В прошлом году в Челябинской области разразился настоящий ипотечный бум. Количество сделок зашкаливало. Южноуральцы скупали квартиры в области и за её пределами. Рассказываем, почему сегодня их пыл угасает.
Подарок к Новому году?
Жители региона использовали все свои возможности, чтобы приобрести жильё и в итоге за 2023 год взяли ипотек на общую сумму более 150 млрд рублей.
«С января по ноябрь включительно коммерческие банки выдали жителям Челябинской области 57,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), — прокомментировали в пресс-службе челябинского Отделения Банка России. — По сравнению с аналогичным периодом 2022 года количество ИЖК выросло в 1,7 раза, объем выдачи увеличился почти вдвое. Общий объем задолженности (ипотечный портфель) на 1 декабря 2023 года составлял 335,2 млрд рублей».
«Итоговых официальных цифр по рынку ипотечного кредитования за 2023 год пока нет, статистику подведут к концу первого квартала, но уже побит исторический рекорд по объемам выдачи в 2023 году — общая сумма кредитов превысила 8 трлн рублей, — привела цифры директор по развитию розничного бизнеса Банка Синара Анна Волкова. — Только с января по ноябрь россияне оформили 1,8 млн ипотечных займов».
Активность людей подогревалась возобновившимися по осени разговорами о возможном сворачивании льготных программ кредитования. Многие сомневались, что в преддверии выборов их тронут, но это всё же произошло. Постановление Правительства № 2166 изменило условия по льготным программам ипотеки, начиная с 23 декабря 2023 года. Для всех, кто не успел подписать договор до этого времени, первоначальный взнос и сумма кредита перед новым годом были пересмотрены, даже если заявки по кредитам были уже одобрены банком. Вместо 20,1% «первоначалки» людям пришлось искать 30,1%. Максимальная сумма кредита теперь, как сообщается на сайте по повышению финграмотности Банка России Fincult.info, составляет 6 млн. руб. для всех регионов РФ. У многих людей опустились руки, и они попросту отказались от намерения взять жильё в кредит. Пошли разговоры о том, что и строить жилья станут в разы меньше.
Будут строить, но дороже
«Скорее всего, возводить жилье будут теми же темпами, но стоить оно будет дороже, — поделилась мнением руководитель отдела продаж ЖК „Западный луч“ Юлия Тупицина. — Это связано и с ростом кредитов, и с ростом себестоимости стройматериалов. Кроме того, с 11 января крупные федеральные банки ввели субсидирование по госпрограмме. То есть, чтобы получить прежнюю ставку в 7,5%, застройщик должен будет оплатить комиссию. Это приведет к дополнительным расходам покупателя за счет включения этой суммы в стоимость квартиры. Однако застройщики сейчас будут придумывать новые „фишки“, чтобы привлечь покупателей. В нашем ЖК уже действуют подобные предложения. Например, мы представляем дизайн-проект квартиры в подарок. За счёт подобных предложений покупатели смогут сэкономить порядка 100-150 тысяч рублей и компенсировать финансовую нагрузку, которая ложится на их плечи в связи со всеми нововведениями».
«То есть, если вы воспользовались ипотекой для IT-специалистов, то другой жилищный заем по господдержке взять не получится, — объяснила Анна Волкова. — Это касается всех участников сделки: заемщиков, созаемщиков, поручителей. Исключение — программа семейной ипотеки. Ее можно взять повторно при рождении еще одного ребенка, при этом площадь покупаемого жилья должна быть больше, а предыдущая ипотека — закрыта».
В Сбербанке с 11 января 2024 года также изменили условия выдачи льготной ипотеки на готовое и строящееся жильё. Но для поддержания своих клиентов и партнеров приняли решение не останавливать выдачи, а продолжить кредитование по новым условиям.
«С 11 января подписание кредитного договора возможно при условии субсидирования аккредитованным партнёром, — сообщили в пресс-службе банка. — Новые условия применяются к программам: „Господдержка“, „Семейная ипотека“, „Дальневосточная ипотека“, „Арктическая ипотека“, „Ипотека для IT“. При этом по заявкам, оформленным до 10 января 2024 года включительно, клиенты могут по-прежнему получить ипотеку без применения субсидирования от застройщика, то есть без ограничений в выборе объекта».
Все жилые комплексы, подключенные к программе субсидирования от застройщика, можно найти на сайте «Домклик». Для этого в фильтре поиска нужно выбрать признак «Участник программы субсидирования». В случае если застройщик, которого выбрал клиент, не подходит под новые условия, ипотеку можно оформить по базовой программе или выбрать другой объект из списка ЖК, которые включены в программу субсидирования.
Отметим, что за 2023 год Сбербанк выдал в Челябинской области 34,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 87,9 млрд рублей.
«Пару месяцев будет так же»
Не меняет условия по льготным ипотечным программам и не вводит дополнительных требований ни для застройщиков, ни для заемщиков УБРиР. В первые рабочие дни января объем входящих ипотечных заявок в банке находился на уровне прошлых августа-сентября прошлого года — пиковых с точки зрения спроса месяцев 2023 года.
«По нашим прогнозам, результатом станет частичное перераспределение спроса клиентов в пользу тех банков, которые готовы продолжать работу по госпрограммам без дополнительного субсидирования ставки со стороны застройщика или покупателя, — отметила управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова. — Напомню, что правительством в декабре было принято решение снизить размер компенсации из бюджета кредитным учреждениям на оформление льготных жилищных кредитов, Сейчас размер этой субсидии рассчитывается по формуле: „ключевая ставка, увеличенная на 1,5 процентных пункта, за вычетом ставки по кредиту“ (ранее: ключевая ставка плюс 2 процентных пункта)».
«Говорить о том, что ипотека в связи со всеми нововведениями встанет, конечно, нельзя, — заявила Анна Волкова. — Власть и банки подают населению сигналы, что если граждане хотя приобрести жилье, то лучше делать это сейчас, не откладывая. Скорее всего, потенциальные заемщики отложат оформление кредитов на полгода и более — чтобы поднакопить первоначальный взнос. Банки со своей стороны усиливают меры по проверке клиентов, будут более жестко следить за платежеспособностью».
В региональной гильдии риэлторов «Южный Урал» констатировали: ещё в декабре рынок ипотеки упал примерно на 30%. Прогноз таков, что в ближайшие пару месяцев ситуация в положительную стону меняться не будет.
«Нужно дать людям время к этому привыкнуть, — объяснила президент гильдии, руководитель отдела продаж агентства недвижимости „Районы-кварталы“ Наталья Шатрукова. — Вообще считаю, что ужесточение условий по ипотеке — правильная мера: население уж слишком закредитовано! У нас стало увеличиваться количество объектов, которые мы продаем, а люди впоследствии не справляются с долговой нагрузкой и снова обращаются к нам, чтобы продавать эти объекты, не доводить до торгов и до изъятия квартир. Проблема сейчас, на мой взгляд, даже не в ставках и не в первоначальном взносе, проблема в доходах населения: всё дорожает, а зарплаты-то остаются прежними! Государству необходимо подумать, как выровнять доходы пропорционально инфляции».
Бросятся строить?
«Цены на вторичное жильё сегодня заоблачные! — уверена руководитель отдела продаж союза риэлторов „Полезные люди“ Марина Груздева. — Так, квартира площадью 30 квадратных метров на Свободы, 4 в Челябинске стоит 5 млн руб. Абсурд! Если ее приобретать в ипотеку под 17%, то платежи получаются нереальные — порядка 60 тыс. руб. в месяц! Как будут жить молодые семьи?! Представьте, ей 20, ему 20, они учатся и работают, решили жить вместе, выбрали студию за 3,2 млн руб., но чтобы ее купить, им нужен 1 млн руб. в качестве первоначального взноса. Миллион! Это где они должны оба работать, да ещё и совмещая при этом с учебой, чтобы накопить вдвоем такие средства?!»
Вот почему многие люди в ноябре-декабре ринулись приобретать новостройки, успев это сделать под 6% по семейной ипотеке или под 8% по господдержке. Напомним, что ипотека с господдержкой 2020 была введена правительством, когда случился коронавирус. Ее продлевали три года подряд, сейчас она действует до 1 июля 2024 года.
«Из-за нововведений, которые Центробанк продиктовал остальным банкам, застройщикам поставили условия продавать квартиры с большим удорожанием, — продолжила Марина Груздева. — Ещё пару недель назад квартиры у застройщиков в панельном доме средней площадью 36 квадратов стоили по 4 млн руб., теперь уже — 4,8 млн. Процент, который банк запросил с застройщика, он вложил в стоимость объекта. Иными словами, за всё это заплатит покупатель. К чему это приведет? Во-первых, к резкому падению сделок с новостройками. Я говорю именно про ипотеку, не про наличный расчет! Во-вторых, заморозятся и сделки с вторичным жильём. С одной стороны, люди продолжают рождаться и умирать. Это значит, что все равно будут продавать ненужное наследство и все равно будут покупать хоть что-нибудь, чтобы маткапитал не лежал без дела. Но с другой, далеко не все могут позволить себе даже „вторичку“ под 17%. Делаем вывод: ипотека на новостройку и вторичку сейчас впадет в кому. И все обратят внимание на загородную недвижимость! Пока ещё можно взять в банке кредит и построиться самим под 8% или с подрядной организацией по семейной ипотеке под 6%. Поэтому я думаю, что этой весной „загородка“ побьет все рекорды».
По словам специалиста, цены на вторичное жильё будут снижать только те, кому нужно срочно продать свой объект. И обязательно найдётся тот, кто вместо квартиры в недостроенном доме выберет все-таки вторичное жилье.
«В этом году цены на вторичку всё-таки будут падать, — согласилась Наталья Шатрукова. — Но в выигрыше будут те, у кого есть наличные денежные средства, чтобы купить её».
«В 2024 году спрос на ипотечные кредиты могут поддержать такие дополнительные меры стимулирования, как адресные ипотеки, запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками, введение различных вариантов отсрочки выплаты первоначального взноса по ипотеке от продавца, — перечислила начальник управления «Росбанк Дом» в Уральском федеральном округе Елена Сафонова. — В 2024 году IT-специалисты по-прежнему могут получить ипотеку на льготных условиях по ставке 5% годовых. Продолжит активно развиваться рынок ИЖС: будут более активно применяться инновационные технологии строительства и усилится конкуренция среди застройщиков. Минстрой рассматривает варианты того, как запустить субсидирование льготной ипотеки под 1% на домокомплекты для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с использованием счетов «эскроу».