После ухода льготных программ ипотеки главным драйвером сектора остается семейная ипотека. Какова её доля на рынке сегодня? Какие у неё есть альтернативы?
Для кого актуальна семейная ипотека сейчас? Эти вопросы обсудили эксперты в рамках круглого стола в «АиФ-Челябинск».
Торопятся на сделку
Если в прошлом году доля «Семейной ипотеки» в Абсолют Банке в Челябинске составляла 36%, то в августе 2024 года она превысила 54%. Сейчас в рамках «Семейной ипотеки» выдачи держатся на уровне 80-90%.
«Мы прогнозируем, что такой процент выдач сохранится и до конца года, - заявила руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. - Но это ситуация именно по Абсолют Банку, а не в целом по рынку. Заемщики идут в те кредитные организации, где еще есть возможность оформить жилищный займ по льготной ставке. По этой причине увеличивается спрос как со стороны клиентов, так и со стороны застройщиков на максимально быстрое рассмотрение заявок и выход на сделку».
По данным Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, государственная поддержка в форме снижения ставки по ипотечным кредитам до 6% сегодня оказывается семьям, имеющим детей.
«Мы руководствуемся решением Минфина России от 28.06.2024 г. № 24-67381-01460-Р «О порядке предоставления субсидии АО «ДОМ.РФ» для возмещения российским кредитным организациям и АО «ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей (вместе с «Правилами возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей») (далее — Правила)», - прокомментировали в ведомстве.
В соответствии с разделом III Правил, начиная с 2 июля 2024 года право на получение кредита (займа) на цели, указанные в пункте 28 Правил, возникает:
- у гражданина РФ, имеющего ребенка, который является гражданином РФ и возраст которого не достиг 7 лет на дату заключения кредитного договора;
- у гражданина РФ, имеющего двух или более детей, которые являются гражданами РФ и не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора;
- у гражданина РФ, имеющего ребенка, который является гражданином РФ, и которому установлена категория «ребенок-инвалид».
«Право на получение кредита (займа) в соответствии с настоящими Правилами возникает как у матери, так и у отца первого ребенка и (или) последующих детей, а также как у матери, так и у отца ребенка, которому установлена категория «ребенок-инвалид», - уточнили в региональном минстрое. - Перечень кредитных организаций - участников программ льготного кредитования, а также условия предоставления льготных ипотечных кредитов размещены на официальном сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (ДОМ.РФ)».
В выжидательной позиции?
Несмотря на то, что с 1 июля 2024 года по новым условиям существенно сократился круг потенциальных заемщиков по «Семейной ипотеке», она всё же сохраняет свою популярность.
«Теперь наиболее широкие возможности по выбору жилья у родителей хотя бы одного ребенка в возрасте до 7 лет, - говорит Юлия Нилова. - Им доступны квартиры в рамках лимита в 6 млн рублей практически в любом населенном пункте региона. Родители двух и более несовершеннолетних детей в возрасте 7 лет и старше уже не смогут купить квартиры в новостройках в Челябинске или Магнитогорске. Но им доступны квартиры в городах с населением менее 50 тысяч человек. Таких у нас в области много, и жилье в них пользуется стабильным спросом.
Ставка по «Семейной ипотеке» в разы ниже, чем средние по рынку ставки по стандартным программам банков, которые уже «перешагнули» планку в 21%. Поэтому и ежемесячный платеж по «Семейной ипотеке» гораздо ниже. К примеру, заемщик оформляет жилищный кредит на сумму 4 млн рублей . Срок кредита – 30 лет, ставка по программе «Семейная ипотека» – 5,74% годовых. Ежемесячный платеж при таких условиях составит чуть более 23 тысяч рублей. Эта сумма сопоставима с арендой за квартиру. Если же заемщик хочет оформить ипотеку на те же 4 млн рублей на 30 лет по рыночным программам, по ставке 21% годовых, то ежемесячный платеж увеличивается до 70 тысяч рублей. Разница в размере ежемесячного платежа – 47 тысяч рублей каждый месяц. Конечно, поэтому, если заемщик подходит под условия «Семейной ипотеки», он старается оформить ее.
«В сентябре-октябре лимиты по «Семейной ипотеке» во многих банках закончились, выдач не было от слова «совсем», за исключением Абсолют Банка, - констатировала факт Президент Гильдии Риэлторов Южный Урал, руководитель АН «РАЙОНЫ КВАРТАЛЫ» Наталья Шатрукова. – IT-ипотека составляла мизерную долю в общем объёме сделок. Сейчас увеличивается доля покупателей, берущих жильё за наличку. Некоторые активно снимают деньги, которые у них уже пролежали в нескольких банках, под 18-20%».
«Спад по программе IT-ипотеки обусловлен в первую очередь, сокращением лимитов по IT и временной приостановкой записей на сделки, - прокомментировала руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина. - Сейчас все заняли выжидательную позицию. Надеемся, что в скором времени банки вернутся к этой программе. Доля продаж жилья в кредит действительно сократилась, но такая ситуация характерна для всей страны».
Южноуральские застройщики стараются предлагать альтернативу семейной ипотеке и применяют новые инструменты продаж. Например, у ЖК «Западный луч» это рассрочка, траншевая ипотека, на которую покупатели откликаются.
«Покупатели с каждым месяцем всё более избирательны, они чаще обращают внимание на дополнительные преимущества жилых комплексов, - подчеркнула Юлия Тупицина. - В том числе к ним можно отнести общие зоны, холлы, коворкинги. При выборе объекта для покупки важно все, что создает более комфортную и удобную среду для жителей. Недостаточно просто построить жилой дом и сделать удобную планировку – сейчас покупатели оценивают все преимущества, в том числе инфраструктурные. Именно поэтому застройщики активно внедряют уникальные элементы в свои проекты: дворы на крыше, а также парки и фонтаны во дворе. Эти «фишки» делают проекты более привлекательными и отвечают современным требованиям к качеству жизни».
Прогнозы и предположения
Эксперты в один голос говорят о том, что делать какие-либо прогнозы на следующий год бесполезно, поскольку все будет зависеть от решений Банка России.
«Ипотечные сделки по стандартным программам банков, несмотря на выросшие ставки, все равно будут проводиться, - поделилась уверенностью Юлия Нилова. - При любых условиях и ставках у людей возникает потребность в улучшении жилищных условий. Кто-то осуществляет размен, кто-то продает одну недвижимость, чтобы приобрести другую большей площади, и при этом не хватает 20-30% от стоимости объекта. В этих условиях заемщики готовы оформить ипотечный кредит даже по высоким ставкам. Показательно, что и средний чек по заявкам на стандартные программы ипотеки в июле-августе в нашем банке почти вдвое ниже, чем по заявкам на «Семейную ипотеку» - 2-2,5 млн рублей и 4 млн рублей соответственно».
Отметим, что в Абсолют Банке за год в 1,5 раза выросло количество сделок с созаемщиками. В этом случае при рассмотрении заявки учитывается доход созаемщиков, поэтому получить одобрение проще, а сумма кредита выше. По «Семейной ипотеке» в Абсолют Банке сделок с созаемщиками более 90%. Интересно, что чаще всего ими становятся не супруги, а родители. Сейчас действует правило «одна льготная ипотека в одни руки», и супруги не хотят терять свое право на еще одну льготную ипотеку.
«Говорить о дальнейшем изменении условий по ипотеке пока преждевременно и некорректно, но предпосылок для повышения ее доступности нет, - резюмировала Юлия Нилова. - Во-первых, цены не недвижимость продолжат расти. Причем как на новостройки, так и на вторичное жилье. Что касается льготных программ, то по ним могут заканчиваться лимиты, изменяться условия. Поэтому, если реальная потребность в покупке жилья есть, то с этим вопросом лучше не тянуть. Для начала можно подать заявку онлайн, чтобы выяснить, доступна ли ипотека в принципе и на какую сумму. У нас это можно сделать бесплатно на сайте банка, и это ни к чему не обязывает».
«Полагаю, ужесточений по ипотеке в 2025 году всё-таки быть не должно, - рассуждает Наталья Шатрукова. - Наоборот, будут небольшие послабления, поскольку в последнее время гайки закручивают итак донельзя. Заёмщикам, у которых уже имеется за душой более пяти непогашенных кредитов, ипотеку не дают, людей рассматривают на предмет их платёжеспособности буквально под лупой. И с одной стороны, это совершенно правильно: ни к чему набирать кредиты в таком количестве, потому что потянуть их не по силам. Ждём, что появятся новые ипотечные программы. «Семейная ипотека» продлена до 2030 года. Пока не понятно, что будет со ставкой, скорее всего, она немного подрастет, но в любом случае не должна сравняться со ставкой на вторичное жилье, а на «вторичку» сейчас средняя ставка - 22-23%. Есть банки, у которых она достигает 25%. На мой взгляд, ставки по «Семейной ипотеке», не должны быть превышать 12%. Ахового падения цены за квадратный метр я не прогнозирую. «Вторичка» будет дешеветь в пределах 5%. По новостройкам падений не будет точно, но и роста тоже не ожидается: застройщикам нет никакого смысла увеличивать цены, с продажами итак всё не весело».
По словам эксперта, всё, что в последние месяцы продавалось, уходило с дисконтом – это были или акции от застройщиков, или скидки на «вторичку», причём они были впечатляющими. Даже такие ликвидные объекты в центре, как монолитные кирпичные дома, которые всегда пользуются спросом, сейчас продают со скидками. Например, если средняя цена квадратного метра с ремонтом изначально составляет 190 тыс. рублей, то цена сделки доходит до 157-165 тыс. рублей, то есть по итогу предоставляется скидка 10-12%.