Несмотря на санкции и рост цен, южноуральцы продолжают покупать квартиры, а застройщики - перевыполнять планы по вводу жилья.
Опять спасает ИЖС?
«В соответствии с федеральным проектом «Жилье» планировалось ввести 1,649 млн квадратов, - напомнила представитель Минстроя. – Но уже сейчас мы видим, что этот план удастся даже перевыполнить. По итогам первых шести месяцев 2022 года объем ввода жилья вырос на 51,7% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года и составил 1,111 млн кв. м. Юрлицами введено 440,3 тыс. кв. м, населением – 671,2».
В областном центре будет введено в эксплуатацию 700 тысяч кв.м. из общего объёма (в прошлом году было 590 – Прим.ред.).
Где будут строить?
Сегодня в Челябинске реализуют три пилотных проекта комплексного развития территорий. В Ленинском районе это будет территория жилой застройки в границах Копейского шоссе, улиц Обуховской, Туркменской и Уральской. В Калининском районе определена зона нежилой застройки в границах улиц Братьев Кашириных, Ижевской, Игнатия Вандышева. В Советском районе - территория нежилой застройки в границах улиц К. Либкнехта, Кирова, Орджоникидзе, Цвиллинга, Овчинникова, Елькина. В прошлом году проекты решений о КРТ прошли необходимое согласование в региональном Минстрое, сейчас идёт работа с собственниками жилых помещений в домах и нежилых объектов недвижимости.
«У нас более 40 заявок на КРТ, будем строить новое жильё не на окраинах, а вместо ветхо-аварийного жилья в центре, - рассказал Шамне, - у нас его достаточно, чтобы обеспечить застройщиков работой на годы вперед. Эти 40 заявок при реализации дадут больше 2 млн кв метров жилья».
Он также отметил, что стало выдаваться меньше разрешений на строительство на следующий период, снизилась загрузка производственных мощностей производителей стройматериалов.
Не секрет, что строительство – системообразующая отрасль. Всё, что в ней происходит, так или иначе влияет на все остальные отрасли.
«Март выдался сумасшедшим и непредсказуемым, - продолжила замуправляющего АН «Риэлт Стройком» Анна Шипина. - Цены взлетели – продажи тоже, многие застройщики выполнили план продаж на весь последующий год. В апреле поднялись ставки по госпрограммам, была очень высокая ставка по вторичной недвижимости, сделок практически не было. В мае-июне ипотечные ставки практически вернулись к домартовскому уровню – 6,9%. Жизнь стала практически налаживаться, застройщики начали акклиматизироваться в новых условиях, налаживать новые связи, искать способы оптимизации бюджета и привлечения потребителей. В ближайшее время увидим тенденцию на уменьшение площадей квартир. Застройщики будут делать их меньше, чтобы снизить чек покупки. Речь не идет о массовом возведении студий в 17 «квадратов», скорее станут меньше «двушки» и «трёшки». Последние, например, будут уже не 100 квадратов, а 75».
Спрос на ипотеку восстановлен
За первые пять месяцев 2022 года кредитные организации Челябинской области выдали 13,8 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 63,67% к аналогичному периоду 2021 года. Тогда на тот момент было выдано 21,6 тыс. кредитов на сумму 29,8 млрд рублей.
«В апреле в регионе выдали втрое меньше ипотечных кредитов, чем в марте! – поделилась цифрами Лариса Шелюгина. - А в мае – в 4 раза меньше, чем в марте. За весь май банки выдали чуть больше одной тысячи кредитов. Так что пока ипотечное кредитование в упадке.
Тем не менее, в коммерческих банках сегодня отмечают восстановление спроса на ипотечное кредитование.
Получится ли в этом году компенсировать весенний спад в выдачах и достигнуть результатов прошлого года в ипотеке?
«Будем реалистичны: Челябинская область – не самый простой регион в плане развития ипотечного кредитования. Но, вероятно, уровень прошлого года в выдачах жилищных займов в регионе в целом по рынку будет достигнут, - резюмировала Юлия Нилова. - Лидеры рынка покажут более высокие результаты и смогут увеличить выдачи еще на 10-15% по сравнению с итогами прошлого года. Все предпосылки для такой динамики есть. Но в ряде соседних регионов – таких, как Башкирия, Свердловская область – результаты по итогам 2022 года будут на 15-20% лучше, чем у нас».
Будут ли снижаться ставки?
По её мнению Юлии Ниловой, ипотечный рынок в Челябинской области сдерживает постоянный рост цен на недвижимость на фоне стагнирующих доходов населения. Так, по данным Абсолют Банка, средний совокупный доход челябинской семьи, подающей заявку на ипотеку, в первой половине 2022 года составлял всего 50-55 тысяч рублей в месяц.
«Снижение Центробанком ключевой ставки до 8% приведет к дальнейшей корректировке ставок на рынке по стандартным ипотечным программам, - уверена Нилова. - Но не стоит надеяться на резкое снижение. Большинство банков будут уменьшать ставки по жилищным кредитам постепенно. Важно понимать, что ключевая ставка – это некий индикатор для рынка, но она не влияет напрямую на процентные ставки. Что касается Абсолют Банка, то накануне заседания Центробанка мы снизили ставку на ипотеку по стандартным программам на 0,5 п.п. В ближайшее время будем пересматривать ставки, как по кредитным, так и по депозитным продуктам, исходя из динамики рынка».
Снижение ставок по стандартным программам повысит количество сделок на вторичном рынке недвижимости. Нужно помнить, что снижение ставок и увеличение покупательской активности всегда запускает новый виток роста цен. Тем более, что начало традиционного высокого сезона на рынке недвижимости не за горами. Обычно он стартует уже в сентябре. Поэтому тем, кто настроен на покупку квартиры на вторичном рынке и накопил первоначальный взнос, эксперты не советуют брать паузу в ожидании снижения ставок: такая попытка сэкономить может обойтись дорого.
О просрочках и одобрениях
В начале лета в СМИ прокатилась волна информации о том, что в банках увеличилась доля просрочек платежей по ипотечным кредитам, и поэтому процент одобрения заявок на ипотеку упал.
«У нас 99,6% кредитов не выходили в просрочку свыше 30 дней, - опровергла эту информацию Юлия Нилова. - В Абсолют Банке в Челябинске в июне-июле процент одобрения заявок на ипотеку соответствовал уровню прошлого года – 70-72%. Интересно, что в марте-апреле, в самые сложные для ипотечного рынка месяцы, у нас было почти 100%-ное одобрение заявок. И дело не в какой-то повышенной лояльности банка. Просто в этот период заявки подавали только те заемщики, которые были абсолютно уверены в своих финансовых возможностях, обладали высоким официальным доходом и хорошей кредитной историей».
«Мы тоже не видим всплеска просрочек, - заявил Евгений Серяпин. - Безусловно, жилье – это основной актив семьи, поэтому ипотечный кредит стараются выплачивать своевременно».
В Абсолют Банке прогнозируют, что во втором полугодии 2022 года сохранится «перевес» в сторону ипотеки по госпрограммам. На первом месте по востребованности будет Госпрограмма 2020-2022, на втором – «Семейная ипотека». Доля выдач ипотеки по ним в совокупности будет держаться на уровне 55-60%.
«Отмечу, что по сравнению с прошлым годом в 1,5 раза выросло количество заявок на ипотеку на дома с землей, - рассказала Юлия Нилова. - Наиболее популярны дома с земельными участками в черте города либо в населенных пунктах в радиусе 30 км. Самый популярный тип жилья, приобретаемого в ипотеку в Челябинске, – двухкомнатная квартира площадью около 60 кв метров».
«Всё-таки лето - это больше сезон загородной недвижимости, чем новостроек, - объяснил основатель и генеральный директор компании «ДАН-Недвижимость» Валентин Корытный. –Спросом пользуются готовые дома, в которые можно заехать и жить, площадью 80-120 квадратов. Коридор цены – от 4 до 7 млн рублей. 3-4 млн – это свои деньги или объект, который надо продать, остальное – кредитные средства».