестабильностью в стране. Известно, что «Гринфлайт» шла широким фронтом: было начато много домов, что предполагало большие одновременные затраты. Были привлечены не только средства дольщиков, но и кредитные ресурсы. Так, был взят кредит у СМП-банка – около 1,5 млрд рублей, он гасился по графику в соответствии с договором. Когда возникла тяжёлая ситуация, появились потребительские экстремисты и начались просрочки платежей. Естественно, банк начал списывать финансовые средства со счетов компании и это усугубило проблему. Сегодня со стороны дольщиков масса судебных исков, масса требований о компенсации просрочек передачи квартир. Это значительные суммы – сотни миллионов рублей, даже для компании «Гринфлайт» это значительные платежи. Всё это привело к недостатку оборотных средств. Со стороны дольщиков логичнее было бы дождаться квартир, а потом уже подавать в суд. Радует, что компания открыта – все документы, затребованные в ходе проверки, предъявляются незамедлительно, мы видим полное понимание со стороны руководства. Сегодня рабочая группа рассмотрела предложения нескольких инвесторов, готовых вступить в проект. Инвесторы действительно есть: ведь проект абсолютно рентабельный, без хозяина он точно не останется. Причин банкротить его или сомневаться в его финансовой несостоятельности нет. Назвать возможного инвестора мы пока не можем, но к концу мая всё станет абсолютно ясным. Падение такого крупного игрока невыгодно всему рынку. Ведётся системная работа по рефинансированию компании. Более того, есть договорённость с банком о том, что при вхождении инвестора в проект будет возобновлена кредитная линия. У меня нет сомнений в благополучном разрешении этой ситуации.

Фото: АиФ/ Фото А.Фирсова

Есть ли среди дольщиков «Гринфлайта» те, которые заявили о своём желании вернуть все вложенные средства?

Передерий В.С.: Да, есть, но это единицы. Они вправе вернуть свои средства. Уже готовы соответствующие соглашения о расторжении договоров долевого участия в строительства. На возврат средств дольщикам предусмотрено около 200 млн рублей.

Будет ли на Южном Урале продолжаться «заморозка» строительных объектов?

Бодрягин А.В.: Я уверен, что будет, потому что на строительном рынке продолжается стагнация, связанная с кризисом в экономике. На недавнем Госсовете по строительству прозвучали такие цифры: стране необходимо ещё 300 млн квадратных метров жилья. Мы уверены, что на самом деле эта цифра вдвое больше. И, конечно, нужно искать другие источники привлечения средств на стройки. Скорее всего, в ближайшем будущем понятие дольщиков будет искоренено: будут соинвесторы. Хорошей альтернативой могли бы стать забытые паевые инвестиционные фонды. Ещё один важный вопрос – доведение строительства до конца. «Опора России» давно уже предлагает задуматься о некоем органе-санаторе зданий, которые готовы на 80-90%, но не хватает буквально немного, чтобы ввести их в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам. Ещё одно предложение – законодательный запрет продажи больше чем 80% всех помещений на одном строительном объекте. 20% должно оставаться в неком «загашнике», чтобы можно было в случае трудностей их реализовать и пустить вырученные деньги на окончание стройки. Эти 20% могли бы стать фондом спасения застройщика. Кстати, а что у нас с системой страхования ответственности застройщика? Почему в случае с «Гринфлайтом» страхование не спасает?

Фото: АиФ/ Фото А.Фирсова

Передерий В.С.: Строительство было начато давно, часть домов были застрахованы. Но в прошлом году у страховой организации, с которой были заключены договора, отозвали лицензию. Со своей стороны «Гринфлайт» начал выполнять обязательства по перестрахованию договоров, однако на сегодняшний день у компании нет средств, чтобы во второй раз заплатить за страховку. Бизнес-план, который рассматривается сейчас, предусматривает возможность перестрахования ответственности.

Аликин А.Ю.: Хочу заметить, что страховые компании, прекратившие выдачу новых страховых свидетельств, продолжают нести ответственность по тем страховым свидетельствам, которые выданы ранее. Они сами перестраховывают свою ответственность в других страховых компаниях.

Передерий В.С.: Что касается «Гринфлайта», там ситуация сложная и многоуровневая. но не безнадежная: просто нужно время на перезаключение договоров.

Бодрягин А.В.: Когда строится жилой дом, в диалог с застройщиком входят сотни семей. Поэтому государство, конечно, должно контролировать процесс строительства. Поправки к ФЗ-214 должны позволить Госстройнадзору проверять документацию от стадии заключения договоров до реализации жилья. Мы же привыкли, что в банковской сфере потребительское кредитование  находится под жёстким присмотром государства. Вы говорите, что нарушений в ходе проверок не обнаружено. Но ведь куда-то деньги не дошли! Наверное, дело в менеджерских ошибках и просчётах. Большой объём – не рассчитали силы, всё понятно. Но ведь процесс стройки занимает год, неужели за этот год не заметили своих ошибок?.. Кстати, я не слышал ни об одном случае в стране, когда бы страхование сработало, спасло и помогло. Деловое сообщество давно говорит о том, что неплохо было бы ввести ответственность страхования не для застройщика, а для самого приобретателя. Как с автомобильным КАСКО. Это простой  и понятный для страховой компании инструмент в отличие от страхования целой стройки. Если разорится застройщик, тот, кто владеет какой-то частью недвижимости, сможет получить компенсацию, только потому, что застраховал свою ответственность как третьего лица.

Аликин А.Ю.: Да, давно говорится о том, что нужно усилить ответственность застройщиков, ужесточить закон о долевом участии в строительстве, но по факту сейчас альтернативы долёвки в России не существует. Ведь ставка по кредитованию застройщиков у нас составляет 15-16% годовых, а в Европе и Америке она 1,5-2%. 80-90% жилья, которое сегодня продается, продается как раз на стадии строительства. И радикально изменить ситуацию в ближайшие годы невозможно. Конечно, выбор жилья – это серьёзный шаг, который каждая семья делает 1-2 раза в жизни. И важно правильно подойти к выбору застройщика. Мы стараемся максимально информировать клиентов о темпах строительства на своих объектах, проводим еженедельные экскурсии. Когда стало понятно, что сложные времена наступят, мы вступили в программу ЖРС. Да, в её рамках мы продаём жилье по сниженной цене, практически по себестоимости, с низкой рентабельностью, но при этом нам обеспечен стабильный объём продаж и развитие компании. Так, в рамках ЖРС мы реализуем проект «Вишнёвая горка», и первые два дома в этом микрорайоне были сданы с опережением сроков на четыре месяца. Это положительная тенденция.

Фото: АиФ/ Фото А.Фирсова

Головкова Е.В.: Похвально, когда застройщик не пренебрегает диалогом с клиентами. Среди населения возникает паника, когда не хватает информации. Каждый дольщик должен понимать, что стройка это всегда риск. Особенно когда приобретается доля на объекте, находящемся на этапе котлована. Прежде чем принять решение и вложить деньги, нужно хорошо взвесить все риски, выяснить степень благонадёжности застройщика.

Что ещё должен знать потенциальный дольщик?

Шипина А.А.: Что готовое жилье дороже на 20-30%. Выгоднее покупать жильё на низкой стадии готовности. К тому же большинство банков сегодня кредитуют с нулевого цикла (можно брать ипотеку в домах на уровне фундамента). Но не принимайте поспешных решений. Посмотрите, как долго работает компания на рынке. Узнайте, как компания выходила из прошлых кризисов. Потратьте месяц – посмотрите, какие темпы работ на строительной площадке, которая вам интересна. Приезжайте туда раз-два в неделю: если есть динамика, вы её сразу увидите. Не лишним будет изучить соцсети и форумы, чтобы узнать, что говорят другие дольщики об объекте. Очень хороший индикатор доверия к застройщику представляют собой банки: они не аккредитуют ненадёжных застройщиков. Немаловажно, участвуют ли застройщики в каких-то федеральных  программах (та же ЖРС).

Фото: АиФ/ Фото А.Фирсова

В связи с возникшей ситуацией в долевом строительстве в Челябинске не возрос интерес к рынку вторичного жилья?

Головкова Е.В.: Вы правы, сегодня стали популярнее «вторичка» и жильё в домах высокой стадии готовности (более 80%). Желающих приобрести жильё на этапе котлована стало меньше.

Аликин А.Ю.: Не соглашусь: на разных стройках разные тенденции. У нас есть дома, где сдача через 2-3 недели, и есть дома на этапе котлована, которые будут сданы через год. При разнице в цене в 2 тыс. руб. за один квадратный метр большинство желают купить жильё именно на стадии котлована. Там больше вариантов планировки: когда дом достраивается, как правило, остаются уже только неликвидные по расположению и по площадям квартиры. Спрос на недвижимость не упал, но и у покупателей и у дольщиков сегодня недостаточно финансовых ресурсов. Количество ипотечных сделок по сравнению с 2013-2014 годом не снизилось, но увеличился процент отказов в банках из-за того, что доходы населения упали.

Фото: АиФ/ Фото А.Фирсова

 

Смотрите также:

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах
Роскачество