Время для сделок. Эксперты о тенденциях на рынке жилья Челябинской области

Из года в год Челябинская область перевыполняет планы по строительству жилья. Так, в 2023 году застройщики планируют ввести в эксплуатацию 1,8 млн кв. метров жилья, хотя изначально плановые цифры были другими.

   

   

ИЖС стало отставать

«Показатели объёма ввода жилья в Челябинской области увеличиваются ежегодно, - заявила начальник Управления развития жилищного строительства регионального минстроя Лариса Шелюгина на пресс-конференции «АиФ-Челябинск». – В рамках нацпроекта «Жилье» наш план на 2023 год составлял 1,750 млн кв. метров. Но мы уже согласовали с Минстроем РФ увеличение планового показателя до 1,8 млн кв. м».

По данным ведомства, в январе-феврале введено в эксплуатацию уже 544 тыс. кв. метров жилого фонда. Чуть больше половины из них введены юрлицами (около 281,8 тыс. кв. метров), остальное южноуральцы построили для себя сами (около 262,8 тыс. кв. метров).

«В прошлом году преобладало ИЖС, - отметила Шелюгина. - Это было связано с тем, что кто-то наконец-то зарегистрировал свои построенные дома, а кто-то оформляет садовые дома. На увеличение показателей по ИЖС также повлияла реализация программы по бесплатной догазификации – подведение газа от точки присоединения к уличной сети до границы земельного участка. Люди стали регистрировать недвижимость, чтобы воспользоваться программой. К тому же за счет областного бюджета предусматривалась финансовая помощь на монтаж газового оборудования для отдельных категорий граждан (ветераны ВОВ, инвалиды, семьи мобилизованных и т.п.».

Налицо уход от точечной застройки: планируется, что к 2032 году новое жилье будет вводиться в основном в рамках комплексного развития территорий. В ближайшие 10 лет на Южном Урале реализуют 78 проектов КРТ в 14 муниципалитетах. При этом будет задействовано более 900 га земель. В основном речь об областном центре.

Выдача ипотек восстановилась

За 2022 год задолженность южноуральцев по ипотеке выросла почти на 15% по сравнению с 2021 годом и составила 254 млрд рублей.

«Радует, что при росте самого кредитного портфеля доля просроченной задолженности снизилась на 0,1%, - отметила замуправляющего Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Наталья Кузьмина. – Половина долга южноуральцев перед банками – это именно ипотека. В 2022 году объемы выдачи ипотеки несколько снизились, но это характерно не только для нашего региона, а для всей страны в целом. Это понятно: год был непростым, в марте-апреле процентные ставки достигали своего пика, некоторые банки ужесточили свою кредитную политику. Прошлой весной спрос населения на жильё снизился: в апреле банки выдали только 3 млрд рублей на ипотеку, а в мае и вовсе 2 млрд. Но с июня началось восстановление, в декабре сумма выдачи была рекордной – 14 млрд рублей».    

   

По данным банка, 70% сделок с недвижимостью сейчас приходятся на вторичный рынок жилья и только 30% на новостройки. Южноуральцы активно пользуются ипотечными госпрограммами. Особенный интерес к семейной ипотеке, тем более, что с начала 2023 года условия по ней расширились: сейчас на неё вправе рассчитывать семьи с двумя детьми до 18 лет вне зависимости от года их рождения, максимальная ставка составляет 6%. Раньше семейной ипотекой могли воспользоваться лишь семьи, в которых второй ребенок был рожден после 1 января 2018 года.

«И в 2021 году, и в 2022 Челябинская область занимала третье место в УрФО по объему выдач ипотеки после Свердловской области и ХМАО и 12 место в России, - поделилась статистикой Кузьмина. - На начало этого года средневзвешенная процентная ставка составляла 7,6%».

Таунхаус в ипотеку

«Наряду с семейной довольно популярна сегодня «ИТ-ипотека»: минимальная ставка по ней составляет 5% годовых, - сообщила руководитель Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова. - Некоторые банки дополнительно субсидируют ее. Например, у нас она снижена до 4,5% годовых. Но она доступна довольно узкому кругу заемщиков – сотрудникам аккредитованных государством ИТ-компаний с доходом от 120 тысяч рублей».

Она напомнила, что по всем перечисленным госпрограммам жильё можно покупать только на первичном рынке, то есть в строящихся домах, или сданных, но с условием, что квартира покупается напрямую у застройщика. Кстати, в Абсолют Банке теперь можно оформить льготную ипотеку можно не только на приобретение квартиры в новостройке, но и на покупку дома с земельным участком и таунхауса. Причем кредит может быть предоставлен на покупку на любом уровне готовности дома или таунхауса.

«Мы ожидаем, что в 2023 году на Южном Урале около 15-20% сделок будут проводиться именно с такими объектами в рамках госпрограмм, - отметила Юлия Нилова. - Особенно в высокий сезон – то есть с апреля до октября».

По данным банка, средний возраст ипотечного заемщика в начале 2023 года составлял 38 лет, по сравнению с прошлым годом он не изменился. Зато вырос средний доход: если в прошлом году «разбег» между уровнем ежемесячных доходов составлял от 40 до 133 тыс. рублей в месяц, то теперь за ипотекой идут люди с доходом 70-85 тыс. рублей.

«Рефинансирование сегодня теряет свою актуальность, - также отметила Нилова. - Если учесть, что среднерыночный уровень рабочих ставок – 12-12,5% годовых, то для того, чтобы рефинансирование имело экономических смысл, исходная ставка должна быть выше на 1,5-2%, то есть составлять 14-14,5% годовых. Но, как правило, заемщики, оформлявшие ипотеку на таких условиях, провели рефинансирование гораздо раньше. Выгодное рефинансирование могут провести заемщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по «Семейной ипотеке». То есть у них есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. В этом случае они могут рефинансировать ипотеку у нас до 5,99% годовых и значительно снизить размер ипотечного платежа, а значит, и финансовую нагрузку. Не все знают, что рефинансирование в рамках «Семейной ипотеки» не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит!»

В начале 2023 года Абсолют Банк разрешил проводить ипотечные сделки между родственниками. Нередко бывают ситуации, когда родители и дети, братья и сестры и другие родственники хотели бы оформить сделку с привлечением заемных средств. Особенно в случае с недвижимостью, полученной по наследству. Ранее получить одобрение банков в такой ситуации было крайне проблематично.

На что идут банки ради клиентов

Во всех банках сегодня внедряют собственные программы лояльности, чтобы привлечь потенциальных заёмщиков. Например, в банке Уралсиб запустили «Отсрочку первоначального взноса».

«Благодаря такой возможности, можно купить квартиру у застройщика по договору долевого участия сейчас, а первоначальный взнос внести чуть позже – через 3-12 месяцев, - прокомментировала начальник отдела ипотечного кредитования ДО "Челябинский" банка Уралсиб Елена Пономарева. - Это интересно тем, кто продает сейчас свои квартиры на вторичном рынке, чтобы получить деньги на первоначальный взнос. Быстро продать ведь не всегда получается. Кроме того, клиент получает сниженную процентную ставку на период отсрочки – от  3,99%.

Процентная ставка сейчас такова, что досрочно гасить ипотеку клиентам нет смысла. Если говорить о рефинансировании, то на его классический формат спроса практически нет, зато у нас есть возможность рефинансирования с дополнительными целями. Клиенты рефинансируют ипотечный кредит, а вместе с ним все свои потребительские кредиты и кредитные карты. Таким образом все кредиты они объединяют в один, под одну ипотечную ставку, чтобы снизить свой общий ежемесячный платёж».

Ставка по ипотеке с господдержкой в банке составляет от  7,59%, по семейной ипотеке – от 5,59%.

Альфа-Банк сохранил аналогичные объемы ипотечного кредитования в январе-феврале 2023 года относительно этого периода прошлого года, но при этом фиксируется меньшее количество выдач в штуках.

«Это говорит об увеличении среднего чека ипотечной сделки в нашем регионе, - объяснил директор центра ипотечного кредитования банка Олег Могиляс. - У нас он вырос на 20-25%. Раньше сумма чека составляла около 2,2 млн рублей, теперь приблизилась к 2,8 млн. Здесь всё просто: выросла стоимость жилья, а застройщики стали больше внимания уделять инфраструктуре, качеству строительства. Рост цен обусловлен удорожанием рабочей силы, строительных материалов. И сами люди стали понимать, что покупают не просто квадратные метры, а среду, где им комфортно будет жить, им нужна хорошая отделка, кому-то даже частичная меблировка, а всё это в конечном итоге сказывается на цене. Изменился средний срок ипотечного кредита: сейчас он достигает 15-20 лет, а раньше был 10-15 лет. Требований к заёмщику мы не меняли. Но разрешили участвовать в сделках созаемщикам, не связанным родственными связями, т.е. теперь созаемщиком может быть абсолютно любой человек, готовый участвовать в кредитном договоре своим доходом.

Основные объемы кредитования, конечно, остаются за стандартной ипотечной программой, где Альфа-Банк за счет опции «Хочу ниже», может предложить клиенту ставку по кредиту от 8,9% годовых. Но и господдержки так же наращивают объем кредитования. Так ипотечный кредит по семейной ипотеке в Альфа-Банке можно получить по ставке от 5,5% годовых».

«Сейчас нельзя терять время»

О том, что ипотечные госпрограммы пользуются популярностью у южноуральцев, говорят и данные Росреестра.

«В 2022 году нам поступило 54 тыс. заявлений, связанных с регистрацией ипотеки, в т.ч. с использованием кредитных средств, - прокомментировала замруководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Юрченко. - Это и электронные обращения, и обращения в бумажном виде через МФЦ, но электронные преобладают».

Кстати, сроки оформления бытовой недвижимости за последние два года существенно снизились. Сегодня реализуется проект «Электронная ипотека за один день», благодаря которому госрегистрация ипотечной сделки по переходу права на жилой объект осуществляется в течение 24 часов.

«В начале 2022 года люди решили избавиться от накопленных денежных средств и стали активно скупать недвижимость, - вспоминает председатель Совета Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал», руководитель департамента вторичного жилья АН «IBC-недвижимость» Анна Нилова. - Пик продаж у нас пришелся на февраль, март и апрель. Мы продали всё, несмотря на то, что ставки по ипотеке доходили до 25% годовых! Предложений было мало, а спрос большой, поэтому цены и выросли. За день объект мог подорожать на полмиллиона рублей! В начале 2023 года цены упали на 10-15%, сейчас рынок стабилизировался, но цены остаются высокими. В зависимости от площади, места расположения и состояния жилого фонда квадратный метр стоит от 65 до 130 тыс. рублей. Вторичка сейчас приравнялась по стоимости к новостройке. Мы полагаем, что сотрясений больше не будет и процентные ставки не вырастут. Сейчас выгодно как продавать, так и покупать. Поэтому советуем времени не терять!»