Рынок недвижимости Челябинска отличается от других городов-миллионников. Последние пять лет в городе сохраняется стабильная цена за квадратный метр жилья (с поправкой на инфляцию). С одной стороны это доступность, с другой – город не развивается, как и застройщики, вынужденные строить и продавать жилье по себестоимости.
Есть и ещё одна особенность - в городе присутствуют только местные застройщики, крупные федеральные строительные компании с новыми проектами в Челябинск до сих пор не пришли. Хотя активно строятся по всему Уралу. Почему?
Об этом эксперты рынка поговорили в рамках Пятого межрегионального форума недвижимости:
- Рудь Лейла Васифовна, президент Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал»,
- Десятков Юрий Васильевич, генеральный директор Союза строительных компаний Урала и Сибири,
- Чернядьев Игорь Викторович, директор Центра недвижимости «Форум», председатель Комиссии по Этике РГР «Южный Урал»,
- Подпятников Степан Николаевич, генеральный директор компании [А1] недвижимость,
- Усцелемов Евгений Александрович, председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ЮУТПП, директор ООО «Центр экспертизы и управления недвижимым имуществом».
На каком уровне находится цена за кв.м в городе. Как ведёт себя спрос?
Чернядьев И.В.: Стоимость кв.м варьируется от 40-45 тысяч рублей, если не брать премиум жилье и отдаленные районы. Изменение цены за последний год было незначительным буквально десятые доли процента.
И ничего хорошего в этой ситуации нет. Потому что с учётом инфляции и девальвации, цена не может стоять на одном уровне. Наши застройщики строят и продают жилье на уровне себестоимости, и они сегодня не развиваются. Строительный рынок в стагнации.
Подпятников С.Н.: Что касается спроса, несмотря на сбалансированность рынка – продаётся жилье разных сегментов (от эконом до элитного) – хотелось бы, чтобы он был выше.
И думаю, спрос подрастёт, когда заработает закон об отмене долевого строительства (с 1 июля 2019 года). Количество строительных компаний, удовлетворяющий новым условиям, сократиться вместе с ними и объёмы вводимого жилья. Это вызовет рост спроса на недвижимость.
Уже неоднократно говорилось, что это спровоцирует и рост цен. До конца года, прогнозирую эксперты, жилье на первичном рынке подорожает на 5-7%. И первый квартал 2019 года уже показал небольшой рост. Есть мнения, что с отменной ДДУ и введением эскроу-счетов стоимость жилья может подскочить и выше.
Потенциал красивого города
Поясните, почему город не развивается и почему низкая стоимость это плохо?
Десятков Ю.В.: В Челябинске действительно специфический рынок жилья, его всегда стремились сделать подешевле, чтобы обеспечить доступность. И доступность достигали тем, что создавали маленькие квартиры, делали меньше удобств, экономили на отделке.
Город в основном застроен панельным жильем и свою роль здесь сыграла политика. Если Сумин воспитывал строителей, то с приходом Юревича он всех строителей заставил уйти с панельного домостроения, оставив этот сегмент себе.
Рудь Л.В.: У нас традиционно много панельных заводов в городе и области и низкая стоимость кв.м определена быстротой строительства, большим количеством именно этих стройматериалов. И в этом есть плюсы. Но Челябинск должен меняться и становиться более красивым.
У нас есть застройщики, которые пытаются строить в сегменте комфорт, но проекты единичные. В других городах-миллионниках монолитно-каркасное жилье уже представлено в эконом-сегменте, применяются другие технологии кроме панельного домостроения.
Надо признать, что два мегаполиса Челябинск и Екатеринбург, находясь друг от друга на расстоянии всего 180 км, разительно отличаются архитектурой.
Чернядьев И.В.: Строительный рынок в Челябинске представлен в основном небольшими строительными компаниями, при этом есть ряд крупных региональных застройщиков, но их по пальцам пересчитать. Федеральных застройщиков нет вообще.
Для сравнения, что произошло с торговлей, когда к нам пришли федеральные сети типа Ашана и Пятерочки? Они же поменяли рынок! Повлияли на цены и на качество. Такой же прорыв нам нужен и в жилищном строительстве.
Пока же город федералам не интересен. Чтобы строить в Челябинске нужно, чтобы цена была выше себестоимости. В Екатеринбург крупные застройщики пришли, когда цена за кв.м выросла до 50 тыс рублей.
А мы упорно продолжаем говорить о дешевом жилье. Пора выходить из этой парадигмы, Челябинск может стать ещё красивее.
Мы надеемся, что обновление города и информационная волна к саммитам ШОС и БРИКС, положительно повлияет на интерес со стороны инвесторов. Перспективы хорошие.
Наверно, мало кто из южноуральцев готов смириться с такой ценой 50 тыс рублей за квадрат. Но ситуацию можно изменить и государство постепенно понимает, что без его помощи поднять уровень жизни граждан, перезапустить строительную отрасль практически невозможно.
Поднимая стоимость жилья, надо снижать ипотечные ставки. Уже было заявлено о постепенном снижении до 8% годовых и ниже. Также льготная ставка в 6% должна заработать на весь период кредита для семей с детьми (а не на первые три года).
Уменьшать стоимость квадрата, значит помогать застройщикам с выделением земли, развивать инфраструктуру, обновлять и строить новые инженерные сети. Считается, что строители должны построить дешевые квартиры, садики и школы, сделать дороги и реконструировать сети, разбить сквер. Но все это закладывается в стоимость квартиры и ложится на плечи жильцов. Через такие механизмы можно регулировать рост стоимости жилья.
Нужен надежный партнер
Курс определили. Всё же возвращаясь к реалиям, будет ли в этом году время, выгодное для продажи и покупки недвижимости?
Рудь Л.В.: Я всегда придерживаюсь мнения, что жилье нужно покупать тогда, когда оно необходимо. В каждый момент есть отрицательные и положительные факторы. Допустим, растет ставка по ипотеке, но есть интересные предложения на рынке недвижимости.
Ажиотажный спрос – все тенденции рынка стремятся к тому, чтобы его создать – провоцирует рост цен, и выгоды не будет.
Традиционно вторая половина года считается наиболее активной для купли-продажи квартир, для загородной недвижимости – это первая половина года, апрель-май, когда землю и участок становится видно.
Подпятников С.Н.: В настоящий момент самое время покупать элитную недвижимость. Она продаётся ниже себестоимости. Есть реальные примеры, когда только ремонт в доме сделан на сумму 40 млн рублей, а объект стоит на продаже за 15 миллионов.
Сейчас нет смысла строить дом самому и делать ремонт - выйдет дороже, проще взять готовый дом, ещё и деньги останутся на переустройство под себя.
Чернядьев И.В.: Не думаю, что такие цены долго продержаться, возможно, до конца года максимум. Но почему это произошло?
Потому что богатые активные люди (по моим ощущениям не менее 15 тысяч человек), кто жил в ближайшем пригороде, уехали из города. И выставили свои квартиры в центре или загородные дома (дороже 5 млн). Таких объектов и сейчас много, есть возможность покупать ниже себестоимости.
Когда речь идёт о таких суммах, важно, чтобы сделка прошла чисто с юридической точки зрения.
Чернядьев И.В.: Основная задача риэлторов помимо выгодности сделки для клиентов ещё и безопасность. Не только элитное жильё, но и квартиры в новостройках, на вторичном рынке надо покупать только через проверенное агентство недвижимости, у которого есть сильная юридическая служба (будет защищать интересы покупателей). Потому что застройщик или продавец защищает свои интересы.
Рудь Л.В.: Речь идёт о крупных компаниях, которые давно работают на рынке недвижимости, все они сертифицированы, а агенты аттестованы. Профессиональная ответственность таких агенств должна быть (все сделки) застрахована – это дает потребителям дополнительные гарантии качества услуг.