Участие в мероприятии приняли:
- Фалейчик Андрей Михайлович, начальник управления строительства Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области;
- Гашков Николай Александрович, начальник челябинского отдела ГУ «Государственная жилищная инспекция Челябинской области;
- Воробьёв Александр Анатольевич, председатель правления НП СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири»;
- Демаков Михаил Сергеевич, заместитель генерального директора по девелопменту ОАО «ЮУ КЖСИ»;
- Рыбалкин Станислав Игоревич, начальник управления по инвестиционной и кредитной политике ОАО «ЮУ КЖСИ»;
- Аликин Андрей Юрьевич, управляющий компании-застройщика ООО «ЭкоСити»;
- Шипина Анна Анатольевна, руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком».
Представляем Вашему вниманию сокращённую версию стенограммы.
Строительный рынок переживает неспокойные времена, как отразился на нем экономический кризис? Каковы темпы строительства за первые шесть месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом времени года прошлого?
Фалейчик А.М.: Да, строительная отрасль отрасль переживает не самые лёгкие времена. За первое полугодие мы ввели в эксплуатацию 804 тысячи квадратных метров жилья в области. Несмотря на положительный показатель темпа роста жилья в I полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, сравнительный анализ динамики ввода жилья в 2014 и 2015 годах свидетельствует о спаде в строительной отрасли. По нашим прогнозам, к концу года мы выйдем на планку порядка 1 млн 300 тыс. кв. метров жилья. Для сравнения в прошлом году введено в эксплуатацию более 2 млн кв. метра жилья. Из 1,3 млн. – 800 тыс. это многоквартирные жилые дома, остальное – индивидуальное жилищное строительство. В рамках существующих экономических условий наша основная задача сохранить отрасль, не допустить её резкого падения. Для этого Правительством Челябинской области разработан план антикризисных мер, которые активно реализуются. Главная мера представлена в виде поддержки строительных компаний в рамках таких проектов как «Жильё для российской семьи», переселение из аварийного жилищного фонда и других. На наш взгляд, пока мы находимся не в самой низшей точке. Но, судя по объёму выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, падение будет продолжаться.
Не можем не задать вопрос касательно серии обрушений, случившихся в уходящем месяце в Челябинской области и других городах страны. После обрушения казармы в Омске по заданию губернатора должны были проверить едва ли не все жилые дома и здания в области. Проверки состоялись? Каковы результаты?
Фалейчик А.М.: Работа продолжается, предварительные итоги пока не подведены. Конечно, для предотвращения подобных инцидентов в будущем целесообразно вернуться к старой системе, когда осмотры зданий производились дважды в год. Работать нужно на упреждение.
Воробьёв А.А.: Подавляющее большинство зданий в Челябинске и Челябинской области отслужили свой срок. В областной столице есть не только аварийные балконы, есть целые кварталы (например, 100 тысяч квадратов жилья в Киргородке), где просто опасно заходить в эти здания!
Гашков Н.А.: В рамках проверки отчитались уже 12 городских округов и 11 муниципальных образований. Из них половина (как правило, это сельские районы) заявили о том, что аварийных ситуаций не выявлено. Однако такие территории вызывают опасения: значит, там к проверкам отнеслись халатно. Есть проблемы, на которые срочно нужно обратить внимание и принять меры, в Миасском и Златоустовском городских округах. В Еманжелинском муниципальном районе обнаружено уже 27 аварийных домов, в Аргаяшском - 4 дома. В городе Трехгорный 23 многоквартирных лома требуют срочного ремонта балконов.
Николай Александрович, это старые дома, а поступают ли жалобы по новостройкам?
Гашков Н.А.: Да, к сожалению, качество новостроек у нас тоже не на высоте, жалоб поступает очень много, особенно из новых районов Челябинска, где новые дома эксплуатируются всего год-два. В основном жалобы касаются качества межпанельных швов и крыш, а также неправильно работающей вентиляции, из-за которой в квартиры поступают неприятные запахи. Я понимаю, когда речь идёт о старых домах, все жалобы вполне обоснованы. Но когда речь идёт о новостройках!.. Это безобразие!
Фалейчик А.М.: Замечу, что контроль качества должен осуществляться на всех этапах и всеми участниками строительного процесса - производителями стройматериалов, подрядчиками, надзорными ведомствами и другими. Безусловно, основную ответственность несёт застройщик. Если говорить о межпанельных швах и кровле, то зачастую жалобы возникают именно из-за некачественного выполнения работ субподрядными организациями, но в рамках гарантийных обязательств они обязаны исправлять выявленные по их части недостатки. А по поводу вентиляции – вопросы возникают, как правило, в ходе эксплуатации её собственниками квартир. Нередко правила эксплуатации нарушаются именно в ходе перепланировки (перекрывают вентиляцию).
Какие положительные тенденции в строительной отрасли Южного Урала можно отметить по итогам прошедшего полугодия?
Фалейчик А.М.: Среди них - господдержка в части ипотечного кредитования и снижения процентных ставок. Это стало ощутимо после запуска программ: мы увидели, что ипотека у нас пошла. Мы видим возросшие объёмы выдаваемых кредитов по отношению к прошлым периодам. Немаловажную роль играет снижение рыночной стоимости квадратного метра жилья эконом-класса. И первичный и вторичный рынок по отношению к январю показали падение на 2,2 и 1,8 соответственно. Это говорит о том, что застройщики идут навстречу покупателям.
Есть ли у нас замороженные стройки?
Фалейчик А.М.: Ярко выраженных проблемных объектов нет за исключением стройки по Бр.Кашириных. Нет новых обманутых дольщиков, несмотря на то, что есть переносы сроков по сдаче жилья. В основном сейчас переносят срок завершения строительства на квартал.
Воробьёв А.А.: Среди положительных тенденций нужно отметить тот факт, что каждое последующее новое здание отличается от предыдущего в лучшую сторону. В том числе и вентиляция, и теплоэнергосбережение, и межпанельные швы. Вообще то, что обращения в жилинспекцию есть, это хорошо. Но прежде всего недовольные чем-либо собственники жилья должны обращаться в свои управляющие компании. Пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию строители несут гарантию. Я не знаю ни одного застройщика, которые не отзывались бы на жалобы жильцов и не устраняли бы появившиеся проблемы. Проблемы вентиляции появляются из-за того, что мы попросту не умеем эксплуатировать системы вентиляции. Вытяжки ставятся легко и непринуждённо: на единственный вентиляционный канал в кухне подключается вытяжка от плиты и когда она не включена, вентиляция не работает вообще. Бывает очень трудно доказать жильцу, что он сам себя «заткнул» и из-за этого у него кругом пошла плесень. Пластиковые окна тоже непростая штука, у них есть системы микропроветривания, которые не нужно заставлять горшками с цветами, иначе опять же появятся проблемы с вентиляцией.
Какие современные технологии, позволяющие продлить срок эксплуатации зданий, применяются на стройках нашего региона?
Демаков М.С.: Наша корпорация сегодня занимается преимущественно панельным домостроением. В этом году мы сдаём новые дома в Парковом и в «Белом хуторе». Сегодняшние панельки строятся по улучшенной технологии. Трехслойные строительные панели, изменение геометрии и технологии швов дают энергосберегающий эффект. Также мы используем такую схему монтажа лифтов, когда лифты отправляются с 1 этажа – это удобно маломобильным категориям граждан и мамам с колясками».
Шипина А.А.: Надо признать, что в Челябинске строительные технологии немного отстают от технологий, которые используются в других регионах. Зато мы проявляем креатив и красим наши панельки в разные цвета! Улучшилось и само качество панели.
Аликин А.Ю.: Замечу, что панельное домостроение развито не только в Челябинске: большая часть жилья, строящегося в Москве, - это именно панельные дома. Развивается панельное домостроение и в Европе и в Америке. Понятно, что монолитные и каркасные дома имеют ряд преимуществ. Но в них жильё и стоит дороже!
Возвращаясь, к ценовому вопросу, насколько дорог сегодня квадратный метр жилья?
Аликин А.Ю.: У нас он в среднем стоит 42 тыс. рублей, в Екатеринбурге – 60-63. Себестоимость же строительства и там, и там примерно одинаковая.
Шипина А.А.: Средняя стоимость квадратного метра - это как средняя температура по больнице. Ведь в недвижимости самое главное – это её местоположение. Одна и та же квартира в центре города и в отдалённом районе будет стоить по-разному. В июне-июле начал оживать рынок вторичной недвижимости: клиенты, которые продавали свои квартиры с начала года и не смогли их продать, стали опускать цены. Они поняли, что рынок уже не тот, что был в декабре 2014 года, когда скупали всё и по любой цене. Что касается новостроек, то в последние два-три месяца заработала ипотека с господдержкой и наконец-то в полную силу заработала программа ЖРС (70% клиентов из общего числа интересуются именно этой программой). Мы наблюдаем рост именно в сегменте эконом-жилья. Продажи в более высоком ценовом сегменте есть, но их доля значительно сократилась. Большинство квартир покупается преимущественно на этапе высокой степени готовности: ведь чем выше степень готовности – тем выше цена.
Воробьев А.А.: Тут я бы хотел поднять очень важную тему: правительство хочет уйти от долевого участия в строительстве в сторону продаж готового жилья. Это аргументируют тем, что долевое участие предполагает множество рисков, включая затягивание сроков сдачи жилья и изменение конечной стоимости в процессе строительства.
Шипина А.А.: Но в случае отмены долевого строительства в первую очередь пострадают сами дольщики. Ведь на этапе строительства можно приобрести жильё по низкой цене. Когда строительство объекта набирает обороты, когда появляется инфраструктура, объект возрастает в цене. Так, в «Залесье» на этапе строительства самая маленькая студия стоила порядка семисот тысяч рублей. Сейчас, по прошествии трёх лет, её цена возросла почти вдвое, до 1,3 млн рублей.
Аликин А.Ю.: Вообще приобретение жилья на этапе строительства – этот российское ноу-хау, в Европе оно не распространено. Всё потому, что ставки по кредитам для застройщиков в Европе и в Америке составляют 2-4%, а в России в лучшем случае 14-15% годовых. Если на долевом строительстве поставят крест, спрос на жильё неизбежно упадёт, рынок жилья попросту перестанет развиваться. Банки не смогут выдать застройщикам кредиты в нужном объёме, это обстоятельство сильно скажется на себестоимости квадратного метра.
Набирают ли у нас обороты программы ЖРС и ипотека с господдержкой? Сколько южноуральских семей уже участвуют в них?
Рыбалкин С.И.: На развитие ипотеки с господдержкой из федерального бюджета изначально было выделено 400 млрд рублей. В конце июля эту сумму увеличили до 700 млрд. Это связано с тем, что за первое полугодие заявок на ипотеку с господдержкой поступило на сумму около 550 млрд рублей. Программа ЖРС также финансируется из средств федерального бюджета и внебюджетных средств. Именно эти две программы сегодня поддерживают строительную отрасль и делают жильё более доступным для малообеспеченных слоёв населения. Ведь доходы населения сегодня упали, платёжеспособность – тоже. По состоянию на 1 июля в списке участников по программе ЖРС значится 364 южноуральских семьи. Но этого мало, так как в рамках программы мы должны построить и ввести в эксплуатацию 707 тыс. квадратных метров - это жильё для 17 тысяч семей. Надеемся, к сентябрю в реестре программы будет уже около тысячи семей.
Шипина А.А.: Клиенты, которые обращаются с целью приобретения жилья по ЖРС, в основном малообеспеченные граждане. Чтобы взять ипотеку, нужен первоначальный капитал, 20% как минимум. Но у них нет этих денег. И это тормозит развитие программы. Необходим такой ипотечный продукт, который бы позволил приобретать жильё в ипотеку с минимальным взносом – 10%. Сегодня такой продукт есть только у АИЖК по социальной ипотеке и только в том случае, если у заёмщиков есть маткапитал.
Рыбалкин С.И.: Но зато семьи с маткапиталом – это серьезный сегмент покупателей, и каждая такая семья должны знать, что у них есть право на льготное жилье. Также мы понимаем, что есть категории лиц, которые пока не подходят в качестве участников по требованиям программы, но тоже нуждаются в жилье. Поэтому, возможно, перечень категорий заёмщиков будет расширен в ближайшем будущем. Все вопросы о программе жители Челябинской области могут задать по телефону «горячей линии» - 245-90-90.
КСТАТИ: С 4 по 6 августа в дворце спорта «Юность» пройдёт глобальная выставка в честь Дня строителя. 5 августа в 12.00 там же состоится круглый стол, в рамках которого все желающие смогут прийти и задать участникам выставки вопросы по программе ЖРС, по ипотеке с господдержкой и т.д.
Смотрите также:
- Эксперты строительного рынка: падения цен на жильё не будет! →
- На Южном Урале начали строить «Жильё для российской семьи» →
- Дольщиков стало меньше, зато «вторичка» ожила →